Logement en propriété Evaluation d’un bien immobilier

Voici les facteurs à prendre en considération pour l’évaluation d’un bien immobilier et la fixation du prix d’achat.

par Felix Hauser 04 avr. 2017

Combien vaut ma maison? Cette question se pose au plus tard au moment de la vente. Il est capital de s’informer sur l’évaluation des biens immobiliers pour éviter de perdre beaucoup d’argent lors de l’achat ou de la vente. L’idée que l’acheteur et le vendeur se font du prix «juste» peut différer considérablement. Dans la plupart des cas, il est conseillé de faire appel à un spécialiste.

Est-il possible de calculer la «juste» valeur d’un bien immobilier?

L’estimation et l’évaluation d’un bien donne une première idée du prix d’achat ultérieur. Néanmoins, il n’est pas aisé de calculer ou d’évaluer la valeur d’un immeuble, car un très grand nombre de critères entrent en ligne de compte et il n’existe pas de liste de prix de référence. Qui plus est, aucun bien n’est identique à un autre. Il faut considérer séparément chaque immeuble, chaque bien foncier. Bref, le «juste» prix n’existe pas. On ne peut qu’estimer la valeur d’un bien. Différents modèles/méthodes sont utilisés pour évaluer un bien et les résultats peuvent varier fortement.

Valeurs d’estimation pour les biens immobiliers

  • Valeur vénale (valeur de marché): la valeur vénale reflète le prix de vente potentiellement réalisable sur le marché. Celui-ci correspond à la valeur moyenne à laquelle un bien similaire dans une situation similaire peut être vendu. Pour estimer la valeur vénale d’un appartement/d’une maison individuelle, on utilise souvent la méthode hédoniste qui se fonde sur les prix du marché effectivement payés pour des logements et maisons comparables.
  • Valeur de nantissement: la valeur de nantissement (ou valeur d’avance) est la part de la valeur du bien foncier que la banque accepte d’avancer sous forme d’hypothèque.
  • Valeur réelle: la valeur réelle se compose de la valeur à neuf (coûts de construction qui seraient nécessaires pour construire un bâtiment similaire neuf, sous déduction de la dépréciation due à l’âge) et de la valeur du terrain.
  • Valeur de rendement: la valeur de rendement est la valeur locative qui peut être obtenue à long terme pour un bien. Elle a une importance capitale pour l’évaluation des objets de rendement.
  • Valeur fiscale: valeur que les autorités fiscales déterminent pour l’imposition des biens fonciers et de la fortune.
  • Valeur d’assurance: valeur estimée par l’assurance et qu’elle paierait en cas de destruction totale du bien immobilier (sans le terrain).

La valeur individuelle joue également un rôle

Pour évaluer la valeur et définir le prix de logements en propriété de manière professionnelle, on essaie de déterminer la valeur d’un bien sur la base d’aspects objectifs. Néanmoins, il faut aussi prendre en considération la valeur subjective de l’acheteur ainsi que ses projets futurs pour le bien. Un acheteur qui souhaite, par exemple, continuer à habiter un ancien bien foncier à l’état d’origine ne sera pas disposé à payer le même prix que quelqu’un qui veut aménager une maison pour la louer.

Comment se calcule la valeur d’une maison individuelle ou d’un appartement en propriété?

Pour calculer la valeur d’un appartement en propriété ou d’une maison individuelle, il faut prendre différents facteurs en considération. Ainsi, la situation du bien est déterminante. Les biens situés en périphérie et mal desservis peuvent valoir 40 à 50% de moins que des objets comparables en situation centrale. Les autres facteurs jouant un rôle sont notamment la surface et le volume, l’année de construction, le nombre de pièces, le niveau, l’état et la qualité de l’aménagement intérieur. Il faut aussi tenir compte de l’entretien, éventuellement négligé, ainsi que des dispositions restrictives comme un droit de superficie ou un droit de vente.

Quelle est la marge de manœuvre du vendeur dans la fixation du prix de vente?

Pour déterminer la valeur d’une maison ou d’un appartement en propriété afin d’en déduire un prix de vente éventuel, il est possible de faire appel à un courtier en immobilier. La prudence est néanmoins de mise: nombre de courtiers indiquent des prix très élevés pour obtenir le mandat. Autre possibilité: l’estimation en ligne. Mais là aussi, il faut se montrer prudent. Les propriétaires peuvent parfois l’effectuer eux-mêmes. Or, l’évaluation faite par le propriétaire conduit souvent à des conclusions erronées, car celui-ci a fort probablement une vision plus positive de son bien qu’un expert indépendant. Pour faire estimer la valeur vénale d’un appartement en propriété ou d’une maison individuelle, il convient de prendre conseil auprès d’un spécialiste. On peut par exemple s’adresser à une association professionnelle, par ex. à l’Association suisse des estimateurs immobiliers (SIV), à l’Association des propriétaires fonciers (APF) ou à l’Association suisse des professionnels de l’immobilier (SVIT) pour sélectionner un professionnel sérieux, expérimenté et indépendant.