Steuerrecht Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Wer würde dabei gewinnen, wer verlieren? Je nach Situation sind die Folgen einer Abschaffung unterschiedlich.

von Matthias Holzhey 04. Feb 2019

Die Wirtschaftskommission des Ständerates hat am 20. August 2018 die folgenden Eckwerte festgelegt:

  • Der Eigenmietwert soll für den Hauptwohnsitz abgeschafft werden. Zweitwohnungen sollen vom Systemwechsel nicht betroffen sein – aus Rücksicht auf die Bergkantone, welche grosse Steuerausfälle befürchten.
  • Die Kosten für den Unterhalt und die Renovation der Liegenschaft sollen im Gegenzug steuerlich nicht mehr abzugsfähig sein.
  • Auf Bundesebene sollen auch Energiespar- und Umweltabzüge nicht mehr zulässig sein. Die Kantone dürfen in ihrer Steuergesetzgebung weiterhin die Möglichkeit solcher Abzüge vorsehen.
  • Der steuerliche Schuldzinsabzug auf selbstgenutztem Wohneigentum soll aufgehoben werden. Erhalten bleiben Schuldzinsabzüge im Umfang von 80 oder 100 Prozent von anderweitigen Vermögenserträgen (z.B. Mietzinseinnahmen einer Zweitwohnung, Erträge aus Wertpapieren).
  • Schuldzinsen für Ersterwerber sollen für eine beschränkte Zeit – ca. 10 Jahre – nach oben begrenzt sowie über die Jahre linear bis auf null sinkend abziehbar bleiben.

Wer gewinnt, wer verliert?

Eine Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung wirkt sich je nach Belehnungsgrad, Standort und Renovationsbedarf einer Liegenschaft mehr oder weniger vorteilhaft aus:

  • Die aktuell tiefen Hypothekarzinsen von durchschnittlich 1,5% lassen nur beschränkt steuerliche Abzüge zu. Doch bereits ab einem Zinssatz von 2,5% dürften Eigentümer benachteiligt werden.
  • Je tiefer die Belehnungsquote, desto mehr profitiert der Eigentümer.
  • Da durch Renovationen keine Steuerersparnisse mehr erzielt werden, könnten die Preise für Altbauten unter Druck kommen.
  • Neuerwerber profitieren, da deren steuerliche Abzüge anfänglich noch gering ausfallen.
  • Je tiefer der Eigenmietwert durch den Kanton festgesetzt wurde, desto weniger vorteilhaft wirkt sich der Wegfall aus. Aufgrund dessen werden sich die Preisunterschiede für Eigenheime zwischen Neu- und Altbauten vergrössern.

Vier konkrete Fälle

Fall 1: Rentner werden überproportional profitieren. Zum einen ist der Belehnungsgrad unterdurchschnittlich tief, zum anderen werden Sanierungen häufig hinausgezögert, womit die Unterhaltskosten tiefer sind. Kantonale Bandbreite der Steuerersparnis: 1000 bis 3800 Franken jährlich.

Fall 2: Für Käufer von neuwertigen Wohnungen mit kurzfristigem Zeithorizont können im aktuellen Steuersystem (trotz hoher Belehnung) die Abzüge für Hypothekarzins und Unterhalt die höheren Steuern infolge des Eigenmietwerts nicht ausgleichen. Kantonale Bandbreite der Steuerersparnis: 850 bis 2800 Franken pro Jahr.

Fall 3: Bei Käufern von neuwertigen Wohnungen mit langfristigem Zeithorizont schwanken die Steuerersparnisse zwischen 0 und 1500 Franken jährlich unter Berücksichtigung von tatsächlichen Abschreibungen – auch wenn diese erst in 25 Jahren eine grössere Renovation und damit eine Steuerreduktion auslösen.

Fall 4: Bei Eigentümern von Altbauwohnungen dürften auch bei einer bevorstehenden Sanierung langfristig keine Steuerersparnisse anfallen. Die zusätzliche Steuerbelastung durch den Systemwechsel: 300 bis 900 Franken pro Jahr.

Fazit: effizient und nachvollziehbar

Das jetzige System ist nicht optimal und schafft spürbar Unzufriedenheit bei den Wohneigentümern. Aus ökonomischer Sicht scheint die Behandlung von Wohneigentum als Konsumgut und der vollständige Wegfall des Eigenmietwerts sowie der Unterhalts- und Schuldzinsabzüge eine effiziente und nachvollziehbare Lösung. Die Befürchtungen, dass die Immobilienpreise aufgrund des Systemwechsels im tiefen zweistelligen Prozentbereich steigen werden, teilen wir nicht. Die Entwicklung der Immobilienpreise hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ein Systemwechsel dürfte frühestens 2022 in Kraft treten.