Propriété L’essentiel sur la propriété par étage

La propriété par étage existe en Suisse depuis 1965. Son succès est toujours d'actualité. Que faut-il savoir?

par UBS Focus 03 mars 2022
Photo: UBS Focus

Le 1er janvier 1965, l’article 712a de Code civil suisse est entré en vigueur. Il pose la base légale de la propriété par étage (et par extension des logements en propriété). Par rapport à l'étranger, la proportion de logements en propriété est relativement faible en Suisse: seuls près de 40% des logements occupés en permanence le sont par leur propriétaire (chiffre de l’Office fédéral du logement). Néanmoins, il augmente régulièrement depuis 1970, principalement en raison du développement rapide de la propriété par étage. D’après les dernières données de l’Office fédérale de la statistique, on ne comptait en 2010 que 373 474 appartements en propriété, alors qu’en 2019, le chiffre s’élevait à 446 373.

Caractéristiques importantes et lexique de la propriété par étage

Les personnes achetant un bien en propriété par étage le font pour différentes raisons. Contrairement à une maison individuelle, les frais du sol et d’autres éléments d'infrastructure (chauffage, façade, escaliers, toit) doivent être répartis entre plusieurs personnes. En tant que propriétaire, vous profitez d’une superficie plus grande pour le même prix par rapport à ce que vous auriez eu avec une maison individuelle ou d’un standard plus élevé. Les travaux d’entretien sont également répartis entre plusieurs acteurs. La propriété par étage est subordonnée à un ensemble de règles et dispose d’un lexique que vous devez connaître en tant que personne prévoyant d’acheter. Vous pouvez en avoir un aperçu dans le glossaire plus loin.

Avec la propriété par étage, vous acquerrez une part de copropriété sur un terrain et sur le bâti. Le droit exclusif est un terme central de la propriété par étage lors de l’acquisition du bien. Il s’agit du droit d’utilisation de parties cloisonnées du bâtiment comme une cave ou une salle de jeu pour vous seul-e mais aussi du droit de l’aménager comme bon vous semble. Le droit exclusif englobe également les balcons et les vérandas, pour autant qu'ils ne touchent pas la copropriété d'un voisin ou les parties communes

Planification et prise de décision communes

Tous les propriétaires se rassemblent en communauté de propriétaires par étage,qui utilise et administre aussi bien le terrain que le bâti, tout en bénéficiant de ces derniers. La communauté n’est certes pas une personnalité juridique,mais elle peut porter ou faire l’objet d’une plainte, et s’administrer seule ou par une tierce personne. Elle se réunit au moins une fois par an pour l’assemblée des propriétaires d’étage durant laquelle les tâches ainsi que les modifications du règlement de la communauté sont décidées. Ce dernier régit les relations de voisinage, avec le règlement intérieur.

Les décisions sont prises à la majorité simple. La loi établit que la moitié de la communauté détenant au moins la moitié des parts doit être présente pour que des décisions puissent être prises. Les modifications de l’acte constitutif, dans lequel les valeurs sont consignées avec les parts des différentes unités de la propriété commune doivent se faire à l'unanimité.

Les décisions de l’assemblée sont retranscrites dans un procès-verbal. Ce procès-verbal vous donne un bon aperçu en tant que personne intéressée quant aux relations entre les différents propriétaires, au financement de l’entretien du bien et aux frais courants. Si une société de gestion se charge de l’administration, c’est elle également qui s'occupe de la rédaction du procès-verbal.

Financement, frais d’entretien et fonds de rénovation

Vous disposez plus ou moins pour l’achat d’une propriété par étage des mêmes possibilités de financement qu’avec un achat immobilier classique: prêt, hypothèque, financement en fonds propres ou avoirs de caisse de pension. Vérifiez les différentes possibilités de financement et les différents modèles hypothécaires et choisissez ce qui vous convient le mieux. Il est recommandé de demander un conseil professionnel pour le financement, quelque ce soit votre situation.

Si vous connaissez plus ou moins le montant des frais annuels avant l’achat immobilier, vous êtes à l’abri des mauvaises surprises au niveau financier. Le conseiller ou la conseillère à la clientèle d’UBS vous aide volontiers dans ce projet. Les intérêts hypothécaires et les amortissements susmentionnés font partie des frais. Afin de prévoir une marge de sécurité, la fiabilité est calculée avec un taux indicateur de 5% sur l’ensemble du financement.

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À cela s’ajoutent les frais annexes et d’entretien. Un propriétaire unique doit payer l’ensemble des dépenses de réparation, d’entretien ou de peintre par exemple, tandis qu’un propriétaire au sein d’une propriété par étage ne le fait qu’au prorata de la valeur son bien. L’argent que vous y consacrez dépend grandement de votre âge et de l’état du bien. Vous pouvez tabler sur 1% de la valeur du bien, en guise de base de calcul. Il est souvent délicat d’estimer le montant des frais annexes et d’administration, surtout pour un bien neuf. Michel de Roche, avocat à Bâle et président de la chambre professionnelle PPE, recommande de demander au vendeur ou à l'entrepreneur général.

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Pour les réparations sur une propriété par étage, les spécialistes recommandent de recourir à un fonds de rénovation sur lequel verser régulièrement de l’argent. Il est essentiel que ces réserves soient suffisantes. C’est ce qu’en dit Michel de Roche: «nous savons d’expérience que les fonds de rénovation sont trop peu dotés par les communautés de propriétaires par étage». Cela peut avoir des répercussions: lorsque les réserves nécessaires pour les réparations d’ampleur viennent à manquer, cela crée des conflits entre propriétaires lorsqu’il faut réparer le toit ou procéder à un assainissement énergétique.

La propriété par étage du point de vue fiscal

Vous pouvez déduire de votre déclaration fiscale les intérêts hypothécaires pour une propriété par étage, comme pour tout bien immobilier en général. De plus, les frais d’entretien qui maintiennent la valeur du bien sont également déductibles. Cela concerne les travaux de peinture, de renouvellement des appareils de cuisine, et du revêtement au sol par exemple. Les frais d’administration et de surveillance d’un bien par un tiers sont déductibles: référez-vous pour cela aux directives des autorités fiscales cantonales. Les versements dans le fonds de rénovation peuvent être mentionnés dans le calcul des impôts, tant que l’argent est utilisé à posteriori pour la maintenance de bâtiment et rien d’autre. Pour conclure, les mesures prises en faveur de l’environnement (photovoltaïque, fenêtres à économie d’énergie) sont également déductibles des impôts. Par contre, il n’est pas possible d’indiquer les dépenses créant une plus value immobilière ni même les dépenses d'entretien (prime d’assurance habitation ainsi que factures d’eau, de chauffage et d’électricité).

En fonction de la situation initiale, il peut être intéressant de réaliser les amortissements de façon indirecte. Si l’hypothèque reste inchangée, ce qui constitue un avantage fiscal, le paiement des intérêts va par exemple sur un compte au pilier 3a auprès d’une banque.

Externaliser au mieux l’administration

En principe, la communauté de propriétés par étage peut s’occuper elle-même de l’administration. Il est recommandé, au moins lorsque qu’il y a beaucoup de parties prenantes, de recourir à un gestionnaire professionnel. Dans ce cas, la gestion est choisie par la communauté par étage.

La gestion revêt une importance cruciale. Les obligations sont en règle générale inscrites dans le contrat d’administration et partiellement dans le règlement. On y inclut entre autres la partie administrative et la comptabilité (prime d'assurance, frais de conciergerie, de chauffage ou d’eau), l'établissement des comptes annuels, l’entretien et la gestion au quotidien du bâtiment ainsi que la représentation de la communauté auprès de personnes tierces. Si le bâtiment de la propriété par étage doit être rénové, d’autres dépenses comme l’analyse de bâtiment, la budgétisation et les demandes aux architectes s’y ajoutent.

M. de Roche, notre expert en PPE, l’exprime en ces mots: «L’administration est la gardienne du respect du règlement». Toute personne ne respectant pas ces dispositions chez soi ou dans tout autre partie du bâtiment doit être rappelée à l’ordre. Si les rappels se révèlent sans effet, alors le problème posé par le propriétaire fautif doit être mis à l’ordre du jour de la réunion annuelle. Prenons un exemple: imaginons qu’une propriétaire reconvertisse son bien en salon de beauté ou en cabinet dentaire, en opposition avec le règlement. Un vote à la majorité peut interdire cette exploitation commerciale. En cas de non-respect de la décision, l’instance supérieure est le tribunal. Il est habilité à statuer de tout non-respect du règlement. M. de Roche explique que «le gestionnaire se trouve dans un environnement particulièrement stressant. Cela requiert une grande dextérité». Contrairement aux maisons individuelles, le gestionnaire doit dans certains cas statuer contre ses propres clients.

Lexique des termes importants de la propriété par étage

  • Propriété par étage (ou PPE). Il s’agit d’une part de copropriété d’un bien construit. L’achat immobilier donne accès au droit exclusif, à l’utilisation exclusive de certaines parties du bâtiment ainsi qu’à l’aménagement de celles-ci selon ses envies. Vous ne pouvez pas perturber le droit exclusif des autres copropriétaires.
  • Communauté par étage. Elle comprend tous les copropriétaires du bâtiment, qu’ils administrent et dont il tirent ensemble des revenus. La communauté n’est certes pas une personnalité juridique, mais elle peut porter ou faire l’objet d’une plainte, et s'administrer seule ou l’être par une tierce personne.
  • Assemblée des propriétaires d’étage. Elle a lieu au moins une fois par an. La loi prescrit que la moitié de la communauté (2 personnes au minimum) détenant au moins la moitié des parts doit être présente pour que des décisions puissent être prises. Le règlement peut prévoir un autre quorum.
  • Règlement. Il décrit les attributions et devoirs des propriétaires par étage au sein de la communauté. Les règles de conduite et les décisions qui y sont mentionnées en sont tirées.
  • Fonds de rénovation. Il est recommandé de mettre en place ce fonds afin de couvrir les frais des travaux de rénovation à venir. Chaque membre de la communauté y verse un certain montant défini lors de l’assemblée, à intervalles réguliers.
  • Administration. L’administration des parties communes du bien et la prise en charge des affaires quotidiennes peut être confiée à une entreprise privée par la communauté de copropriétaires. Les attributions et les devoirs sont définis lors d’une assemblée et le contrat d'administration y est établi.
  • Quotepart de la valeur. La quotepart de la valeur d’une propriété par étage reproduit la prorata que l’unité d’habitation représente sur la valeur totale du bien. Les quotes-parts de la valeur des différentes unités sont définies dans l’acte constitutif.
  • Frais communs. Il s’agit des frais de réparation et de renouvellement s’appliquant à l’ensemble du bâtiment et du terrain, des frais de dédommagement du gestionnaire et de l’entretien actuel qui doivent être pris en charge par les propriétaires par étage au prorata de la valeur de leur bien.
  • Parties communes. Ce terme désigne les parties importantes pour l'existence, la disposition et la solidité du bâtiment, ou qui déterminent la forme extérieure et l'aspect du bâtiment. Les escaliers, couloirs extérieurs, ascenseurs, chauffages et garages sous-terrain en font également partie. Les jardins et les terrasses peuvent être utilisés de façon commune ou exclusive.
  • Unanimité. Le règlement dispose des cas pour lesquels une décision unanime de l’assemblée est nécessaire. C’est souvent le cas lorsque des projets à caractère luxueux sont envisagés. La majorité simplifiée s’applique aux personnes présentes, tandis que la majorité qualifiée repose sur le nombre de contractants auquel on adjoint la possession d’une majorité du prorata du bien.

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