Immobilienmarkt Gräben in der Immobilienlandschaft

Nach einer langen Boomphase driften die Preise heute weit auseinander. Je nach Lage und Objekten stagnieren oder sinken sie gar.

von Jürg Zulliger 15. Mai 2019

Fast jeder zweite Eigentümer überschätzt den Wert seines Eigenheims, oft um 20 bis 40 Prozent. Das geht aus einer Maklerumfrage in Deutschland hervor. Auch in der Schweiz kommt es öfters vor, dass Private ihre Objekte mit völlig falschen Preisvorstellungen zum Kauf anbieten. Das bestätigt Jürg Grünenfelder, Immobilienmakler im Kanton Glarus: «Tagtäglich finden sich auf den Online-Plattformen Kaufangebote zu Fantasiepreisen.» Dabei sind es sowohl Private als auch Makler, die abgehobene Preisansprüche haben. Um lukrative Verkaufsmandate zu akquirieren, sind manche Makler offenbar bereit, auch bei allzu rosiger Preiseinschätzung einzusteigen.

Fantasiepreise sind kontraproduktiv

«Gerade private Hauseigentümer versuchen immer wieder, mit einem Maximalpreis zu starten», warnt Jürg Grünenfelder. Je nach Objekt und Standort sei aber die Wahrscheinlichkeit für einen Erfolg nicht grösser, als einen Sechser im Lotto zu erzielen. Mit Fantasiepreisen auf den Markt zu gehen, erweist sich mitunter als Bumerang. «Nicht selten fällt dann der Verkaufserlös tiefer aus, als wenn man eine realistische Preisschätzung als Ausgangslage genommen hätte», erklärt der Makler. Geht das Verkaufsangebot am Markt vorbei, bleibt der Eigentümer auf seinem Objekt sitzen: In den Köpfen von Interessenten verfestigt sich unweigerlich der Eindruck «zu teuer». Länger dauernde Ausschreibungen und sukzessive Preissenkungen wirken somit kontraproduktiv und abschreckend.

Standorte sind ausschlaggebend für Preise

Die Schwierigkeiten einer korrekten Marktschätzung haben damit zu tun, dass die Preise je nach Standort extrem variieren. Bekannt ist natürlich, dass beispielsweise im Safiental oder im Jura Land und Liegenschaften sehr viel weniger wert sind als in den Städten Zürich oder Genf. Wie stark die Preise in der Immobilienlandschaft effektiv variieren, illustrieren aktuelle Marktpreise für eingezontes Bauland: Während im Kanton Zürich ein Quadratmeter Bauland praktisch durchs Band 2000 Franken und mehr kostet, gibt es im Jura, in der Ostschweiz oder auch im Kanton Solothurn Parzellen für einen Bruchteil der Kosten. Im Bezirk Thal (SO) beispielsweise liegt der Quadratmeterpreis bei gut 200 Franken.

Der Immobilienmakler Jürg Grünenfelder führt ein weiteres Beispiel für höchst unterschiedliche Preisniveaus an: «Die Preise für an sich identische Eigentumswohnungen mit gleich vielen Quadratmetern und gleichem Baujahr klaffen oft sogar innerhalb einer Region 40 oder 50 Prozent auseinander.» Ursache dafür sind höchst unterschiedliche Voraussetzungen bei der Bevölkerungsentwicklung, der Zentralität und Erschliessung, aber auch punkto Marktangebot und Bautätigkeit in bestimmten Gemeinden und Regionen.

Wertverluste bei älteren Liegenschaften und Luxusobjekten

Viele Private neigen auch dazu, die Altersentwertung von Gebäuden zu wenig ernst zu nehmen. Stockwerkeinheiten aus den 1960er-Jahren sind zum Beispiel nicht ohne Weiteres verkäuflich – vor allem, wenn sich das Haus innen und aussen in schlechtem Zustand präsentiert. Die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts, die frühestens 2022 in Kraft treten dürfte, könnte den Erneuerungsstau noch verschärfen. Denn wenn der Liegenschaftsunterhalt steuerlich nicht mehr abgezogen werden kann, sinkt der Anreiz für Investitionen.

Generell unter Druck sind heutzutage Luxusobjekte im oberen Preissegment und an vermeintlich krisensicheren Toplagen. In vielen Fällen sind die Preise stagnierend oder rückläufig. Die Objekte müssen sehr lange ausgeschrieben werden, bis sich ein Käufer findet. Matthias Holzhey von unserem Chief Investment Office fällt weiter auf, dass sich die Preise für Mikrolagen innerhalb der gleichen Gemeinde annähern: «Die Preise für gute Mikrolagen sanken in den letzten Jahren stetig. Waren die Quadratmeterpreise an guten und sehr guten Mikrolagen im Jahr 2012 noch rund 20 Prozent höher als an schlechten und durchschnittlichen Lagen, ist die Differenz seither um mehr als die Hälfe zurückgegangen.» Die Mikrolage hängt unter anderem ab von Hangneigung, Exposition, Besonnung, Aussicht und Naherschliessung.

Wertsteigerungen im preisgünstigen Segment

Ganz im Gegensatz dazu verzeichnen zurzeit günstigere Wohnungen oder solche an schlechten Lagen einen überdurchschnittlich starken Preiszuwachs. Als Ursache dafür kommen mehrere Faktoren infrage. Zum einen weichen Interessenten aus Kostengründen auf günstigere – und oft auch kleinere Objekte – aus. Zum anderen holen Objekte an zweitklassigen Standorten auf, die zuvor über Jahre unterdurchschnittliche Preise erzielt hatten. Doch wie nachhaltig ist diese Entwicklung? Experten weisen darauf hin, dass die Preise vielerorts und für bestimmte Objekte wieder fallen könnten. Matthias Holzhey hält dazu fest: «Preisübertreibungen im Tiefpreissegment bergen im Fall einer schwächeren Nachfrage ein Risiko für überproportional hohe Werteinbussen.»

Neu auf dem Immobilienmarkt: sinkende Preise

Relativ neu ist die Entwicklung, dass in einzelnen Regionen die Preise für Eigenheime sinken (siehe Tabellen). Laut der Erhebung der Transaktionspreise von Wüest Partner über den Zeitraum 2017 bis 2018 betrifft dies die folgenden Standorte: Locarno, Lugano, Leuk (VS), den Raum Jura und den Bezirk Thal (SO). Rot sind die Zahlen der Preistrends zudem im Linthgebiet (SG) und in Sion (VS). Einen leicht rückläufigen Trend verzeichneten auch das Laufental (BL) oder der Oberaargau. Bei den Einfamilienhäusern waren ebenfalls Leuk, das Val-de-Travers (NE) und Martigny (VS) betroffen.

In zahlreichen Fällen korrespondiert diese Preisschwäche mit einem unterdurchschnittlichen Bevölkerungswachstum. Es gibt aber auch Ausnahmen: Martigny im Wallis entwickelte sich bei der Wohnbevölkerung sehr dynamisch, verzeichnet aber aktuell sinkende Transaktionspreise für Einfamilienhäuser. Manche Standorte geraten in einen Sog sinkender Preise, weil die deutlich gestiegenen Leerstände bei Mietwohnungen auf das Eigenheimsegment durchschlagen. Im Tessin sind zahlreiche Standorte mit Problemen konfrontiert, weil zugleich auch relativ viele Eigenheime im Angebot sind.

Was bestimmt die Standortqualität?

Robert Weinert, Ökonom bei Wüest Partner, erklärt dazu: «Im Wesentlichen ist es immer eine Kombination verschiedener Einflussfaktoren der Makrolage, welche die Entwicklung bestimmen.» Die wichtigsten Faktoren sind: das Steuerniveau, die Verkehrserschliessung mit öffentlichem und privatem Verkehr, die Bautätigkeit (und damit das Angebot auf dem lokalen Markt) sowie das absolute Preisniveau für Eigenheime. Vergleichsweise günstige Wohnstandorte ziehen Zielgruppen an, denen das Wohnen in den städtischen Zentren zu teuer ist.

Fazit

Auch mittelfristig müssen Käufer von Eigenheimen davon ausgehen, dass sich die einzelnen Regionen unterschiedlich entwickeln werden. Vieles spricht dafür, dass sich sowohl das Interesse der Investoren als auch die Wohnungsnachfrage in den nächsten Jahren vor allem auf die Agglomerationen konzentrieren werden. Das zeigen auch die längerfristigen Bevölkerungsprognosen des Bundesamtes für Statistik, die bis ins Jahr 2045 reichen: Die Agglomerationen Zürich und Genf werden auch in Zukunft stark zulegen, während in den Kantonen Uri und Appenzell Innerrhoden das geringste Bevölkerungswachstum erwartet wird.

Bei Einfamilienhäusern gehen die meisten Experten davon aus, dass sich das Gefälle zwischen Peripherie und Agglomerationen nicht vergrössern wird – der Traum vom Eigenheim im Grünen bleibt ohne Zweifel intakt. Bei Eigentums- und Mietwohnungen dürfte die Kluft eher grösser werden.

Stadt oder Land: wo wohnen?

Die Immobilien- und die Mietpreise werden in den städtischen Zentren auch künftig überdurchschnittlich hoch sein. Wenn Sie genauer nachrechnen und weitere gewichtige Kostenfaktoren wie Vermögens- und Einkommenssteuern sowie Krankenkassenprämien einbeziehen, sehen Sie eine etwas andere «Immobilienlandschaft»: Wer zum Beispiel den Wohnsitz nach Altdorf im Kanton Uri verlegt, wird Ende Monat mehr im Portemonnaie haben als in fast allen grösseren Ortschaften der Schweiz. Im direkten Vergleich mit Genf, einem bekanntlich besonders teuren Pflaster, liegen die Kosten im Hauptort von Uri um rund ein Drittel tiefer. Im Mittelfeld sind Kantone wie Baselland, St. Gallen, Luzern oder Graubünden. Günstig bei den Gesamtkosten sind aber auch Randregionen in den Kantonen Obwalden, Glarus oder Appenzell Innerrhoden. Auch Schwyz schneidet kostenmässig vorteilhaft ab, was vor allem mit den tiefen Steuern zu tun haben dürfte.

Doch in aller Regel ist das Sparpotenzial für Haushalte mit mittlerer Kaufkraft limitiert. Denn: Ist eine Gemeinde steuergünstig, sind dafür die Immobilienpreise oft hoch – der Steuervorteil wird zu einem guten Teil von höheren Kaufpreisen bzw. Wohnkosten aufgewogen. Höchstens bei sehr hohen Einkommen lässt sich die Gesamtbilanz mit einem Umzug an einen steuergünstigen Standort nennenswert verbessern. Für einen umfassenden Vergleich im Standortwettbewerb sollten Sie auch das Arbeitsplatzangebot berücksichtigen. Wer sich beispielsweise in Appenzell Innerrhoden oder im Kanton Uri niederlässt, muss meist längere Pendlerzeiten in Kauf nehmen.