Finanzielle Planung Eigenheim als Teil der persönlichen Vorsorge

Wer Wohneigentum zur Vorsorge erwerben will, sollte dabei planmässig vorgehen.

von Jürg Zulliger 01. Sep 2016

Der Kauf von Wohneigentum ist eine Anschaffung fürs Leben – und damit Teil der Vorsorge für später. Wenn Sie planen, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, sollten Sie sich als Erstes überlegen, wo Sie im Leben stehen und welche Ziele Sie erreichen wollen. Im Alter 30 oder 35 sind die Prioritäten meist andere als in der Lebensphase 50+. Die Basis dafür ist eine definierte, individuelle Finanzierungsstrategie. Genauso wie bei Kapitalanlagen sollten Sie die optimale Diversifikation vor Augen haben: Mit einem Mix an unterschiedlichen Produkten und Laufzeiten minimieren Sie das Risiko, in einem ungünstigen Zinsumfeld die gesamte Finanzierung neu regeln zu müssen.

Phase 1: Wohneigentum finanzieren und Lücken schliessen

Wer schon in jungen Jahren von den eigenen vier Wänden träumt, sollte sich möglichst früh ein Ziel setzen, wie viel Vermögen er ansparen will. Denn der Preis, den Sie maximal für eine Immobilie bezahlen können, sollte sich nach Ihren finanziellen Möglichkeiten richten. Aufgrund der heute geltenden Finanzierungsrichtlinien muss sichergestellt sein, dass Sie die laufenden Kosten der Immobilie auch bei höherer Zinslast tragen könnten. Für den Kauf bzw. Bau eines Eigenheims sind heute 20 Prozent Eigenmittel nötig. Bei mindestens 10 Prozent muss es sich um «echtes» Eigenkapital handeln: eigene Ersparnisse, Wertschriften, Guthaben der 3. Säule oder Rückkaufwerte von Versicherungspolicen. Anerkannt sind auch Erbvorbezüge oder Darlehen von Verwandten, soweit diese weder verzinst noch zurückbezahlt werden müssen. Die restlichen 10 Prozent dürfen in Form eines Vorbezugs oder einer Verpfändung aus der Pensionskasse stammen. 80 Prozent werden üblicherweise über die Hypotheken von der Bank finanziert.

Als künftiger Hauseigentümer sollten Sie auch an die Absicherung der Familie denken. Und wer Geld aus der Pensionskasse einsetzt, muss sich Gedanken über die Auswirkungen machen: Je nach Reglement Ihrer Vorsorgeeinrichtung sind Leistungseinbussen möglich. Am besten lassen Sie sich von Ihrer Pensionskasse aufzeigen, welche Leistungen bei Invalidität oder Tod erwartet werden könnten. Vorbezüge bedeuten in jedem Fall auch eine Lücke in der Altersvorsorge. Diese Lücken können durch einen späteren Einkauf in die Pensionskasse geschlossen werden. Arbeitnehmer sind über die obligatorische Unfallversicherung relativ gut gegen Erwerbsausfälle infolge eines Unfalls versichert. Bei Erwerbsunfähigkeit oder Tod infolge Krankheit ist aber oft mit beträchtlichen Einkommenseinbussen zu rechnen.

Damit für eine Familie bei Erwerbsunfähigkeit oder Tod des Haupternährers das Eigenheim weiter tragbar ist, kann eine Todesfallrisikopolice in Höhe der Zweithypothek abgeschlossen werden – die ausbezahlte Versicherungssumme würde die Verschuldung senken. Ausserdem sollte geprüft werden, ob die Leistungen aus der ersten (AHV) und der zweiten Säule (Pensionskasse) reichen würden, um den finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Wenn nicht, müssten weitere Massnahmen getroffen werden.

Phase 2: Ausgaben planen und Vermögen optimieren

Im nächsten Lebensabschnitt gilt es vor allem, den Überblick über die gesamten Finanzen zu wahren. Dabei ist an den laufenden Gebäudeunterhalt, allfällige Reparaturen oder auch an das Risiko steigender Zinsen zu denken. Eine Empfehlung lautet: Was heute dank der historisch tiefen Zinsen gespart werden kann, sollte nicht einfach laufend konsumiert und anderweitig verwendet werden. Vielmehr sollte man diese Einsparungen auf die Seite legen, um damit ein Sicherheitspolster für Zeiten mit allenfalls höheren Zinsen anzulegen.

Finanzielle Vorsorge in der Phase 2 heisst auch, das Vermögen zu optimieren. Am wichtigsten ist die Sicherung der laufenden Kosten und der Liquidität. Gefolgt von den Überlegungen, freie Mittel für Amortisationen oder für Anlagen ausserhalb des Immobilienbesitzes einzusetzen. Wer noch Vorsorgelücken – Stichwort Pensionskassenvorbezüge – zu schliessen hat, muss auch diesen Aspekt in die Planung einbeziehen. Zu guter Letzt spielt das Zusammenspiel der Verschuldung (Höhe der Hypothek) und der Steuerbelastung eine Rolle. Manche Hausbesitzer lassen einen Teil der Schulden stehen, um die Schuldzinsen (zum Ausgleich der Eigenmietbesteuerung) in der Steuerrechnung abziehen zu können. Diese Rechnung geht jedoch nicht in jedem Fall auf und muss individuell betrachtet werden.

Phase 3: Pensionierung vorbereiten

Die Renten aus AHV und Pensionskasse reichen meistens nicht, um den gewohnten Lebensstandard fortzuführen. Im Alter 65+ sind die Einkünfte oft mehr als 20 Prozent tiefer als während der Erwerbsphase. Deshalb sollten Sie für die Zeit nach der Pensionierung die voraussichtlichen Renten berechnen (lassen) und ein Budget aufstellen. Die Planung des Ruhestands nimmt man am besten schon ab Alter 50 in Angriff . Allfällige Lücken lassen sich durch Einkäufe in die Pensionskasse, durch die private Vorsorge über die 3. Säule oder über Vermögensaufbau ausserhalb der Liegenschaft schliessen. Getreu dem Motto: je früher, desto besser. Einer der häufigsten Irrtümer betrifft die Höhe der Hypothek im Alter. Die meisten Menschen geniessen die Wohn- und Lebensqualität in ihrem Eigenheim, wollen den Übergang ins Alter aber mit möglichst tiefen Hypothekarschulden angehen. Seien Sie vorsichtig, dass Sie die Ausgaben für Ihren Alltag nicht unterschätzen. Im Alter fällt vielfach die eine oder andere Ausgabe an, etwa für Reparaturen und Anpassungen am Haus, Auslagen für eine Pflegehilfe oder medizinische Leistungen. Da die Einkünfte aus AHV und Pensionskasse tiefer sind als das Einkommen während der Erwerbsphase, ist ein nachträgliches Aufstocken der Hypothek oft schwierig – die finanzielle Tragbarkeit würde zu knapp. Die Hypothek sollte daher nur in dem Mass amortisiert werden, als die Tragbarkeit ausgewiesen und der Bedarf an Liquidität angemessen berücksichtigt ist. Im Alter 65+ hilft es den Hauseigentümern wenig, wenn sie zwar rechnerisch ein stolzes Immobilienvermögen besitzen, doch gleichzeitig Mühe haben, die laufenden Kosten zu decken.

Fazit: Wer frühzeitig vorsorgt, wird auch im Alter das Leben in den eigenen vier Wänden frei von finanziellen Sorgen geniessen können.