Logement en propriété La bonne valeur vénale grâce à l’évaluation immobilière
Bien calculer la valeur vénale d’un bien immobilier est essentiel. Découvrez quels sont les facteurs à prendre en compte.
Combien vaut ma maison? Cette question se pose le plus souvent lors de la vente de son propre bien immobilier. Étant donné que l’achat ou la vente d’un bien immobilier implique généralement des sommes d’argent très importantes, il est conseillé d’aborder le sujet de l’évaluation immobilière avec soin et le plus tôt possible. Par ailleurs, les vendeurs d’une part et les acheteurs d’autre part ont parfois des idées très différentes de la valeur vénale exacte d’un bien immobilier. Il est donc conseillé de déterminer le prix d’achat avec l’aide d’un spécialiste.
Comment déterminer la juste valeur vénale d’un bien immobilier?
L’évaluation d’un bien immobilier donne une bonne orientation en ce qui concerne le prix d’achat ultérieur. Cependant, il n’est pas facile de calculer ou d’estimer la valeur vénale d’un bien immobilier, car aucun bâtiment ne ressemble à un autre. Chaque bien, chaque terrain doit être considéré séparément. Pour résumer, le juste prix n’existe pas, pas plus que de simples listes de prix qui pourraient être utilisées pour le déterminer. La seule chose que l’on puisse faire, c’est de procéder à l’évaluation de la valeur d’un bien et de parvenir à un prix estimé réaliste qui servira de base aux négociations de vente. L’objectif de toute évaluation immobilière est de déterminer la valeur vénale.
La valeur vénale d’un bien immobilier correspond au prix qui devrait être atteint pour ce bien dans un délai de douze mois aux conditions normales du marché. Divers facteurs sont pris en compte pour déterminer la valeur d’une maison individuelle ou d’un appartement. L’emplacement du bien immobilier est très important. En effet, certains bâtiments situés dans des zones périphériques et peu développées valent parfois jusqu’à 40% de moins que des biens comparables situés en centre-ville. Les autres facteurs qui jouent un rôle dans la détermination de la valeur vénale d’un bien immobilier sont la superficie ou le volume, l’année de construction, le nombre de pièces, le standard d’aménagement, l’état et la qualité de l’objet, y compris l’aménagement intérieur. Certaines dispositions restrictives, comme les droits de superficie ou de vente, doivent également être prises en compte.
Par ailleurs, la valeur vénale d’un bien immobilier est aussi utilisée en cas de succession et par les compagnies d’assurance. Enfin, la valeur vénale joue un rôle important lors de la souscription d’un prêt hypothécaire, car le prêt ne porte que sur la valeur vénale déterminée par la banque, même si le prix d’achat est plus élevé. L’acheteuse ou l’acheteur doit alors financer la différence entre le prix d’achat et la valeur vénale à l’aide de fonds propres qui ne proviennent pas du 2e pilier (ni retrait anticipé ni nantissement).
Aperçu des trois méthodes d’évaluation
Différentes approches sont utilisées pour déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier. Les méthodes d’évaluation les plus courantes pour l’évaluation des biens immobiliers sont la méthode hédoniste, également appelée méthode des valeurs comparables, la méthode de la valeur de rendement et la méthode de la valeur intrinsèque.
- Méthode hédoniste / méthode des valeurs comparables: l’évaluation d’un bien immobilier est basée sur les prix effectifs des transactions sur le marché immobilier. On utilise des méthodes statistiques afin de diviser un bien immobilier en ses composantes (situation, taille, nombre de pièces, etc.). Il est ainsi possible de déterminer le prix d’achat moyen payé pour des biens comparables. Les banques ainsi que les calculateurs en ligne proposés s’appuient généralement sur cette méthode. En savoir plus sur la méthode hédoniste.
- Valeur de rendement: il s’agit de la valeur locative durablement réalisable d’un bien immobilier. La valeur de rendement est particulièrement importante afin de déterminer la valeur des immeubles de placement (immeubles résidentiels et commerciaux loués).
- Valeur intrinsèque: elle se compose de la valeur à neuf – les coûts de construction qui seraient engagés pour la nouvelle construction du même bâtiment, moins l’amortissement lié à l’âge – et de la valeur du terrain. Cette méthode repose sur l’évaluation précise de la structure du bâtiment sur place par un expert. La valeur intrinsèque est principalement déterminée lorsqu’il n’y a pas suffisamment de données comparatives disponibles pour la méthode hédoniste, par exemple pour les biens immobiliers situés dans des zones reculées ou les propriétés de luxe et de charme.
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Comment les vendeurs calculent-ils la valeur vénale?
Quiconque souhaite déterminer la valeur d’une maison ou d’un appartement en propriété afin d’en déduire un éventuel prix d’achat peut consulter un agent immobilier. Attention cependant: il faut savoir que bon nombre d’agents immobiliers citent des prix trop élevés afin d’obtenir le mandat de vente. Une première indication de prix est fournie par des calculateurs en ligne où le propriétaire saisit diverses données ainsi que des évaluations du bien afin d’obtenir une estimation. La qualité de cette estimation dépend d’une part de l’outil utilisé et des données enregistrées, et d’autre part de l’objectivité avec laquelle le propriétaire évalue son bien immobilier.
La meilleure façon d’estimer la valeur vénale d’un bien immobilier de manière précise est de faire appel à un professionnel qui ne tirera pas de bénéfice direct de la vente. Les personnes intéressées peuvent s’adresser à une association professionnelle – notamment l’Association suisse des estimateurs immobiliers (SIV), l’Association des propriétaires fonciers (APF) ou l’Association suisse de l’économie immobilière (SVIT) – et choisir ainsi une personne expérimentée, reconnue et indépendante afin d’évaluer leur bien immobilier. Enfin, les conseillers à la clientèle d’UBS proposent également leurs services.
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FAQ de l’évaluation immobilière
- Quel est le coût d’une évaluation immobilière?
Une évaluation par un expert en évaluation certifié coûte environ 1000 francs. Cette dépense est rapidement rentabilisée, car cette personne connaît le marché et les spécificités locales, examine le bien, évalue les particularités et peut même connaître des acheteurs potentiels. - Comment calculer la valeur de mon bien immobilier?
Les trois méthodes d’évaluation les plus courantes pour déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier sont la méthode hédoniste, également appelée méthode des valeurs comparables, la méthode de la valeur de rendement et la méthode de la valeur intrinsèque. - Qui peut évaluer un bien immobilier?
Les calculateurs en ligne fournissent une première estimation, mais les informations les plus fiables sont fournies par des experts qui ne sont pas directement impliqués dans la vente.
- Comment la banque évalue-t-elle un bien immobilier?
Les banques utilisent généralement la méthode des valeurs comparables, c’est-à-dire l’évaluation hédoniste. Cela permet de comparer un bien avec des milliers d’autres récemment vendus.
