Achat immobilier Propriété par étage: mode d’emploi

Come propriétaire vous êtes un membre d’une communauté. Vous devez faire attention à certains règlements, droits et devoirs.

par Jürg Zulliger 06 sept. 2018

Alors qu’auparavant de nombreux Suisses et Suissesses rêvaient de la petite maison dans la prairie, à présent c’est la propriété par étage qui est en vogue. Selon les chiffres de l’Office fédéral de la statistique (OFS), le nombre d’appartements en propriété est passé de 237 700 à 404 876 sur la seule période de 2000 à 2013, soit une augmentation d’environ 70%. D’après l’«Immo-Monitoring», publication de la société de conseil Wüest Partner, jusqu’à 25 000 transferts ou achats d’unités d’étage sont répertoriés chaque année.

Droit exclusif ou communautaire?

En faisant l’acquisition d’une unité d’étage, l’acheteur hérite d’une part du terrain et de l’immeuble construit dessus. À cela s’ajoute le droit dit exclusif; en d’autres termes, le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties indépendantes du bâtiment telles que le logement, une cave ou une pièce annexe. De même, vérandas, balcons et autres loggias relèvent normalement du droit exclusif du logement individuel. À première vue, cela ressemble aux libertés dont dispose le propriétaire exclusif d’une maison individuelle; à savoir que vous êtes libre de faire ce que vous voulez chez vous, tant que vous n’allez pas à l’encontre des intérêts des copropriétaires et de la communauté.

À l’inverse, toute décision de cette dernière prévaut dans les parties du bâtiment dites communes. Celles-ci comprennent le toit, la façade, la structure de support, les parties communes telles que cages d’escalier, distributions de chauffage et d’eau ainsi que les espaces extérieurs (p. ex. aires de jeu, garage souterrain...). Le cas des fenêtres fait toujours rage parmi les juristes: relèvent-elles du droit communautaire ou du droit exclusif des propriétaires? Afin de parer à tout conflit, la réponse à cette question devrait figurer dans le règlement de la communauté des propriétaires d’étage. Dans le cas d’un toit-terrasse ou de places de parking par exemple, n’oubliez pas qu’un droit d’usage exclusif peut être accordé aux propriétaires individuels.

Bien ouvrir l'œil avant d’acheter

Avant d’acquérir une unité d’étage, nous vous recommandons de bien vous familiariser avec le règlement au préalable. Examinez bien les documents suivants avant de signer quoi que ce soit:

  • L’acte constitutif notarié définissant les unités de propriété par étage. La valeur des parts, c’est-à-dire de chaque appartement de l’immeuble, est particulièrement importante.
  • Le règlement décrivant dans le détail les dispositions d’intendance, la répartition des coûts, les droits et modalités de vote, les droits d’usage exclusifs, etc. Chaque propriétaire peut faire une demande de modification. En cas de majorité, des réglementations très individuelles sont possibles.
  • Le règlement intérieur régissant le vivre-ensemble au quotidien, par exemple l’utilisation de la cage d’escalier, les périodes de repos, etc.
  • Le contrat de gestion décrivant le mandat de l’intendance.
  • Si vous achetez un appartement faisant partie d’une communauté préexistante, vous devriez impérativement lire les procès-verbaux et décisions des assemblées annuelles. Ils vous offriront un aperçu authentique des relations entre propriétaires, du financement de l’entretien actuel de l’immeuble et des thèmes importants à venir.

Maîtriser les frais

Avant toute acquisition, il est important d’estimer le montant approximatif des frais qu’implique l’appartement - si possible avec l’aide d’un conseiller à la clientèle de la banque. Les dits frais incluent les intérêts pour l’hypothèque ainsi que les amortissements décrits plus hauts. Afin de prévoir une marge de sécurité suffisante, la capacité financière est estimée avec un taux d’intérêt de 5% sur l’ensemble du montant du financement.

À cela s’ajoutent frais annexes et d’entretien. Le propriétaire individuel doit financer de sa propre poche toute dépense liée aux réparations, à l’entretien, aux travaux de peinture, etc. dans son unité d’étage. Le montant dépend essentiellement de l’âge et de l’état du logement. Comme base de calcul, vous pouvez compter que cela vous coûtera 1% de la valeur immobilière. Il est d’ailleurs difficile d’estimer les frais annexes et de gestion – surtout pour un bâtiment neuf. «Il est recommandé de poser la question aux vendeurs ou aux entrepreneurs généraux», conseille Michel de Roche, avocat au barreau de Bâle et président de la Chambre professionnelle de la propriété par étage.

En ce qui concerne les parties communes, tous les propriétaires doivent payer leur part des frais fixes et d’entretien en cours. La clé de répartition dépend souvent de la valeur de chaque part, ce qui signifie que les grands appartements payent une contribution plus élevée que les petits. Cela vaut également pour des travaux de rénovation ou pour le financement d’investissements plus élevés dans les parties communes.

Fonds de rénovation: épargner pour plus tard

Il est vital de se demander si des provisions suffisantes ont été constituées, surtout dans le cas de vieilles bâtisses. «D’après notre expérience, les communautés de propriétaires d’étage ont une fâcheuse tendance à négliger leur fonds de rénovation», affirme Michel de Roche. Ce qui peut se retourner contre elles: des réserves insuffisantes pour pallier aux possibles rénovations futures (p. ex, toit, chauffage, façade, système énergétique, isolation) peuvent résulter en un conflit entre copropriétaires. Bien que non exigé par la loi, le fonds de rénovation est fortement recommandé par les experts.

Rôle de l’administration

L’administration occupe un rôle capital. Ses devoirs sont principalement décrits dans le contrat d’administration et en partie aussi dans le règlement. Ce rôle comprend, entre autres, l'administration et la comptabilité (primes d’assurances, concierge, frais de chauffage et d’eau chaude), l’établissement du rapport financier annuel, l’entretien et la gestion de l’immeuble ainsi que la représentation de la communauté face à des tiers. En cas de rénovation de la propriété par étage, d’autres tâches entrent en jeu, telles que l’analyse du bâtiment, la budgétisation, les commandes aux architectes, etc.

Michel de Roche insiste encore sur un autre point: «L’administration est également garante du respect du règlement.» Lorsque quelqu’un ne respecte pas les règles du jeu au sein de son logement ou des parties régies par un droit d’usage exclusif, il est tenu d’en répondre. Tant que les avertissements de l’administrateur restent lettres mortes, le sujet doit être inscrit à l’ordre de l’assemblée annuelle. Un exemple: lorsqu’un propriétaire utilise son logement comme institut de beauté ou cabinet dentaire, en contradiction avec le règlement, cela peut être empêché par décision de la majorité. Suite à une plainte, l’affaire devrait être portée devant un tribunal, qui jugerait si le règlement a été respecté ou non. «Les administrateurs, explique Michel de Roche, se retrouvent pris entre deux feux. Cela exige du doigté.» Car contrairement à ce qui se passerait avec un appartement locatif, l’administrateur se retrouverait face à un de ses propres clients.

Informations utiles pour les propriétaires

Que puis-je déduire de mes impôts en tant que propriétaire par étages?

Pour commencer, vous pouvez déduire les taux hypothécaires. Selon la situation de départ, il peut être judicieux d’effectuer indirectement les amortissements. Le montant de l’hypothèque reste ainsi inchangé (ce qui est fiscalement avantageux) et les amortissements sont par exemple versés sur un compte du pilier 3a à la banque. Ensuite, les frais d’entretien à valeur constante de votre logement sont déductibles, comme par exemple les travaux de peinture, le remplacement des appareils de cuisine, la rénovation des sols, etc. Vous pouvez également déduire les frais d’intendance et de maintenance d’une propriété par des tiers – veillez cependant à observer les dispositions des autorités fiscales cantonales. Les versements au fonds de rénovation sont également déductibles, à condition que leur montant soit utilisé à des fins de rénovation du bâtiment et rien d’autre. En règle générale, les travaux de rénovation écologique (photovoltaïque, fenêtres à économie d’énergie, etc.) sont aussi entièrement déductibles. En revanche, tel n’est pas le cas des investissements créant des plus-values ainsi que des dépenses considérées comme courantes et personnelles (primes d’assurances habitation, frais d’électricité, d’eau chaude et de chauffage). 

Que faut-il faire pour éviter les conflits au sein de la copropriété?

Comme en musique, tout est une question de doigté et de tempo. Soignez les contacts avec les autres copropriétaires. Si le comportement d’un voisin vous dérange, mieux vaut d’abord en parler directement avec lui. Ensuite, on peut faire appel à l’administrateur. Il est important que tous les copropriétaires concernés soient au fait des dispositions du règlement et agissent en conséquence.

Au cours de l’assemblée annuelle, il a été décidé de procéder à une rénovation complète très onéreuse. Pour moi, le montant est trop élevé. Puis-je contester la décision?

En théorie, toute décision peut être contestée. Par contre, il convient de s’interroger sur les chances de succès. Si l’assemblée a décidé de mettre en œuvre cette rénovation, vous ne pouvez revenir sur cette décision que si elle souffre d’un vice de forme. Tel est le cas, par exemple, lorsque le sujet concerné a été abordé – et la décision prise – alors qu’il n’était pas à l’ordre du jour. Il est possible que l’administrateur ait commis une erreur, car en effet un nouveau vote se serait imposé. Tant que rien n’est contestable sur la forme, la décision de la majorité doit être appliquée.

Un propriétaire ayant un droit d’usage exclusif du jardin peut-il creuser une mare ou construire une pergola?

Non. Le jardin fait partie du terrain et donc de la copropriété. Le copropriétaire concerné est autorisé à utiliser exclusivement le jardin, au sens strict du terme: cela signifie qu’il peut y prendre un bain de soleil, y mettre un barbecue mobile ou une table, etc. Toute mesure de construction doit préalablement avoir obtenu la majorité des voix à l’assemblée si elle a été jugée «utile» ou «nécessaire». Des dispositions particulières du règlement peuvent donner lieu à d’autres règles.