L’abitazione di proprietà Affittare da privato a privato

Chi affitta appartamenti o case non deve sottovalutare i rischi annessi. Di seguito le risposte alle domande più frequenti.

di Jürg Zulliger 17 nov 2017

Che cosa osservare al momento della stipula del contratto di locazione?

La legge non conosce obblighi di forma. Un rapporto di locazione, quindi, può nascere anche sulla base di un accordo orale. Entrambe le parti sono libere di stipulare un contratto personalizzato, tuttavia, gli esperti consigliano di utilizzare in ogni caso un contratto modello prestampato. «Così abbiamo la garanzia di non dimenticare nessun particolare», afferma Albert Leiser, direttore dell’Associazione Proprietari Fondiari di Zurigo (HEV Zurigo). I profani non sono sufficientemente informati sui contenuti essenziali di un contratto e sulle corrette formulazioni giuridiche. I contratti modello hanno un ulteriore vantaggio, ovvero menzionano altri temi fondamentali nelle disposizioni generali, che rappresentano una parte integrante del contratto. In diversi Cantoni quali Zurigo, Zugo, Ginevra o Neuchâtel è contemplata la dichiarazione obbligatoria per la pigione iniziale.

Documentate lo stato dell’appartamento all’inizio del rapporto di locazione in un protocollo di entrata, altrimenti il locatario non potrà rispondere di eventuali danni causati durante il periodo di locazione. Oggi, nel settore, si è soliti richiedere un deposito cauzionale pari a due o tre mensilità; la legge prevede un pagamento massimo di tre mensilità. Oltre a ciò, contempla determinati periodi di disdetta: almeno tre mesi per gli appartamenti e almeno sei per i locali commerciali.

È importante che in un contratto scritto entrambe le parti contraenti siano integralmente menzionate: per quanto riguarda i locatari, ad esempio, è necessario indicare il partner convivente, tutti i membri di una comunità abitativa, ecc. In questo modo, vige la responsabilità solidale tra gli inquilini, soprattutto per l’affitto.

E per finire: le spese accessorie quali riscaldamento, manutenzione, acque reflue, ecc. possono essere conteggiate solo se specificate nel contratto.

Quali sono le indagini permesse malgrado la protezione dei dati? Come ci si può accertare della solvibilità dei potenziali inquilini?

Tra i principali rischi che un locatore può correre si annoverano il mancato pagamento della pigione e la possibilità che l’appartamento rimanga sfitto. La sfida consiste anche nello scegliere gli inquilini giusti tra tutti i numerosi interessati. La maggior parte dei locatori consegna, in primo luogo, un formulario nel quale i potenziali inquilini specificano i dati personali, le referenze e il reddito, ecc. I dettagli sulla situazione finanziaria sono discutibili. Il locatore non può pretendere di essere informato anche sui centesimi. Tuttavia, è possibile richiedere dati indicativi relativi al salario annuo, con un’approssimazione di 10 000 franchi. Le referenze possono essere verificate se l’inquilino le ha esplicitamente menzionate, o se quest’ultimo ha espresso il suo consenso. Per chiarimenti è opportuno e sensato rivolgersi al precedente locatore. Le domande classiche sono legate alla puntualità di pagamento dell’affittuario e alla volontà di prenderlo nuovamente in considerazione. Tra i documenti più importanti c’è sicuramente un estratto del registro delle esecuzioni aggiornato. Nel caso in cui l’affittuario abbia traslocato spesso, andrebbero richiesti gli estratti del registro dei precedenti comuni di residenza. Ultima, ma non meno importante, è l’impressione durante un colloquio di persona.

Il diritto di locazione è talmente complesso che i profani raramente riescono a vederci chiaro. Quali sono le principali insidie legate all’inesperienza?

Quando la legge cantonale (ad esempio a Zurigo, Zugo, Ginevra o Neuchâtel) richiede obbligatoriamente un formulario inerente alla pigione iniziale, la locazione può giungere a una svolta particolarmente spiacevole. Il non utilizzo di questo formulario può costare caro al locatore: se, in futuro, il locatario contesta l’affitto, sarà il tribunale a stabilire la pigione e l’esperienza dimostra che è considerabilmente più bassa e ha un valore retroattivo fino a cinque anni

Il locatore è libero di stabilire la pigione a sua discrezione?

Qui è necessario distinguere tra locazioni nuove e rilocazione. In particolare nel secondo caso il margine di azione è limitato. Un aumento della pigione superiore al 10% è considerato un notevole incremento e deve essere debitamente documentato. Aumenti di tale entità pongono meno problemi se effettivamente vengono apportati cambiamenti significativi all’immobile (ad esempio un risanamento completo). Nell’ambito della prima locazione i locatori privati si atterranno ai valori di riferimento del mercato. Tuttavia, il criterio delle località e dei quartieri è, de facto, difficile da dimostrare perché i tribunali avanzano richieste elevate.

Un’altra opzione è chiedere a un esperto di fare una stima del valore della pigione. Aumenti del canone motivati da un reddito insufficiente sono difficilmente giustificabili. Secondo il diritto di locazione, i rendimenti netti, ad esempio, possono essere superiori solo dello 0,5% ai tassi di riferimento. Tuttavia, nella prassi, a essere decisiva è la presenza effettiva di interessati alla locazione di un determinato appartamento, che sarebbero disposti ad aggiudicarsi l’oggetto a tale prezzo.

Come capire se ne vale davvero la pena?

Da un punto di vista finanziario, ciò che conta è soprattutto una giusta valutazione dello stato sommario dell’oggetto, delle installazioni tecniche e degli elettrodomestici. In generale, vale quanto segue: la manutenzione ordinaria e la sostituzione degli elettrodomestici sono comprese nell’affitto. Un locatore non dovrebbe commettere l’errore di fissare un affitto iniziale basso, se negli anni a venire sono previste ingenti spese di manutenzione e risanamento. È necessario tenerne conto fin dall’inizio nel calcolo della pigione. Inoltre, va considerato che le proprietà immobiliari possono influenzare in maniera decisiva i conteggi fiscali. I redditi da locazione devono essere tassati come reddito. Al contrario, il proprietario dell’abitazione può detrarre i tassi ipotecari, i costi accessori e quelli di manutenzione (se non sono pagati dagli inquilini). A seconda delle circostanze si può esigere una somma forfettaria per la manutenzione pari al 20% dei redditi da locazione

A cosa prestare attenzione al momento del finanziamento?

Quando compriamo una casa o un appartamento per affittarli, non possiamo utilizzare gli averi previdenziali del secondo o terzo pilastro (pilastro 3a). Al momento del finanziamento, per UBS è indifferente se un immobile sarà abitato da voi stessi o sarà dato in locazione a terzi. I principi fondamentali della valutazione e del deposito in pegno sono indipendenti dallo scopo previsto.

Quali sono gli obblighi del locatore? A quanto ammonta la sua spesa?

Gli obblighi del locatore sono regolati in maniera precisa nel contratto di locazione. Tra i suoi compiti rientra sicuramente la garanzia di un buono stato dell’appartamento o della casa, ovvero la manutenzione dell’edificio, la sostituzione delle parti difettose, ecc. Non bisogna sottovalutare i tempi tecnici, poiché, tra l’altro, la sicurezza deve essere garantita all’interno e all’esterno dell’edificio (per esempio, garantire un utilizzo delle scale e un accesso all’immobile sicuri tutto l’anno.

«Il tempo necessario dipende strettamente dalle dimensioni, dall’anno di costruzione e dalla struttura», afferma Albert Lieser dell’HEV Zurigo. Una nuova costruzione richiederà meno tempo rispetto a una vecchia. Chi possiede una casa di costruzione meno recente, a cui non sono stati effettuati lavori di ristrutturazione da 30 anni, sarà quasi costantemente impegnato nella sua cura. Se gli oneri amministrativi superano una certa misura, è ovviamente possibile delegare un’amministrazione esterna. I costi di tale amministrazione dipenderanno dalle dimensioni dell’immobile e saranno compresi tra il 4% e il 5% della pigione. Per le abitazioni singole spesso è meno conveniente, poiché solitamente le società di gestione richiedono un importo minimo.