Propriété L’essentiel sur la propriété par étage

À cela s’ajoutent les frais annexes et d’entretien. Un propriétaire unique doit payer l’ensemble des dépenses de réparation, d’entretien ou de peintre par exemple, tandis qu’un propriétaire au sein d’une propriété par étage ne le fait qu’au prorata de la valeur son bien. L’argent que vous y consacrez dépend grandement de votre âge et de l’état du bien. Vous pouvez tabler sur 1% de la valeur du bien, en guise de base de calcul. Il est souvent délicat d’estimer le montant des frais annexes et d’administration, surtout pour un bien neuf. Michel de Roche, avocat à Bâle et président de la chambre professionnelle PPE, recommande de demander au vendeur ou à l'entrepreneur général.

Pour les réparations sur une propriété par étage, les spécialistes recommandent de recourir à un fonds de rénovation sur lequel verser régulièrement de l’argent. Il est essentiel que ces réserves soient suffisantes. C’est ce qu’en dit Michel de Roche: «nous savons d’expérience que les fonds de rénovation sont trop peu dotés par les communautés de propriétaires par étage». Cela peut avoir des répercussions: lorsque les réserves nécessaires pour les réparations d’ampleur viennent à manquer, cela crée des conflits entre propriétaires lorsqu’il faut réparer le toit ou procéder à un assainissement énergétique.

Vous pouvez déduire de votre déclaration fiscale les intérêts hypothécaires pour une propriété par étage, comme pour tout bien immobilier en général. De plus, les frais d’entretien qui maintiennent la valeur du bien sont également déductibles. Cela concerne les travaux de peinture, de renouvellement des appareils de cuisine, et du revêtement au sol par exemple. Les frais d’administration et de surveillance d’un bien par un tiers sont déductibles: référez-vous pour cela aux directives des autorités fiscales cantonales. Les versements dans le fonds de rénovation peuvent être mentionnés dans le calcul des impôts, tant que l’argent est utilisé à posteriori pour la maintenance de bâtiment et rien d’autre. Pour conclure, les mesures prises en faveur de l’environnement (photovoltaïque, fenêtres à économie d’énergie) sont également déductibles des impôts. Par contre, il n’est pas possible d’indiquer les dépenses créant une plus value immobilière ni même les dépenses d'entretien (prime d’assurance habitation ainsi que factures d’eau, de chauffage et d’électricité).

En fonction de la situation initiale, il peut être intéressant de réaliser les amortissements de façon indirecte. Si l’hypothèque reste inchangée, ce qui constitue un avantage fiscal, le paiement des intérêts va par exemple sur un compte au pilier 3a auprès d’une banque.

En principe, la communauté de propriétés par étage peut s’occuper elle-même de l’administration. Il est recommandé, au moins lorsque qu’il y a beaucoup de parties prenantes, de recourir à un gestionnaire professionnel. Dans ce cas, la gestion est choisie par la communauté par étage.

La gestion revêt une importance cruciale. Les obligations sont en règle générale inscrites dans le contrat d’administration et partiellement dans le règlement. On y inclut entre autres la partie administrative et la comptabilité (prime d'assurance, frais de conciergerie, de chauffage ou d’eau), l'établissement des comptes annuels, l’entretien et la gestion au quotidien du bâtiment ainsi que la représentation de la communauté auprès de personnes tierces. Si le bâtiment de la propriété par étage doit être rénové, d’autres dépenses comme l’analyse de bâtiment, la budgétisation et les demandes aux architectes s’y ajoutent.

M. de Roche, notre expert en PPE, l’exprime en ces mots: «L’administration est la gardienne du respect du règlement». Toute personne ne respectant pas ces dispositions chez soi ou dans tout autre partie du bâtiment doit être rappelée à l’ordre. Si les rappels se révèlent sans effet, alors le problème posé par le propriétaire fautif doit être mis à l’ordre du jour de la réunion annuelle. Prenons un exemple: imaginons qu’une propriétaire reconvertisse son bien en salon de beauté ou en cabinet dentaire, en opposition avec le règlement. Un vote à la majorité peut interdire cette exploitation commerciale. En cas de non-respect de la décision, l’instance supérieure est le tribunal. Il est habilité à statuer de tout non-respect du règlement. M. de Roche explique que «le gestionnaire se trouve dans un environnement particulièrement stressant. Cela requiert une grande dextérité». Contrairement aux maisons individuelles, le gestionnaire doit dans certains cas statuer contre ses propres clients.