Was ist Stockwerkeigentum?

Das Stockwerkeigentum gibt es in der Schweiz seit 1965. Dann trat der Artikel 712a des Schweizerischen Zivilgesetzbuches in Kraft. Er ist die rechtliche Grundlage des Stockwerkeigentums, sprich der Eigentumswohnung. Was genau ein Stockwerkeigentum ist und was Sie als Teil einer Stockwerkeigentümergemeinschaft tun müssen und können, erfahren Sie in diesem Artikel.

Bei einem Stockwerkeigentum (StWE) handelt es sich um Miteigentum an einem Gesamtgrundstück und dem darauf erstellten Gebäude. Im Vergleich zum Einfamilienhaus werden die Kosten für Grund und Boden wie auch für weitere Infrastrukturelemente – von der Heizung über die Fassade und das Treppenhaus bis zum Dach – auf mehrere Personen verteilt. Für Stockwerkeigentum entscheiden sich Käuferinnen und Käufer aus verschiedensten Gründen. So können Sie als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer je nach Ortschaft für das gleiche Geld mehr Wohnfläche als bei einem Hausbesitz oder einen höheren Standard geniessen. Auch der Aufwand für den Unterhalt verteilt sich auf mehrere Parteien. Stockwerkeigentum ist mit einer Reihe von Regeln und Pflichten verbunden, die Sie als Käuferin oder Käufer einer Eigentumswohnung kennen sollten.

Bei den Begriffen Miteigentumsanteil, Sonderrecht und Sondernutzungsrecht handelt es sich um Bezeichnungen, die im Zusammenhang mit dem Stockwerkeigentum stehen und welche Sie kennen sollten. Im Folgenden finden Sie eine Gegenüberstellung der wichtigsten Unterschiede.

Der Kauf und Verkauf von Eigentum ist immer mit einem Planungsaufwand verbunden. Das gilt auch für das Stockwerkeigentum.

Alle Miteigentümerinnen und Miteigentümer bilden die Stockwerkeigentümergemeinschaft, die das Grundstück sowie die Immobilie nutzt, verwaltet und unterhält. Die Gemeinschaft ist zwar keine juristische Person, kann aber selbstständig klagen und betreiben wie auch beklagt und betrieben werden. Sie trifft sich mindestens einmal jährlich zur Stockwerkeigentümerversammlung, an der informiert sowie über Ausgaben oder Änderungen des Reglements, welches zusammen mit der Hausordnung das Zusammenleben festlegt, beschlossen wird.

Beschlüsse werden mit einfachem Mehr gefasst. Das Gesetz schreibt vor, dass die Hälfte der Gemeinschaft, die auch mindestens zur Hälfte anteilsberechtigt ist, anwesend sein muss, um beschlussfähig zu sein. Änderungen des Begründungsaktes, in welchem die Wertquoten festgehalten sind, also die Anteile der einzelnen Einheiten am Gesamteigentum, müssen einstimmig erfolgen.

Die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung werden im Protokoll festgehalten. Die Protokolle geben Ihnen als interessierter Käuferin oder interessiertem Käufer ein gutes Bild über das Verhältnis der Stockwerkeigentümer untereinander, zur Finanzierung des Liegenschaftsunterhalts und zu den laufenden Kosten. Ist eine Verwaltung eingesetzt, führt diese das Protokoll.

Die Finanzierung, die Unterhaltskosten und der Erneuerungsfonds

Beim Erwerb von Stockwerkeigentum stehen Ihnen grundsätzlich die gleichen Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung wie beim Hauskauf. Ob privates Darlehen, Hypothek, Finanzierung mit Eigenkapital oder Pensionskassenguthaben: Prüfen Sie die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und Hypothekarmodelle genau und wählen Sie die für Sie beste Lösung aus. Eine professionelle Beratung ist für die Finanzierung in den allermeisten Fällen empfehlenswert.

Wenn Sie vor dem Kauf die ungefähre Höhe der Kosten kennen, die mit dem Wohneigentum jährlich auf Sie zukommen, sind Sie finanziell auf der sicheren Seite. Zu den Kosten gehören die Zinsen für die Hypothek und die vorgeschriebenen Amortisationen. Um eine ausreichende Sicherheitsmarge vorzusehen, wird die finanzielle Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von fünf Prozent auf dem gesamten Finanzierungsbetrag gerechnet.

Dazu kommen Unterhalts- und Nebenkosten. Der einzelne Eigentümer muss sämtliche Auslagen für Reparaturen, Unterhalt, Malerarbeiten usw. an seiner Stockwerkeinheit anteilsmässig nach der Wertquote selber finanzieren können. Welchen Betrag Sie dafür einsetzen, hängt massgeblich vom Alter und vom Zustand der Wohnung ab. Als Berechnungsgrundlage können Sie mit einem Prozent des Immobilienwerts kalkulieren. Schwierig ist häufig die Schätzung der allgemeinen Neben- und Verwaltungskosten – vor allem bei einem Neubau. «Es empfiehlt sich, den Verkäufer oder Generalunternehmer danach zu fragen», sagt Michel de Roche, Rechtsanwalt in Basel und Präsident der Fachkammer Stockwerkeigentum.

Hypothekarzinsen können Sie, wie bei Immobilienbesitz, auch bei Stockwerkeigentum in der Steuererklärung als Abzug eintragen. Zudem sind die werterhaltenden Unterhaltskosten für Ihre Wohnung abziehbar, wie zum Beispiel der Ersatz von Küchengeräten. Auch die Kosten für die Verwaltung und die Wartung einer Liegenschaft durch Dritte können Sie abziehen – Details dazu finden Sie in der Wegleitung der kantonalen Steuerbehörde. Die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds können Sie in der Steuerrechnung aufführen, sofern das Geld später tatsächlich für Gebäudeunterhalt und nicht anderweitig eingesetzt wird. Nicht zuletzt sind Massnahmen im Bereich Umweltschutz (Photovoltaik, Energiesparfenster usw.) in der Regel voll abziehbar. Nicht angeben können Sie hingegen wertvermehrende Investitionen sowie Auslagen, die Teil Ihrer Lebenshaltungskosten sind – also Hausratversicherungsprämien, Strom, Warmwasser- und Heizkosten.

Je nach Ausgangslage ist es für Sie sinnvoll, Amortisationen indirekt zu leisten. Die Hypothek bleibt dabei in unveränderter Höhe bestehen, was steuerlich von Vorteil ist. Die Amortisationszahlungen gehen dann zum Beispiel auf ein Säule-3a-Konto bei der Bank.

Das Leben als Stockwerkeigentümerin oder -eigentümer ist unumgänglich mit diversen Rollen und Pflichten verbunden. Kennen Sie diese, können Sie nicht nur finanziell besser planen, sondern sich auch reibungslos in das nachbarschaftliche Leben einer Gemeinschaft – der Stockwerkeigentümergemeinschaft – eingliedern.