Nachhaltiges Eigenheim Heizung ersetzen: die 10 wichtigsten Fragen und Antworten

Das revidierte CO_2-Gesetz, das sich derzeit in der Vernehmlassung befindet, sieht (noch) keinen gesetzlichen Zwang zum Ersatz von alten Heizungen vor. Massgeblich sind aber vor allem die kantonalen Energiegesetze. In den weitaus meisten Kantonen gelten die oft zitierten Mustervorschriften der Kantone (MuKEn): Wer eine Gas- oder Ölheizung 1:1 durch eine fossile Heizung ersetzen will, muss entweder punktuelle Energieeffizienzmassnahmen am Haus umsetzen oder einen Anteil von mindestens 10 bis 20 Prozent des Energiebedarfs mit erneuerbaren Energien decken. In der Praxis führt diese Anforderung oft dazu, dass sich Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer für einen Systemwechsel und damit für ein klimaneutrales Heizsystem entscheiden. Einzelne Kantone wie etwa Zürich oder Basel-Stadt sehen in ihren kantonalen Gesetzen weiter reichende Vorschriften vor. Dort ist der Ersatz einer alten Heizung durch einen neuen Heizkessel mit fossilen Brennstoffen nur noch in Ausnahmefällen möglich. Die nächste Ausgabe der harmonisierten kantonalen Vorschriften wird voraussichtlich in eine ähnliche Richtung gehen.

Mit 5000 bis 10 000 Franken vergleichsweise günstig ist die Anschaffung eines neuen Brennwertkessels. Diese Investition genügt, um die bestehende Öl- oder Gasheizung vorerst weiter zu betreiben. Eine umfassendere Sanierung inklusive neuem Öltank und Kaminsanierung wird kostspieliger. Der Umstieg von einer Ölheizung auf eine Gasheizung ist mit etwa 10 000 bis 20 000 Franken zu veranschlagen (alle Angaben beziehen sich immer auf ein standardisiertes Einfamilienhaus). Hinzu kommen meist Ausgaben, um die kantonalen Richtlinien umzusetzen – sprich kompensatorische Massnahmen wie etwa Fotovoltaik.

Wer künftig ökologisch heizen will, muss mit höheren Anfangsinvestitionen rechnen. Die Umrüstung auf eine saubere Wärmepumpe kostet für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mindestens 30 000 Franken. Je nach Ausgangslage, etwa bei aufwendigen Bohrungen für Erdsonden, liegen die Investitionen deutlich höher und können sich auf bis zu 60 000 Franken verdoppeln. Es ist davon auszugehen, dass aufgrund einer gestiegenen Nachfrage nach Wärmepumpen und generelle Lieferengpässe die Investitionskosten zumindest vorübergehend steigen.

Die Schätzung der künftigen Nutzungskosten hängt stark von der Entwicklung der Energieträgerpreise ab. Zuverlässige langfristige Preisprognosen für Erdöl, Erdgas oder Strom fehlen jedoch. In unserer Berechnung gehen wir von durchschnittlichen Preisen von 115 Franken pro 100 Liter Heizöl sowie von gut 16 Rappen pro kWh Erdgas aus. Beide Werte liegen damit rund 20 Prozent über dem Niveau von Ende 2021, aber unter dem aktuellen Marktpreis. Auch beim Strom erwarten wir künftig höhere Preise. Mit 33 Rappen pro kWh im langfristigen Durchschnitt würde der Strompreis rund 50 Prozent über dem aktuellen Niveau liegen. Bei allen Energiepreisen handelt es sich nicht um offizielle UBS-Prognosen.

Gehen wir in unserer Beispielrechnung von einem nicht sanierten Einfamilienhaus mit einem jährlichen Energieverbrauch von rund 18 000 kWh aus: Die jährlichen Auslagen bzw. die Nutzungskosten einer Ölheizung inklusive Einkauf von Öl, Wartung und CO_2-Abgabe liegen bei etwa 4400 Franken. Eine Gasheizung schneidet mit rund 4500 Franken etwas schlechter ab. Deutlich günstiger ist die Umrüstung auf erneuerbare Energie mit einer Wärmepumpe (durch Strom betrieben) – trotz des angenommenen starken Strompreisanstiegs. Die jährlichen Nutzungskosten inklusive Stromverbrauch betragen nur etwa 2000 Franken. Der Eigentümer oder die Eigentümerin hat die Gewähr dafür, zu 100 Prozent ökologisch zu heizen.

Auch bei Einfamilienhäusern, die energetisch bereits deutlich verbessert worden sind, ist die Wirtschaftlichkeit gegeben: Bei einem verbleibenden Energiebedarf von rund 10 000 kWh pro Jahr ist der Kostenvorteil einer Wärmepumpe immer noch erheblich – ökologisch heizen ist dann rund 40 Prozent günstiger. Die Frist, bis die anfänglichen Mehrinvestitionen amortisiert sind, dauert aber länger.

Die neue UBS Hypothek Energy bietet besonders attraktive Zinskonditionen für den Ersatz einer fossilen Heizung durch ein klimafreundliches Heizsystem. Die Hypothek ist als Festhypothek gestaltet, wobei Sie zwischen Laufzeiten von zwei bis zu zehn Jahren wählen können. Das Angebot richtet sich ausschliesslich an Privatkundinnen und -kunden für den Zweck, den Ersatz einer bestehenden Öl- oder Gasheizung durch ein nachhaltiges Heizsystem zu finanzieren. Der Mindestbetrag liegt bei 25 000 Franken.

Wirtschaftlich gesehen handelt es sich um eine sehr lohnende Investition. Die Hypothek dürfte in vielen Fällen selbsttragend sein, da mit den Einsparungen bei den Nutzungskosten des Energiesystems die Zinszahlungen und Amortisationen finanziert werden.

Ja. Die Annahmen zum durchschnittlichen Preisniveau der Energieträger berücksichtigen bereits einen starken Anstieg der Strompreise gegenüber dem aktuellen Wert. Erst bei einem weiteren starken Anstieg der Strompreise von aktuell knapp 22 auf rund 50 Rappen pro kWh dürfte der langfristige finanzielle Vorteil einer Wärmepumpe gegenüber fossilen Heizungsarten in sanierten Objekten verschwinden. Bei unsanierten Gebäuden bräuchte es einen noch stärkeren Anstieg der Strompreise, um die Rechnung zugunsten fossiler Heizungen zu drehen.

Die wirtschaftlichen Vorteile sind vor allem bei älteren, noch unsanierten Einfamilienhäusern mit relativ hohem Energieverbrauch frappant. Der Ersatz einer Ölheizung dürfte sich in den meisten Fällen bereits nach weniger als zehn Jahren auszahlen.

Die anfänglich hohen Investitionskosten einer Wärmepumpe werden innerhalb kurzer Zeit durch tiefere jährliche Nutzungskosten amortisiert. Werden in der Berechnung ausserdem allfällige kantonale Förderbeiträge von 10 000 Franken und Steuervorteile berücksichtigt, sind die Investitionen sogar nach 3 bis 5 Jahren amortisiert. Die Eigentümerinnen und Eigentümer profitieren zudem von einer längeren Lebensdauer des Heizsystems und von sehr tiefen Servicekosten. Im Vergleich dazu ist bei bereits sanierten Wohnhäusern von längeren Amortisationsperioden auszugehen. 

Sobald die Investitionskosten über der Grenze von 40 000 Franken liegen, zahlt sich ein Umstieg auf eine Wärmepumpe erst nach 20 Jahren aus. Werden Subventionen bezogen, sodass die Investitionskosten tiefer ausfallen, reduziert sich die Amortisationsperiode auf weniger als 15 Jahre.
 

Bis jetzt gab es in diesem Punkt einen gewissen Konsens, dass Bauteile aus ökologischen und wirtschaftlichen Gründen nach Ablauf ihrer Lebensdauer ersetzt werden sollten. Bei Heizungen oder Fassaden wäre das je nach Bauteil also nach etwa 15 oder 20 Jahren. Neuere Analysen zeigen aber, dass eine solche Einschätzung zu pauschal ist.

Eine Studie der Umweltorganisation WWF kommt zum Schluss, dass ein rascherer Wechsel Sinn macht: In ihrer umfassenden Ökobilanz berücksichtigen die Autoren Herstellung, Betrieb und Entsorgung der jeweiligen Heizung. Dabei fliesst auch mit ein, dass der anhaltende Ausstoss von CO₂ potenziell das Klima schädigt. Wer noch eine Öl- oder Gasheizung in seinem Gebäude hat, soll aus Umweltsicht «möglichst bald» auf eine Wärmepumpe, Pellet- oder Fernwärmeheizung umrüsten, so die Autoren der Studie.
Die erwähnte, aktuell starke Teuerung bei fossilen Energieträgern ist ein weiteres Argument. Kommt dazu, dass die gesetzlichen und technischen Anforderungen sukzessive strenger werden. Es spricht also einiges dafür, eine Öl- oder Gasheizungs so rasch als möglich zu ersetzen. Ausserdem könnte ein künftiges Verbot solcher Heizsysteme Kapazitätsengpässe in der Baubranche verursachen und die Sanierungskosten verteuern.

Bereits mit verhältnismässig günstigen und einfachen Massnahmen lässt sich der Energieverbrauch in älteren Wohnhäusern massiv senken. Allein der Ersatz von Fenstern oder Türen kann den jährlichen Energieverbrauch um bis zu 30 Prozent reduzieren. Auch weiter gehende Massnahmen, wie etwa eine Sanierung der Fassade und der Wärmedämmung, werden die Energiebilanz positiv beeinflussen. Eine zusätzliche Massnahme stellt die Nutzung von Solarenergie dar. Eine Fotovoltaikanlage kann die Stromkosten eines Einfamilienhauses um mehr als zwei Drittel reduzieren. Zudem sind die Nebenkosten weniger von Energiepreisen abhängig. Fotovoltaik lohnt sich in Kombination mit einer Wärmepumpe doppelt, da der produzierte Strom auch für deren Betrieb genutzt wird. Wie die Wirtschaftlichkeitsrechnung konkret aussieht, hängt aber vom Einzelfall und auch von kantonalen Subventionen ab.

Die meisten Kantone richten für energetische Sanierungen und den Ersatz alter Heizungen Förderbeiträge in einer Grössenordnung von 10 bis 15 Prozent aus. Die Ansätze und die Förderprogramme sind allerdings kantonal sehr unterschiedlich. Für den Einbau einer Sole-Wasser- und Wasser-Wasser-Wärmepumpe, die als besonders nachhaltig gilt, können Eigentümer im Durchschnitt mit einer Pauschale von etwa 10 000 Franken rechnen. Besonders grosszügig sind Kantone wie Basel-Stadt oder Zug. Auskünfte für Eigentümerinnen und Eigentümer erteilen die kantonalen Fachstellen.

Je nach Einkommen respektive Grenzsteuersatz fallen beträchtliche zusätzliche Steuervorteile ins Gewicht. Generell kann die Umrüstung auf ein erneuerbares Heizsystem zu 100 Prozent bei der Einkommenssteuer abgesetzt werden, unabhängig davon, ob es sich um einen Anteil Gebäudeunterhalt oder um wertvermehrende Investitionen handelt. Zudem werden Eigentümer von energetisch sanierten Liegenschaften mittel- und längerfristig von höheren Verkaufspreisen profitieren. Denn ein Objekt, das dem neuesten Stand der Gesetze und der Technik entspricht, erzielt im Wiederverkauf meist einen höheren Wert als unsanierte Objekte.