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Die Einführung von Negativzinsen 2015 hat viel Kapital in den Immobilienmarkt gelenkt. Zwischenzeitlich waren die Zinsen für Schweizer Staatsanleihen für sämtliche verfügbaren Laufzeiten negativ. Dies verbilligt die Fremdfinanzierung weiter, verzerrt das Kostenverhältnis zwischen Wohneigentum und Mietwohnungen und steigert die Attraktivität von Renditeliegenschaften gegenüber Investitionen in Anleihen deutlich. So wurden in den letzten fünf Jahren 30 000 Wohnungen auf Halde gebaut. Die Preise für Top-Wohnliegenschaften in den Grosszentren schnellten um 40 bis 60 Prozent in die Höhe. Und ein Drittel aller als Eigentumswohnungen konzipierten Einheiten wurde als Kapitalanlage entweder vermietet oder als Zweitwohnsitz genutzt.

Angesichts der europaweit explodierenden Staatsschulden und Notenbankgeldmengen ist ein Ende der Negativzinspolitik in der Schweiz und Europa vorläufig nicht absehbar. Aus der Erfahrung der letzten fünf Jahre lassen sich folgende Schlüsse für den Schweizer Immobilienmarkt ziehen:

Eigenheime werden zur Investition

Die gesunkenen Finanzierungskosten erhöhten insgesamt den Kostenvorteil von Eigentumswohnungen gegenüber Mietwohnungen deutlich. Bei aktuellen Kaufpreisen, Mieten und Zinsen liegen die jährlichen Wohnausgaben von Neueigentümern rund 15 Prozent tiefer als diejenigen von Mietern einer gleichwertigen Wohnung. Die Eigenkapitalrendite bei Selbstnutzung beträgt bei einer Belehnung von zwei Dritteln stattliche 4 bis 5 Prozent. Gerade im Hinblick auf die steigende Unsicherheit in der Altersvorsorge wirkt dies sehr verlockend. Negativzinsen haben somit dazu beigetragen, dass Eigenheime stärker als Investitionsgut und weniger als Konsumgut wahrgenommen werden.

Viele Haushalte kauften Wohneigentum zudem auch als Anlage: Aktuell wird jede sechste verkaufte Wohnung im Stockwerkeigentum vermietet. Dies sind rund 50 Prozent mehr als noch vor zehn Jahren. Die Negativzinsen lassen auch absolut tiefe Mietrenditen attraktiv erscheinen. Gleichzeitig wurden seit 2014 nochmals so viele Eigentumswohnungen als Zweitwohnungen verwendet – ein Grossteil davon in den Stadtzentren. Viele Käufer verlassen sich darauf, dass Wertkorrekturen dank Negativzinsen und Anlagenotstand unwahrscheinlich sind, und rechnen mit langfristigen Wertgewinnen.

Leerstand ist Teil des Spiels

Die Tiefzinsen haben den stark steigenden Leerstand bei Mietwohnungen begünstigt. Zwar hatte die Einführung der Negativzinsen keinen direkt erkennbaren Einfluss auf die Bautätigkeit, die Zahl der Baubewilligungen veränderte sich von 2012 bis 2017 nur gering. Rein rechnerisch lässt sich die Zunahme der leerstehenden Wohnung grösstenteils mit dem rückläufigen Bevölkerungswachstum erklären. Die Tiefzinsen haben die Bautätigkeit hoch gehalten und so eine Anpassung des Angebots an die tiefere Nachfrage verhindert. Zudem begünstigte die Suche nach regelmässigen positiven Erträgen den Fokus der Investoren auf Miet- statt Eigentumswohnungen. Aktuell haben rund 60 Prozent aller Baugesuche einen Vermietungszweck, verglichen mit noch 50 Prozent im Jahr 2012.

Der Leerstand dürfte im Schweizer Durchschnitt jedoch bald den Höchststand erreicht haben. Die Abschreibungen auf den Gebäudewert und die Amortisationspflicht setzen der Geduld bei der Vermarktung Grenzen. So zeigt sich trotz Negativzinsen seit einigen Quartalen eine Abflachung der Bautätigkeit und eine Verschiebung der Baukräne in Regionen mit tiefem Leerstand. Die Zahl der leeren Wohnungen dürfte allerdings auch langfristig nicht mehr auf die Werte von vor 2015 sinken. Denn es gilt: Je tiefer die Kapitalkosten, desto länger kann die Vollvermietung auf sich warten lassen.

Eigenheimpreise steigen ungebremst weiter

Im Marktdurchschnitt sind die Eigenheimpreise im zweiten Quartal 2020 um 0,6 Prozent gestiegen und liegen damit 2,7 Prozent höher als vor einem Jahr. Teuerungsbereinigt war der Preisanstieg mit 4 Prozent der stärkste seit 2013. Unter Druck gerieten hingegen die Preise von Eigenheimen im gehobenen Segment: Diese sanken um fast 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Zudem nahm die Transaktionstätigkeit deutlich ab.