Immobilienmarkt Was ist der Marktwert einer Immobilie?

Die Wertermittlung erfordert ein Höchstmass an Erfahrung und Sachverstand. Heute dominieren in der Praxis 3 Bewertungsmethoden.

von Matthias Holzhey und Claudio Saputelli 12. Mai 2019

Beim Kauf eines Produkts kommen folgende Fragen auf: Wie viel kostet es? Was ist sein Preis? Welchen Wert hat es? Diese drei Fragen ähneln sich sehr. In der (Immobilien-)Ökonomie haben diese drei Begriffe unterschiedliche Bedeutungen. Kosten bezeichnen den in Geldeinheiten ausgedrückten Verzehr von Gütern und Dienstleistungen zur Erzeugung eines Produkts. Die Produktionskosten sowie eine allfällige Gewinnspanne ergeben zusammen den Preis. Beim Begriff Wert wird zwischen Marktwert (objektivem Wert) und Nutzwert (subjektivem Wert) unterschieden. Der Marktwert eines Gutes ist im Idealfall der erwartete oder geschätzte Verkaufspreis, zu dem es in einem funktionierenden Markt verkauft werden kann. Der Nutzwert hingegen entspricht der subjektiven Nützlichkeit dieses Gutes für eine Person im Hinblick auf ihre gesetzten Ziele. Dieser wird normalerweise nicht in Geldeinheiten ausgedrückt und ist je nach Person verschieden.

Moderne Immobilienbewertung

Das Ziel der modernen Immobilienbewertung ist die Schätzung des Marktwerts. Dieser orientiert sich am aktuellen Marktpreis unter Wettbewerbsbedingungen (Vielzahl von Anbietern und Nachfragern) mit informierten Marktteilnehmern. Der Marktpreis entspricht je nach Definition dem höchsten oder innert nützlicher Frist am wahrscheinlichsten erzielbaren Preis.

So einfach dies klingen mag, lautet die Frage dennoch: Wie ermittelt man den Marktpreis? Schliesslich sind keine zwei Liegenschaften gleich und es existiert keine zentrale Börse, an welcher Liegenschaften gehandelt werden, um daraus Informationen über aktuelle Transaktionspreise zu erfahren. Deshalb ist es oft unabdingbar, den Marktpreis beispielsweise aus der Kombination von Lage, Aussicht, Erreichbarkeit, Architektur und Alter der Immobilie zu ermitteln. Je nach Nutzungsart der Immobilie wurden in der Praxis verschiedene Bewertungsansätze entwickelt, um den Marktpreis zu bestimmen.

Es gibt grundsätzlich drei Methoden, um Immobilien zu bewerten: die Vergleichswertmethode, die davon ausgeht, dass sich die Zahlungsbereitschaft an tatsächlich realisierten Kaufpreisen von vergleichbaren Objekten anlehnt; die Ertragswertmethode, die den Nutzungswert der Immobilie für den Käufer ins Zentrum stellt; und die Sachwertmethode, die annimmt, dass der Preis den Gebäude- und Bodenwert beziehungsweise die Kosten bei einem Neubau (Ersatz) eines Objekts nicht übersteigen kann. Renditeliegenschaften werden in der Regel mit der Ertragswertmethode geschätzt, während bei Eigenheimen üblicherweise die Vergleichs- oder die Sachwertmethode zum Zuge kommt.