Propriété d’habitation Louer de particulier à particulier

Lorsqu’on loue un logement, il ne faut pas sous-estimer les risques. Voici les réponses aux questions les plus fréquentes.

par Jürg Zulliger 17 nov. 2017

Que faut-il respecter lors de la conclusion du contrat?

La loi ne comprend aucune obligation conforme. Un bail peut même être convenu verbalement. En principe, les deux parties sont libres de conclure un contrat; des gestionnaires professionnels recommandent cependant de toujours se fonder sur des contrats-types préimprimés. «On a ainsi la garantie que rien n’a été laissé de côté», explique Albert Leiser, directeur de l'Association des propriétaires fonciers de Zurich (HEV Zürich). Les profanes connaissent mal le contenu d’un contrat et comment libeller les formulations légales correctement. Les contrats-types ont l’avantage d’énumérer d’autres thèmes essentiels dans les conditions générales qui constituent une partie intégrante du contrat. Dans différents cantons comme Zurich, Zoug, Genève ou Neuchâtel, il existe une obligation d’utiliser les formules approuvées pour le loyer initial.

Pensez à mettre par écrit l’état des lieux au début du bail. Sinon, le locataire ne pourra être tenu pour responsable des dégâts éventuels survenus au cours du bail. De nos jours, il est habituel, dans cette branche, de demander une caution équivalente à deux ou trois mois de loyer, la limite maximale prévue par la loi s’élève à trois mois. Par ailleurs, la loi prévoit certains délais de résiliation: pour les logements, le délai est d’au moins trois mois, pour les espaces commerciaux, il est d’au moins six mois.

Il est important que les deux parties contractuelles soient bien mentionnées dans un contrat écrit, par exemple, dans le cas de locations, que les deux conjoints/concubins y figurent ou l’ensemble des membres d’une colocation. Ainsi, les locataires partagent les obligations, en particulier le loyer.

Et pour finir: les coûts additionnels comme le chauffage, l’entretien, l’évacuation des eaux usées, etc. ne devraient être imputés que s’ils sont définis contractuellement.

Quelles recherches sont permises en dépit de la protection des données? Comment peut-on vérifier la solvabilité d’un locataire potentiel?

Les plus grands risques qu’un bailleur peut connaître sont les loyers impayés et le taux de vacance. Le défi consiste aussi à choisir le bon locataire parmi un nombre souvent plus grand de candidats. La plupart des bailleurs donnent au début un formulaire de demande, dans lequel les candidats indiquent leurs données personnelles, leurs références, le montant des revenus, etc.  Les détails concernant la situation financière sont controversés. Le bailleur ne doit pas s’attendre à connaître le revenu à la virgule près. Cependant, des données approximatives sur le salaire annuel par tranches de 10 000 francs peuvent être exigées. On peut vérifier les références si le locataire les a expressément spécifiées ou s’il est d’accord. Naturellement, il est aussi judicieux de poser des questions au bailleur précédent. La plupart du temps, on veut savoir si le locataire payait à temps et si on le recommanderait comme locataire. Un extrait du Registre des poursuites fait partie des documents les plus importants. Si le locataire a très souvent déménagé, on devrait exiger les extraits de Registre des précédents logements. Enfin, l’impression que l'on peut retirer d'un entretien personnel joue un rôle considérable.

Le droit de bail est considéré comme tellement complexe que les non-initiés s’y retrouvent rarement. Où se cachent les pièges les plus courants dans lesquels on risque de tomber par inexpérience?

En cas de location, un changement particulièrement déplaisant peut se produire quand les lois cantonales (par exemple, à Zurich, Zoug, Genève ou Neuchâtel) exigent impérativement un formulaire de loyer initial. Si le bailleur omet de fournir ce formulaire, cela peut lui revenir cher. En effet, si le locataire conteste ultérieurement le loyer, un tribunal déterminera le loyer – par expérience, il est souvent nettement inférieur et peut s’appliquer rétroactivement jusqu’à 5 ans.

Le bailleur est-il libre de fixer le loyer à sa discrétion?

Il s’agit ici de faire la différence entre une première location et une relocation. C’est avant tout dans le cas de relocations que les limites sont assez restreintes. Si le loyer augmente de plus de 10%, cela représente une augmentation sensible, qui doit pouvoir être justifiée le cas échéant. De telles augmentations sont alors moins problématiques quand de grandes modifications sont réellement entreprises, par exemple, une rénovation complète. Dans le cadre d’une première location, la plupart des bailleurs privés s’en tiennent à des valeurs comparables. De facto, les loyers usuels de la localité et du quartier sont difficiles à établir car les tribunaux ont d’énormes exigences.

Il est aussi possible de faire réaliser une estimation locative par un expert. De nos jours, les augmentations de loyers avec la justification d'un rendement insuffisant sont considérées comme délicates. Par exemple, les rendements nets doivent se situer à seulement un demi pour cent au-dessus du taux de référence actuel en conformité avec le droit du bail. Cependant, dans la pratique, il est important de savoir si pour un loyer déterminé, les personnes intéressées prendraient le logement à ce prix.

Comment savoir si tout cela en vaut la peine?

D’un point de vue financier, il est important d’évaluer correctement l’état approximatif du bien, des installations techniques et des équipements. En règle générale, l’entretien normal, notamment le remplacement des anciens équipements est compris dans le loyer. Un bailleur ne devrait donc pas commettre l’erreur de fixer un loyer initial trop bas si de gros travaux ou d’importantes rénovations sont à prévoir dans les années à venir. Cela doit être considéré dès le départ dans le calcul du loyer. En outre, il faut aussi penser que l’immobilier peut fortement être influencé par la facture fiscale. Les revenus locatifs sont imposés en tant que revenus. Inversement, le propriétaire d’une maison peut déduire les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien et additionnels (tant qu’ils ne sont pas payés par le locataire). En fonction de cela, vous pouvez également demander un taux forfaitaire d'entretien de 20% du revenu locatif.

Que faut-il respecter lors du financement?

Quand on achète un logement pour le louer, aucun fonds de prévoyance du deuxième ou du troisième pilier (pilier 3a) ne peut être utilisé. Lors du financement, UBS ne fait aucune différence, que vous habitiez ou que vous louiez le bien acheté. Les principes d'évaluation et de prêt sont identiques quelle que soit l'utilisation prévue.

Quelles sont les obligations du bailleur? Quelle est l’ampleur de son investissement?

Les obligations du bailleur sont précisément réglementées dans le bail. Il est assurément de son ressort de s’assurer de l’état correct du logement et aussi d’entretenir le bien, de remplacer tout élément défectueux, etc. Veillez aussi à ne pas sous-estimer l’investissement horaire; en effet, la sécurité dans et autour du bien (par exemple, utilisation sécurisée des escaliers et accès sûr au logement en hiver) doit être garantie.

«L’investissement horaire dépend beaucoup de la superficie, de l’ancienneté et de la structure des locataires», explique Albert Leiser d’HEV Zürich. Une construction récente nécessite moins d’investissement qu’un bien ancien. Posséder un bien plus ancien, qui n’a pas été rénové depuis 30 ans, signifie de devoir s’en occuper presque continuellement. Si l’investissement de gestion dépasse une certaine limite, il est naturellement possible d’externaliser la gestion. Les coûts dépendent de la superficie de la propriété et sont de l'ordre de 4 à 5% des revenus locatifs. Ceci est souvent moins le cas pour les biens individuels, car, dans la pratique, il est de coutume pour les sociétés de gestion de facturer un montant minimum défini.