Wohneigentum Von privat zu privat vermieten

Wer Wohneigentum vermietet, darf die damit verbundenen Risiken nicht unterschätzen. Hier die wichtigsten Fragen und Antworten.

von Jürg Zulliger 17. Nov 2017

Was ist bei Abschluss des Mietvertrags zu beachten?

Das Gesetz kennt keine Formvorschrift. Somit kann ein Mietverhältnis auch mündlich zustande kommen. An sich sind beide Parteien frei, einen eigenen Vertrag aufzustellen, doch Verwaltungsprofis empfehlen, unbedingt vorgedruckte  Musterverträge zu nehmen. «Somit hat man Gewähr dafür, dass nichts vergessen wurde», sagt Albert Leiser, Direktor des Hauseigentümerverbands Zürich (HEV Zürich). Laien wissen meist zu wenig Bescheid, welche Inhalte in einen Vertrag  gehören und wie die rechtlich korrekten Formulierungen lauten. Musterverträge haben auch den Vorteil, dass weitere wichtige Themen in den allgemeinen Bestimmungen aufgeführt sind, die einen integralen Bestandteil des Vertrags darstellen. In verschiedenen Kantonen wie Zürich, Zug, Genf oder Neuenburg gibt es gar eine Formularpflicht für den Anfangsmietzins.

Denken Sie daran, den Zustand der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses in einem Antrittsprotokoll zu dokumentieren – sonst kann ein Mieter für allfällige Schäden während der Mietdauer nicht haftbar gemacht werden. Branchenüblich ist es heute, zu Beginn eine Kaution in einer Grössenordnung von zwei bis drei Monatsmieten zu verlangen, gesetzlich erlaubt sind maximal drei Monatsmieten. Weiter sieht das Gesetz bestimmte Kündigungsfristen vor – für Wohnungen sind dies mindestens drei Monate, für Geschäftsräume mindestens sechs Monate.

Wichtig ist, dass in einem schriftlichen Vertrag die beiden Vertragsparteien vollständig aufgeführt sind – bei den Mietern zum Beispiel beide Konkubinatspartner, sämtliche Mitglieder einer Wohngemeinschaft usw. So haften die Mieter solidarisch für ihre Pflichten, insbesondere für die Miete.

Und zu guter Letzt: Nebenkosten wie Heizung, Hauswartung, Abwasser usw. dürfen nur verrechnet werden, wenn sie vertraglich aufgeführt sind.

Welche Nachforschungen sind trotz Datenschutz erlaubt? Wie sollte man die Bonität eines Mietinteressenten überprüfen?

Zu den grössten Risiken eines Vermieters gehören Mietzinsausfälle und Leerstände. Die Herausforderung besteht also darin, aus einer meist grösseren Zahl von Interessenten die passenden Mieter auszuwählen. Die meisten Vermieter geben zu Beginn ein Anmeldeformular ab, in dem die Mietinteressenten Personalien, Referenzen, Höhe des Einkommens usw. angeben. Details zu den finanziellen Verhältnissen sind umstritten. Der Vermieter darf nicht erwarten, das Einkommen aufs Komma genau zu erfahren. Doch ungefähre Angaben zum Jahreslohn in 10 000er-Schritten können vorausgesetzt werden. Referenzen darf man überprüfen, wenn sie der Mieter ausdrücklich genannt hat oder wenn er sich damit einverstanden erklärt. Sinnvoll sind natürlich Rückfragen beim Vorvermieter. Meist erkundigt man sich, ob der Mieter pünktlich zahlte und ob man ihn wieder als Mieter berücksichtigen würde. Zu den wichtigen Unterlagen gehört ein aktueller Betreibungsregisterauszug. Ist der Mieter sehr oft umgezogen, sollte man Registerauszüge der früheren Wohnorte verlangen. Last, but not least spielt der Eindruck bei einem persönlichen Gespräch eine Rolle.

Das Mietrecht gilt als dermassen komplex, dass Laien selten den Durchblick haben. Wo lauern die häufigsten Fallen, in die man aus Unerfahrenheit tappt?

Zu einer besonders unangenehmen Wende kann es bei der Vermietung kommen, wenn die kantonalen Gesetze (beispielsweise in Zürich, Zug, Genf oder Neuenburg) zwingend ein Anfangsmietzinsformular verlangen. Versäumt es der Vermieter, dieses Formular zu verwenden, kann ihn dies teuer zu stehen kommen: Wenn der Mieter die Miete nachträglich anficht, wird ein Gericht die Miete festsetzen – diese liegt dann erfahrungsgemäss wesentlich tiefer und gilt rückwirkend bis zu fünf Jahren.

Ist der Vermieter frei, die Miete nach seinem Ermessen festzusetzen?

Hier gilt es zwischen einer Erst- und einer Wiedervermietung zu unterscheiden. Vor allem bei Wiedervermietungen sind die Grenzen relativ eng gesetzt. Schlägt die Miete dabei um mehr als 10 Prozent auf, gilt dies als erhebliche Erhöhung und muss unter Umständen genauer belegt werden können. Solche Aufschläge sind nur dann weniger problematisch, wenn tatsächlich grössere Veränderungen vorgenommen werden, zum Beispiel eine umfassende Sanierung. Im Rahmen einer Erstvermietung werden sich wohl die meisten privaten Vermieter an Vergleichswerte halten. Doch de facto ist die Orts- und Quartierüblichkeit schwer zu belegen, weil die Gerichte dabei enorm hohe Anforderungen stellen. Denkbar ist es auch, eine Mietwertschätzung durch einen Experten vornehmen zu lassen. Als heikel gelten heute Mietzinserhöhungen mit der Begründung eines ungenügenden Ertrags. Nach dem Mietrecht ausgelegt, dürfen zum Beispiel die Nettorenditen nur ein halbes Prozent über dem aktuellen Referenzzins liegen. Entscheidend ist aber in der Praxis, ob sich für eine ganz bestimmte Miete tatsächlich Interessenten finden, die die Wohnung zu diesem Preis nehmen würden.

Wie findet man heraus, ob sich das Ganze wirklich rechnet?

In finanzieller Hinsicht kommt es vor allem darauf an, den ungefähren Zustand des Objekts, der technischen Installationen und der Geräte richtig einzuschätzen. Allgemein gilt: Der normale Unterhalt, etwa der Ersatz älterer Geräte, ist in der Miete inbegriffen. Ein Vermieter sollte daher nicht den Fehler begehen, die Miete anfänglich tief anzusetzen, wenn in den nächsten Jahren grössere Unterhaltsausgaben und Sanierungen anstehen. Dies muss in der Mietkalkulation von Beginn weg berücksichtigt werden. Zudem sollte man daran denken, dass Immobilienbesitz die Steuerrechnung stark beeinflussen kann. Die Mieterträge müssen als Einkommen versteuert werden. Umgekehrt kann der Hauseigentümer Hypothekarzinsen, Unterhalt und Nebenkosten (soweit sie nicht die Mieter zahlen) abziehen. Je nachdem kann man auch eine Unterhaltspauschale von 20 Prozent der Mieteinnahmen geltend machen. Was ist bei der Finanzierung zu beachten? Wenn jemand ein Haus oder eine Wohnung kauft, um sie zu vermieten, können keine Vorsorgegelder der zweiten oder dritten Säule (Säule 3a) verwendet werden. Bei der Finanzierung macht es bei UBS keinen Unterschied, ob eine Immobilie selbst bewohnt oder an Dritte vermietet wird. Die Grundsätze der Bewertung und Belehnung sind unabhängig vom Verwendungszweck identisch.

Was sind die Pflichten des Vermieters? Wie gross ist sein Aufwand?

Die Pflichten des Vermieters sind im Mietvertrag genau geregelt. Sicher gehört es zu seinen Aufgaben, einen guten Zustand der Wohnung oder des Hauses sicherzustellen – also das Gebäude zu unterhalten, defekte Teile zu ersetzen usw. Der zeitliche Aufwand darf nicht unterschätzt werden, da unter anderem auch die Sicherheit im und am Gebäude (zum Beispiel sichere Benutzung von Treppenhäusern und sicherer Zugang zum Haus im Winter) gewährleistet sein muss. «Der Zeitaufwand hängt stark ab von der Grösse, vom Alter und der Mieterstruktur», sagt Albert Leiser vom HEV Zürich. Ein Neubau ist mit weniger Aufwand verbunden als ein Altbau. Wer ein älteres Haus besitzt, das seit 30 Jahren nicht mehr saniert worden ist, hat wohl fast permanent damit zu tun. Übersteigt der Bewirtschaftungsaufwand ein gewisses Mass, kann man damit natürlich auch eine externe Verwaltung beauftragen. Die Kosten dafür richten sich nach der Grösse des Objekts und liegen in einer Grössenordnung von vier bis fünf Prozent der Mieteinnahmen. Für Einzelobjekte rechnet sich das oft weniger, da es in der Praxis üblich ist, dass Verwaltungsfirmen einen bestimmten Mindestbetrag verlangen.