Immobilienerwerb Stockwerkeigentum: So funktioniert’s

Als Stockwerkeigentümer ist man Teil einer Gemeinschaft. Rund um Reglemente, Rechte und Pflichten gibt es einiges zu beachten.

von Jürg Zulliger 06. Sep 2018

Während früher viele Schweizerinnen und Schweizer den «Hüüslitraum» vom Eigenheim im Grünen träumten, ist heutzutage eher Stockwerkeigentum en vogue. Laut Zahlen des Bundesamts für Statistik (BfS) stieg die Zahl der Eigentumswohnungen allein zwischen 2000 und 2013 von 237 700 auf 404 876 – ein Zuwachs von rund 70 Prozent. Laut dem Immo-Monitoring des Beratungsunternehmens Wüest Partner werden pro Jahr bis zu 25 000 Handänderungen bzw. Käufe von Stockwerkeinheiten verzeichnet.

Gemeinschaftlich oder Sonderrecht?

Mit dem Kauf einer Stockwerkeinheit erwirbt man als Käufer einen Miteigentumsanteil an einem Gesamtgrundstück und dem darauf erstellten Gebäude. Damit verbunden ist das sogenannte Sonderrecht. Also das Recht, in sich abgeschlossene Gebäudeteile wie die Wohnung, einen Keller oder Nebenraum ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen. Veranden, Balkone und Loggien gehören normalerweise ebenfalls zum Sonderrecht der einzelnen Wohnung. Auf den ersten Blick ähnelt dies den Freiheiten eines Alleineigentümers in einem Einfamilienhaus – Sie können in den eigenen vier Wänden schalten und walten, wie Sie wollen. Eingeschränkt sind Sie nur insofern, als Sie die Interessen der Miteigentümer und der Gemeinschaft nicht beeinträchtigen dürfen.

Über die gemeinschaftlichen Gebäudeteile hingegen bestimmt die Gemeinschaft. Zu den gemeinschaftlichen Anlagen gehören Dach, Fassade, Tragkonstruktion, gemeinsame Bereiche wie Treppenhaus, Wasser- und Wärmeverteilungen sowie Aussenanlagen (z.B. Spielplätze, Tiefgarage). Unter Juristen bis heute umstritten sind die Fenster: gemeinschaftlich oder im Sonderrecht der Stockwerkeigentümer? Um Konflikten vorzubeugen, sollte die Frage im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft geregelt werden. Bei der Dachterrasse zum Beispiel oder auch bei Parkplätzen auf dem gemeinsamen Grundstück ist daran zu denken, dass einzelnen Eigentümern ein ausschliessliches Benutzungsrecht eingeräumt werden kann.

Vor dem Kauf gut hinschauen

Als Käufer einer Stockwerkeinheit sind Sie gut beraten, sich vorgängig mit den Regeln vertraut zu machen. Prüfen Sie folgende Unterlagen, bevor Sie etwas unterschreiben:

  • Der öffentlich beurkundete Begründungsakt definiert die einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten. Besonders wichtig sind die Wertquoten, also der Anteil der einzelnen Wohneinheiten am Gesamtgebäude.
  • Das Reglement enthält meist detaillierte Bestimmungen zu Verwaltung, Verteilung der Kosten, Stimmrechten und Abstimmungsmodalitäten, ausschliesslichen Benützungsrechten usw. Jeder Stockwerkeigentümer kann einen Antrag auf Änderungen stellen. Mit dem erforderlichen Stimmenmehr sind sehr individuelle Regelungen möglich.
  • Die Hausordnung regelt das alltägliche Zusammenleben wie beispielsweise Benutzung des Treppenhauses, Ruhezeiten usw.
  • Der Verwaltungsvertrag umschreibt das Mandat der eingesetzten Verwaltung.
  • Kaufen Sie sich in eine schon bestehende Stockwerkeigentümergemeinschaft ein, sollten Sie unbedingt die Protokolle und die Beschlüsse der Jahresversammlungen einsehen. Sie geben meist ein unverfälschtes Bild zum Verhältnis der Stockwerkeigentümer untereinander, zur Finanzierung des laufenden Liegenschaftsunterhalts und zu anstehenden wichtigen Themen.

Kosten im Griff

Vor einem Kauf ist es wichtig, die ungefähre Höhe der Kosten zu schätzen, die mit dem Wohneigentum auf Sie zukommen werden – möglicherweise mithilfe des Kundenberaters der Bank. Zu den Kosten zählen die Zinsen für die Hypothek und die vorgeschriebenen Amortisationen. Um eine ausreichende Sicherheitsmarge vorzusehen, wird die finanzielle Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von fünf Prozent auf dem gesamten Finanzierungsbetrag gerechnet.

Dazu kommen Unterhalts- und Nebenkosten. Der einzelne Eigentümer muss sämtliche Auslagen für Reparaturen, Unterhalt, Malerarbeiten usw. an seiner Stockwerkeinheit aus der eigenen Tasche finanzieren. Welchen Betrag Sie dafür einsetzen, hängt massgeblich vom Alter und Zustand der Wohnung ab. Als Berechnungsgrundlage können Sie mit einem Prozent des Immobilienwerts kalkulieren. Schwierig ist auch die Schätzung der allgemeinen Neben- und Verwaltungskosten – vor allem bei einem Neubau. «Es empfiehlt sich, den Verkäufer oder Generalunternehmer danach zu fragen», sagt Michel de Roche, Rechtsanwalt in Basel und Präsident der Fachkammer Stockwerkeigentum.

Bei den gemeinschaftlichen Teile müssen alle Eigentümer ihren Anteil an die laufenden Betriebs- und Unterhaltskosten leisten. Meist folgt der Verteilschlüssel der Wertquote, was bedeutet, dass grössere Wohneinheiten einen höheren Beitrag leisten als die kleineren. Dies gilt auch bei einer Renovation oder bei der Finanzierung grösserer Investitionen in gemeinschaftliche Teile.

Erneuerungsfonds: sparen für später

Vor allem bei älteren Wohnhäusern muss kritisch hinterfragt werden, ob genügend hohe Rückstellungen gebildet worden sind. «Nach unserer Erfahrung sind die Erneuerungsfonds in Stockwerkeigentümergemeinschaften oft zu wenig dotiert», so Michel de Roche. Das kann sich rächen: Wenn die nötigen Reserven für später fällige Gesamterneuerungen fehlen (zum Beispiel Dach, Heizung, Fassade, Energietechnik, Wärmedämmung usw.), kann ein Konflikt unter den Stockwerkeigentümern entstehen. Der Erneuerungsfonds ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, wird aber von Fachleuten dringend empfohlen.

Rolle der Verwaltung

Der Verwaltung kommt grosse Bedeutung zu. Ihre Pflichten sind meist im schriftlichen Verwaltungsvertrag und teils auch im Reglement genau umschrieben. Dazu zählen unter anderem Administration und Rechnungswesen (Versicherungsprämien, Hauswart, Heiz- und Warmwasserkosten), Erstellen der Jahresrechnung, Unterhalt und Bewirtschaftung des Gebäudes sowie die Vertretung der Gemeinschaft gegenüber Dritten. Wird das Gebäude der Stockwerkeigentümer renoviert, kommen weitere Aufgaben wie Gebäudeanalyse, Budgetierung, Aufträge an Architekten usw. hinzu.

Rechtsanwalt de Roche hält noch einen weiteren Punkt fest: «Die Verwaltung ist zugleich Hüterin über die Einhaltung des Reglements.» Wer sich zum Beispiel innerhalb seiner eigenen vier Wände oder innerhalb von Bereichen mit ausschliesslichem Benutzungsrecht nicht an die Spielregeln hält, muss darauf angesprochen werden. Sofern Ermahnungen des Verwalters keine Besserung bringen, müsste das Thema für eine Jahresversammlung traktandiert werden. Ein Beispiel: Wenn eine Eigentümerin im Widerspruch zum Reglement ihre Wohnung als Kosmetikstudio oder als Zahnarztpraxis nutzt, kann ihr diese Nutzung per Mehrheitsbeschluss untersagt werden. Als nächste Instanz müsste ein Gericht den Fall nach einer Klage auf Einhaltung des Reglements entscheiden. «Die Verwalter», so Experte de Roche, «bewegen sich in einem besonderen Spannungsfeld. Das setzt Fingerspitzengefühl voraus.» Denn anders als bei Mietwohnungen müsste der Verwalter in gewissen Situationen gegen seine eigenen Kunden vorgehen.

Wissenswertes für Wohnungsbesitzer

Was kann ich als Stockwerkeigentümer von den Steuern abziehen?

Zum einen können Sie die Hypothekarzinsen abziehen. Je nach Ausgangslage ist es sinnvoll, Amortisationen indirekt zu leisten. Die Hypothek bleibt dabei in unveränderter Höhe bestehen (was steuerlich von Vorteil ist), die Amortisationszahlungen gehen zum Beispiel auf ein Säule-3a-Konto bei der Bank. Weiter sind die werterhaltenden Unterhaltskosten für Ihre Wohnung abziehbar, wie zum Beispiel Malerarbeiten, Ersatz von Küchengeräten, Erneuerung von Böden usw. Auch die Kosten für die Verwaltung und die Wartung einer Liegenschaft durch Dritte können Sie abziehen – beachten Sie dazu auch die Wegleitungen der kantonalen Steuerbehörden. Die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds sind ebenfalls abziehbar, sofern das Geld später für Gebäudeunterhalt und nicht anderweitig eingesetzt wird. Auch Massnahmen im Bereich Umweltschutz (Fotovoltaik, Energiesparfenster usw.) sind in der Regel voll abziehbar. Nicht abziehbar sind hingegen wertvermehrende Investitionen sowie Auslagen, die Teil der persönlichen Lebenshaltungskosten sind – also Hausratversicherungsprämien, Strom-, Warmwasser- und Heizkosten.

Was ist ratsam, um Konflikten in der Gemeinschaft vorzubeugen?

Auch hier gilt das Motto «Der Ton macht die Musik». Pflegen Sie Kontakte mit Ihren Miteigentümern. Wer sich am Verhalten eines Nachbarn gestört fühlt, sucht am besten das direkte Gespräch. In einem nächsten Schritt kann die Verwaltung beigezogen werden. Es ist schon viel wert, wenn alle beteiligten Stockwerkeigentümer die Bestimmungen des Reglements kennen und auch danach handeln.

An der Jahresversammlung ist ein Beschluss über eine teure Gesamtsanierung gefällt worden. Mir geht das Vorhaben zu weit. Kann ich den Beschluss anfechten?

Grundsätzlich kann jeder Beschluss angefochten werden. Fraglich ist aber die Aussicht auf Erfolg. Sofern die Versammlung über diese Sanierung bzw. zu diesem Traktandum entschieden hat, können Sie nur dann darauf zurückkommen, wenn der Beschluss formell nicht korrekt zustande kam. Dies ist der Fall, wenn zum Beispiel über Themen diskutiert und entschieden wurde, die in dieser Form nicht traktandiert waren. Möglicherweise unterlief dem Verwalter ein Fehler, weil für diese Sachfrage eigentlich ein anderes Stimmenmehr nötig gewesen wäre usw. Sofern formell nichts zu beanstanden ist, muss der Mehrheitsbeschluss umgesetzt werden.

Darf ein Eigentümer, der ausschliessliches Benützungsrecht am Garten hat, einen Teich oder eine Pergola errichten?

Nein. Der Garten ist Teil des Grundstücks und daher gemeinschaftliches Eigentum. Der betreffende Stockwerkeigentümer darf den Garten daher im wörtlichen Sinne ausschliesslich benützen – das heisst, dort ein Sonnenbad geniessen, einen mobilen Grill oder Tisch aufstellen usw. Irgendwelche baulichen Massnahmen setzen in der Regel ein bestimmtes Stimmenmehr an der Versammlung voraus, je nachdem, ob eine Massnahme als «nützlich» oder «notwendig» beurteilt wird. Spezielle Bestimmungen im Reglement können hier auch andere Regeln aufstellen.