Immobilienmarkt Corona: Folgen für den Immobilienmarkt

Der Schweizer Immobilienmarkt sollte sich 2021 schrittweise normalisieren. Homeoffice könnte sich auf die Preise auswirken.

von Matthias Holzhey und Maciej Skoczek 18. Mär 2021

Eigenheimpreise im Hoch

Die Preise für Schweizer Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind im vergangenen Jahr um durchschnittlich rund 3 Prozent gestiegen. Insbesondere die unverändert grosse Nachfrage nach Einfamilienhäusern hat massgeblich zum weiteren Preisanstieg beigetragen. Zu beobachten sind allerdings deutliche regionale Unterschiede. Speziell hoch waren die Anstiege in den Agglomerationen Zürich, Genf, Zug und Luzern. In den wichtigsten Berggemeinden sind die Preise gar so stark gestiegen wie seit 2012 nicht mehr. Im Gegensatz dazu setzte sich die anhaltende Schwäche des Immobilienmarkts im Kanton Tessin fort.

Homeoffice mischt die Karten neu

Homeoffice gehört je länger, desto mehr zum Alltag. Wir gehen davon aus, dass sich die Anzahl der Erwerbstätigen, die regelmässig von zu Hause arbeiten, in den nächsten fünf Jahren verdoppelt. Damit steigt bei vielen Arbeitnehmenden der Bedarf nach einem zusätzlichen Zimmer. Mehr Wohnfläche ist angesichts der Erschwinglichkeit jedoch vor allem ausserhalb der Ballungszentren erhältlich.

Ausserdem entkoppelt Homeoffice zusehends den Wohn- vom Arbeitsort. Dies wird die Wohnungsnachfrage gleichmässiger auf die Regionen verteilen, aber auch den Standortwettbewerb verschärfen. Die gewonnene Wahlfreiheit beim Wohnen eröffnet Regionen grosse Chancen, die bis anhin ausserhalb der klassischen Pendlerzonen lagen. Hauptprofiteure dürften das Unterwallis, das Churer Rheintal und die Bodensee-Region sein – beliebte Regionen mit relativ tiefen Gesamtwohnkosten.

Abflachender Boom in Agglomerationen

Des einen Freud ist des anderen Leid: Die Pendlergemeinden in den engeren Agglomerationen dürften an Attraktivität einbüssen. Dort war die Nachfrage nach Wohnungen durch die Nähe zu den Arbeitsplätzen im Zentrum bis anhin überproportional hoch. Wohnen in den Grossstädten dürfte zwar weiterhin beliebt bleiben, aber auch hier wird sich die neue Wahlfreiheit beim Wohnen bemerkbar machen – wenn auch weniger deutlich als in den Speckgürteln. Für abgelegene Regionen wird sich relativ wenig ändern. Das gilt trotz Gotthard-Basistunnel auch für das Tessin.

Dank Homeoffice werden längere Pendeldistanzen in Kauf genommen

Markiert sind Gemeinden, in denen durch Homeoffice die Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen überdurchschnittlich gestiegen ist. Die Höhe der potenziellen Zusatznachfrage basiert auf folgenden Indikatoren: lokales Preisniveau, Höhe der Einkommenssteuern, Bevölkerungswachstum seit 2015, Anteil Wegpendler sowie Zweitwohnungsanteil. Sie wird auf Gemeindeebene ausgewiesen.

Ausblick

Voraussichtlich werden sich Eigenheime auch 2021 weiter verteuern, jedoch etwas langsamer als im Vorjahr. Die Auswirkungen von tiefen Hypothekarzinsen nehmen ab und die Haushalts-einkommen dürften im laufenden Jahr trotz Konjunkturerholung unter Druck stehen. Nach wie vor werden Eigenheime von einer Mehrheit der Haushalte als attraktiv wahrgenommen, auch als langfristige Investition. Das Angebot bleibt jedoch knapp.

Preisentwicklung bei Mietwohnungen

Ende 2020 standen rund 3 Prozent der Mietwohnungen leer. Die logische Konsequenz dieses Überangebots: Die Marktmieten sanken, und zwar um rund 2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Hinzu kommt, dass sich die Corona-bedingte Rezession auf die Nachfrage auswirken wird.

In den urbanen Zentren und Agglomerationen bleibt die Nachfrage nach Wohnraum gross, entsprechend ist hier die Neubauaktivität weiterhin hoch. Die gute Marktlage widerspiegelt sich auch in den Mietpreisen: Diese sind im Schnitt 40 Prozent höher als in der restlichen Schweiz. Es ist aber davon auszugehen, dass dieses Preisgefälle in den nächsten Jahren abflachen wird. Zudem macht sich auch hier der Trend zu Homeoffice und dem benötigten Extrawohnraum bemerkbar. Denn wer bereit ist, einen 20 Minuten längeren Arbeitsweg in Kauf zu nehmen, kann sich heute für die gleiche Miete ein zusätzliches Zimmer leisten. Daher ist davon auszugehen, dass sich ein Teil der Nachfrage nach Mietwohnungen in die erweiterten Agglomerationsräume verschiebt. Die Peripherie hingegen dürfte von diesem Trend kaum profitieren.

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