Immobilier Propriété du logement: frais d’entretien et impôts

Énergie, panneaux solaires ou intérêts hypothécaires? Découvrez quels frais d’entretien vous pouvez déduire de vos impôts.

par UBS Focus 07 janv. 2022

Si vous êtes propriétaire, vous êtes sans doute heureux d’habiter votre propre maison, même si la montagne de factures et de paperasse vous agace de temps à autre. Ce qui vous énerve vraiment, c’est d’oublier de faire valoir les déductions dans votre déclaration d’impôts ou d’avoir mal planifié une rénovation d’un point de vue fiscal. Afin de vous permettre de minimiser les risques, nous avons rassemblé les principaux points sur les thèmes des frais d’entretien de votre logement et des impôts.

Travaux d’entretien? Déductibles. Frais annexes? En partie.

Tous les frais engagés pour maintenir la valeur de votre bien sont déductibles de votre déclaration d’impôts. Ces frais comprennent les travaux de jardinage, peinture ou toiture, ainsi que les dépenses pour le remplacement de l’équipement électroménager et domotique: chauffage, machine à laver ou système automatique d’ouverture de la porte du garage. N’oubliez pas les primes d’assurance bâtiment et les contrats d’entretien (p. ex. pour l’ascenseur), ni les contributions au fonds de rénovation, à condition qu’elles ne soient utilisées que pour les frais d’entretien des parties communes. Certains cantons appliquent un impôt foncier, qui fait lui aussi communément partie des frais d’entretien et peut donc faire l’objet d’une déduction fiscale.

Vous pouvez choisir d’indiquer les frais effectifs ou forfaitaires dans votre déclaration: choisissez le montant le plus élevé. Le montant forfaitaire dépend de l’ancienneté du bien et du canton. En général, il se situe dans une fourchette de 10 à 20% de la valeur locative. Si vous choisissez d’indiquer le montant effectifs des frais, vous devez fournir des pièces justificatives (factures et quittances), alors pensez à bien garder tous les papiers. Les autorités fiscales peuvent juger vos justificatifs insuffisants et dans le pire des cas, seule la déduction forfaitaire sera appliquée. En effet, celle-ci ne nécessite pas de justificatifs et vous n’êtes pas obligé d’avoir atteint le montant maximal des dépenses pour en bénéficier.

Si vous prévoyez des travaux de rénovation conséquents, il est judicieux de les répartir sur deux ans pour étaler la progression sur deux périodes fiscales. Les travaux doivent être clairement imputables aux années au cours desquelles ils ont eu lieu et les factures datées aux années correspondantes.

En revanche, les dépenses perçues comme des coûts d’exploitation et des dépenses courantes, c.-à-d. vos factures d’énergie, d’eau et de télécommunication ou encore la redevance sur les ordures ménagères, ne sont pas déductibles.

Les investissements visant à augmenter la valeur du bien ne sont pas déductibles non plus. Par exemple: si vous construisez un sauna ou un jardin d’hiver, ces travaux ne diminuent pas votre revenu imposable. Seules les rénovations ultérieures du sauna ou du jardin d’hiver pourront faire l’objet d’une déduction.

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Les rénovations énergétiques sont rentables

Bien qu’elles augmentent la valeur de votre bien, les rénovations énergétiques sont déductibles de vos impôts. Dans le cadre de la Stratégie énergétique 2050, le gouvernement fédéral a introduit de nouvelles déductions début 2020 et pris les mesures suivantes:

  • Les investissements destinés à économiser l’énergie et à ménager l’environnement peuvent être répartis sur trois années fiscales tout au plus.
  • Les frais de démolition sont déductibles si vous remplacez un bâtiment peu performant sur le plan énergétique par une construction de valeur équivalente, mais énergétiquement performante, sur le même terrain.

Si vous investissez dans une installation photovoltaïque ou solaire thermique sur le toit de votre maison, les dépenses engagées pour les travaux de toiture font partie des rénovations déductibles. Les autres travaux de toiture peuvent être inclus dans les frais d’entretien du bâtiment, à condition qu’ils n’augmentent pas la valeur du bien, comme c’est le cas de l’aménagement des combles.

D’ailleurs, les rénovations énergétiques ne sont pas seulement déductibles de vos impôts, elles sont aussi subventionnées par l’État. Lisez l’article «Construire, rénover, économiser de l’énergie» pour en savoir plus.

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La très controversée valeur locative

Si vous habitez votre bien, vous êtes soumis à la valeur locative fixée par l’autorité fiscale cantonale. Si vous avez investi dans des travaux qui augmentent la valeur de votre bien, p. ex. en construisant un jardin d’hiver ou en faisant des rénovations énergétiques, votre valeur locative sera revue à la hausse lors de la prochaine évaluation de votre bien.

Une réduction de la valeur locative nécessite des arguments solides. Il faut par exemple prouver que votre bien est sous-utilisé, que la surface du terrain a diminué ou justifier d’une disproportion entre votre revenu et la valeur locative. Les règles qui encadrent la diminution de la valeur locative diffèrent selon les cantons.

La suppression de la valeur locative est réclamée depuis longtemps et le parlement examine la question en ce moment, mais rien n’est encore décidé. La question de la hauteur des déductions fiscales des intérêts passifs est également en cours d’examen.

Les hypothèques sont entièrement déductibles

Les intérêts passifs, quels qu’ils soient, sont déductibles. Peu importe qu’il s’agisse d’une hypothèque bancaire ou d’un autre type de prêt avec des intérêts. L’émission de cédules hypothécaires fait partie des frais d’investissement et elle est donc primordiale pour l’imposition future de la plus-value immobilière, comme toutes les autres dépenses d’achat ou de construction. 

Les amortissements ne sont pas déductibles si le terrain fait partie de votre patrimoine personnel. La déduction fiscale des rentes du droit de superficie n’est pas admise non plus, tant au niveau fédéral que dans de nombreux cantons, sauf si vous proposez le bien à la location.

Une bonne planification peut rapporter gros

Si vous habitez le logement dont vous êtes propriétaire, vous avez de nombreux moyens d’optimiser votre charge fiscale. Hypothèque, intérêts passifs, rénovations énergétiques ou mesures visant à préserver la valeur de votre bien: toutes ces dépenses sont déductibles de votre déclaration d’impôts. Il est capital d’aborder le sujet des frais d’entretien et des impôts suffisamment à l’avance. La planification en amont de gros travaux de rénovation a de grandes chances de vous faire sortir gagnant. La question principale est la suivante: l’étalement des travaux, et donc des frais, sur plusieurs années vous avantage-t-il d’un point de vue fiscal? En planifiant bien, vous profiterez encore plus de votre maison.

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