Immobilienerwerb Stockwerkeigentum: Begriffe, Zahlen und Tipps

Dazu kommen Unterhalts- und Nebenkosten. Der einzelne Eigentümer muss sämtliche Auslagen für Reparaturen, Unterhalt, Malerarbeiten usw. an seiner Stockwerkeinheit anteilsmässig nach der Wertquote selber finanzieren können. Welchen Betrag Sie dafür einsetzen, hängt massgeblich vom Alter und Zustand der Wohnung ab. Als Berechnungsgrundlage können Sie mit einem Prozent des Immobilienwerts kalkulieren. Schwierig ist häufig die Schätzung der allgemeinen Neben- und Verwaltungskosten – vor allem bei einem Neubau. «Es empfiehlt sich, den Verkäufer oder Generalunternehmer danach zu fragen», sagt Michel de Roche, Rechtsanwalt in Basel und Präsident der Fachkammer Stockwerkeigentum.

Für Reparaturen bei Stockwerkeigentum empfehlen Fachleute, einen Erneuerungsfonds zu führen, in dem laufend Rückstellungen gebildet werden. Wichtig ist, dass die Reserven hoch genug sind. «Nach unserer Erfahrung sind die Erneuerungsfonds in Stockwerkeigentümergemeinschaften oft zu wenig dotiert», so Michel de Roche. Das kann sich rächen: Wenn die nötigen Reserven für später fällige Gesamterneuerungen fehlen, etwa für eine energetische Sanierung oder ein neues Dach, kann ein Konflikt unter den Stockwerkeigentümern entstehen.

Hypothekarzinsen können Sie, wie generell bei Immobilienbesitz, auch bei Stockwerkeigentum in der Steuererklärung als Abzug eintragen. Zudem sind die werterhaltenden Unterhaltskosten für Ihre Wohnung abziehbar, wie zum Beispiel Malerarbeiten, Ersatz von Küchengeräten, Erneuerung von Böden. Auch die Kosten für die Verwaltung und die Wartung einer Liegenschaft durch Dritte können Sie abziehen – Details dazu finden Sie in der Wegleitung der kantonalen Steuerbehörde. Die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds können Sie in der Steuerrechnung aufführen, sofern das Geld später tatsächlich für Gebäudeunterhalt und nicht anderweitig eingesetzt wird. Nicht zuletzt sind Massnahmen im Bereich Umweltschutz (Fotovoltaik, Energiesparfenster usw.) in der Regel voll abziehbar. Nicht angeben können Sie hingegen wertvermehrende Investitionen sowie Auslagen, die Teil Ihrer Lebenshaltungskosten sind – also Hausratversicherungsprämien, Strom-, Warmwasser- und Heizkosten.

Je nach Ausgangslage ist es für Sie sinnvoll, Amortisationen indirekt zu leisten. Die Hypothek bleibt dabei in unveränderter Höhe bestehen, was steuerlich von Vorteil ist, die Amortisationszahlungen gehen dann zum Beispiel auf ein Säule-3a-Konto bei der Bank.

Im Prinzip kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Verwaltung selber übernehmen. Ratsam und, zumindest bei einer grösseren Anzahl an Parteien, üblich ist, diese an einen professionellen Immobilienbewirtschafter auszulagern. In diesem Fall wird die Verwaltung von der Stockwerkeigentümergemeinschaft gewählt.

Der Verwaltung kommt grosse Bedeutung zu. Ihre Pflichten sind in der Regel im Verwaltungsvertrag und teils auch im Reglement genau umschrieben. Dazu zählen unter anderem die Administration und Rechnungswesen (Versicherungsprämien, Hauswart, Heiz- und Warmwasserkosten), die Erstellung der Jahresrechnung, den Unterhalt und die Bewirtschaftung des Gebäudes sowie die Vertretung der Gemeinschaft gegenüber Dritten. Wird das Gebäude der Stockwerkeigentümer renoviert, kommen weitere Aufgaben wie Gebäudeanalyse, Budgetierung, Aufträge an Architekten hinzu.

Stockwerkeigentumsexperte de Roche hält noch einen weiteren Punkt fest: «Die Verwaltung ist zugleich Hüterin über die Einhaltung des Reglements.» Wer sich zum Beispiel innerhalb seiner eigenen vier Wände oder im allgemeinen Gebäudeteil nicht an die vereinbarten Regeln hält, muss darauf angesprochen werden. Sofern Ermahnungen des Verwalters keine Besserung bringen, müsste das Thema für eine Jahresversammlung traktandiert werden. Ein Beispiel: Wenn eine Eigentümerin im Widerspruch zum Reglement ihre Wohnung als Kosmetikstudio oder als Zahnarztpraxis nutzt, kann ihr diese Nutzung per Mehrheitsbeschluss untersagt werden. Als nächste Instanz müsste ein Gericht den Fall nach einer Klage auf Einhaltung des Reglements entscheiden. «Die Verwalter», so de Roche, «bewegen sich in einem besonderen Spannungsfeld. Das setzt Fingerspitzengefühl voraus.» Denn anders als bei Mietwohnungen müsste der Verwalter in gewissen Situationen gegen seine eigenen Kunden vorgehen.