Immobilienerwerb Fallstricke beim Wohnungskauf

Beachten Sie beim Kauf einer Wohnung ein paar wichtige Punkte, um böse Überraschungen zu vermeiden.

von Jürg Zulliger 28. Feb 2018

Jährlich kommen rund 15 000 neu gebaute Eigentumswohnungen auf den Markt. Meist ist der Erwerb der eigenen vier Wände die grösste Anschaffung, die man im Leben tätigt – dennoch fehlen oft das Wissen und die Erfahrung. Gerade ein Kauf ab Plan (also einer Wohnung, die noch nicht gebaut ist) hat seine Tücken.

Finanzielle Risiken absichern

Wenn Sie eine Reservationszahlung tätigen, wird Ihnen vom Verkäufer zugesichert, dass die Summe dem späteren Kaufpreis angerechnet wird. Doch die damit verbundenen Risiken sind oft nicht bekannt: Würde der Verkäufer (bzw. Generalunternehmer) während der Bauphase Konkurs anmelden, wäre die Anzahlung verloren. Auch Raten- und Akontozahlungen, die während der Bauphase verlangt werden, sind oft zu wenig abgesichert. Im ungünstigsten Fall sind die Wohnungen zum geplanten Termin gar nicht bezugsbereit – so wird man unter Umständen zum Besitzer einer Bauruine.

«Der Kauf eines Eigenheims ist finanziell von grosser Tragweite. Es gilt daher, das Verkaufsdossier sehr gründlich zu studieren», empfiehlt Stéphanie Bartholdi, Juristin beim Hauseigentümerverband (HEV) Schweiz. Massgeblich seien vor allem die Pläne, der Baubeschrieb und der Kaufvertrag; oft gibt es ausserdem einen separaten Werkvertrag mit einem Generalunternehmer (GU). Als Käufer sollte man auf die versprochenen Leistungen, Termine, die Mängelrechte und Sicherheitsleistungen achten, erläutert sie. Konkret müssen die Sicherheitsleistungen zwei verschiedene Aspekte abdecken:

  • die finanzielle Absicherung während der Bauphase (Erfüllungsgarantie)
  • die Risiken nach der Bauabnahme bei Baumängeln (Gewährleistungsgarantie)

Die Sicherheitsleistung des Generalunternehmers für die Zeit vom Vertragsabschluss bis zur Schlussabnahme ist in der Regel mit der Erfüllungsgarantie gegeben. Diese leistet Zahlungen für den Fall, dass der Unternehmer das Projekt nicht vertragsgemäss zu Ende führen kann. Generalunternehmer haben zum Beispiel die Möglichkeit, sich eine solche Garantie gemäss Art. 111 OR oder als Solidarbürgschaft von einer Versicherung oder Bank ausstellen zu lassen, und übernehmen die Prämie dafür.

Bei der Gewährleistungsgarantie geht es um die Sicherstellung der Ansprüche des Bauherrn aus der Mängelhaftung des Unternehmers. Ist zum Beispiel ein Handwerker nicht in der Lage, allfällige Baumängel auszubessern, ermöglichen diese Garantiezahlungen die korrekte Nachbesserung. Bei Werkverträgen nach den SIA-Normen sind solche Gewährleistungsgarantien in der Regel bereits integriert.

Vertrag: Jedes Detail zählt

Trotz dieser Garantien sollten Sie sich über die Risiken und Ihre finanzielle Absicherung Gedanken machen, bevor Sie als Käufer irgendwelche Verpflichtungen eingehen: Sind alle nötigen und zweckmässigen Vorsichtsmassnahmen getroffen worden? Haben Sie den Baupartner sorgfältig ausgewählt? Haben Sie dessen Bonität und Referenzen überprüft?

Stéphanie Bartholdi warnt davor, den Kaufentscheid von rein äusseren Faktoren abhängig zu machen. In der Praxis nehmen die Interessenten manchmal Abstand von einem Projekt, weil ihnen die Aussicht doch nicht zusagt oder weil ihnen die Zimmer zu klein erscheinen. Erstaunlicherweise, so die Juristin vom HEV Schweiz, sei das Kleingedruckte in den Verträgen oft nicht ausschlaggebend. «Tatsache ist aber, dass es bei den vertraglichen Bestimmungen ums Eingemachte bei einem Kauf geht», so Stéphanie Bartholdi.

Um sicherzugehen, dass der Verkäufer bzw. der Generalunternehmer die Zahlungen des Käufers wirklich für den geplanten Bau (und nicht anderweitig) einsetzt, sind folgende Punkte zu beachten:

  • Die erste Zahlung für eine Reservation sollte nicht zu hoch sein und lediglich dazu dienen, gewisse minimale Vorleistungen des Unternehmers zu entschädigen – in Höhe von zum Beispiel 10 000 oder 20 000 Franken. Beachten Sie die gesetzliche Formvorschrift: Wird der Reservationsvertrag nicht öffentlich beurkundet, ist er nichtig und damit für beide Parteien unverbindlich.
  • Der weitere Zahlungsplan sollte sich nach dem tatsächlichen Baufortschritt und nach den Umständen richten: Beginn des Aushubs auf der Baustelle, Betonierung der Kellerdecke, Fertigstellung des Rohbaus, Aufrichte usw.
  • Wird die Gesamtüberbauung durch eine Bank finanziert und die Zahlungsflüsse von ihr überwacht, ist dies für den Käufer eine wichtige zusätzliche Sicherheit.
  • Ein häufiges und ernst zu nehmendes Risiko stellt das Bauhandwerkerpfandrecht dar: Handwerker, die direkt am Bau beteiligt sind, können für ausstehende Zahlungen auf die Grundeigentümer zugreifen – also möglicherweise auf die Käufer der Wohnungen, sofern sie sich sonst an niemandem schadlos halten können. Deshalb empfehlen wir, vertraglich abzusichern, dass der GU allfällige Forderungen begleicht bzw. Pfandrechte löschen lässt. Verlangen Sie bei Bauvollendung eine schriftliche Zusicherung, dass alle beteiligten Unternehmer und Handwerker bezahlt worden sind. Da das Bauhandwerkerpfandrecht vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis längstens vier Monate nach Arbeitsvollendung eingetragen werden kann, verleiht es Ihnen eine zusätzliche Sicherheit, wenn Sie Ihre Schlusszahlung erst vier Monate nach Fertigstellung leisten.

Perfektes Verkaufsdossier

Die multimediale und digitale Präsentation von Neubauten hat in den letzten Jahren grosse Fortschritte gemacht. Dabei verliert man rasch einmal die Übersicht, welche Unterlagen und Dokumente wirklich massgeblich sind und welche nicht. Broschüren, die Internetseite des Verkäufers, Baubeschreibungen oder Pläne sind nur so weit verbindlich, als sie ausdrücklich zum Bestandteil des Vertrags erklärt werden. Und der Vertrag wiederum ist nur bindend, wenn er öffentlich beurkundet wird. Also Vorsicht: Die im Verkaufsdossier perfekt inszenierte Musterwohnung im obersten Stockwerk oder der virtuelle Rundgang in 3-D sind rechtlich gesehen ohne Bedeutung und dienen ausschliesslich der Werbung. Die bei der Beurkundung eingereichten Pläne und Beschreibungen des Kaufobjekts sehen möglicherweise ganz anders aus – oder sind gegenüber dem ursprünglich Geplanten noch geändert worden.

Baubeschrieb: je präziser, desto besser

Ein Wohnungskäufer, der auf präzis definierte und qualitativ hochstehende Leistungen Wert legt, muss auf jedes Detail achten. Dementsprechend kommt einem ausführlichen und präzisen Baubeschrieb als Bestandteil des Vertrags eine Schlüsselrolle zu. Sofern man es jedoch in diesen Unterlagen bei vagen Beschreibungen bewenden lässt – wie zum Beispiel «Schweizer Armaturen» in den Nasszellen oder «Parkett in den Wohnräumen» – kauft man buchstäblich die Katze im Sack. Denn ob am Ende kostengünstige oder sehr auserlesene Materialien Verwendung finden, ist aufgrund solch unpräziser Wendungen völlig offen. Für jedes Bauteil und jedes Element sollten entweder die konkret vorgesehenen Produkte oder die entsprechenden Budgetpositionen definiert sein. Dazu zählt etwa eine abschliessende Beschreibung sämtlicher Materialien und Apparate in der Küche. Analog sind auch alle Elemente und der Ausbaustandard für Nasszellen und Wohnräume im Detail zu definieren. Des Weiteren müssen Fenster, Türen, Storen, Geräte usw. präzis beschrieben werden.

Bei den Budgetpositionen ist für einen unerfahrenen Käufer meist nicht ersichtlich, was er für dieses Geld bekommt. Erst bei der definitiven Auswahl (zum Beispiel in der Küchenausstellung) realisiert er möglicherweise, dass der Preis für seinen Wunschbackofen wesentlich höher ist als die entsprechende Position im Baubeschrieb. Das Einholen von Informationen und die gründliche Überprüfung der versprochenen Leistungen ist auch deshalb wichtig, um das Preis-Leistungs-Verhältnis abschätzen zu können. Erst eine genauere Analyse der Bauqualität zeigt, ob eine relativ teuer ausgeschriebene Wohnung ihren Preis wirklich wert ist.

Fertigstellung: Was ist wirklich wichtig?

Eine weitere Herausforderung stellt die Bauabnahme des fertiggestellten Werks dar. Othmar Helbling von der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB) sagt dazu: «Erfahrungsgemäss legen die Käufer grossen Wert darauf, dass zum Beispiel die Wände, Decken und Böden tadellos aussehen.» Sie seien sich aber viel zu wenig im Klaren darüber, dass sie eben nicht bloss eine Wohnung kaufen, sondern vor allem einen Teil eines Gebäudes. «Wenn der Unternehmer zum Beispiel die Baunormen bei der Aussendämmung der Fassade nicht richtig umgesetzt hat, ist dies von viel grösserer Tragweite als ein Kratzer im Parkett», warnt Experte Othmar Helbling. Denn der Rohbau und die Tragkonstruktion des Wohnhauses machen de facto einen viel grösseren Anteil am Kaufpreis aus als der Innenausbau der Wohnung.

Wohnungskäufer sollten daher bei der Bauabnahme nicht nur ihre eigene Stockwerkeinheit unter die Lupe nehmen. Genauso wichtig sind die gemeinschaftlichen Teile eines Neubaus, also zum Beispiel Dach, Tiefgarage, Energietechnik, Spielplatz, Aussenräume usw. Fehler in der Planung oder in der Ausführung, die die Aussenhülle oder die Statik betreffen, haben letztlich ganz andere Konsequenzen als rein kosmetische Mängel an Böden oder Wänden. Erfahrungsgemäss gilt: Wenn Stockwerkeigentümer erst nach der Bauabnahme und nach dem Bezug Mängel am Dach oder in der Tiefgarage beanstanden müssen, kann das teuer zu stehen kommen.

Fazit: Beim Kauf einer Wohnung lohnt es sich, nicht nur das Objekt und die Verkaufsunterlagen, sondern auch den Baupartner auf Herz und Nieren zu prüfen. Da im gesamten Prozess viele Fragen baulicher, finanzieller und rechtlicher Natur aufgeworfen werden, lohnt sich eine gute Beratung und professionelle Begleitung.

Wohnungskauf: Darauf müssen Sie achten

Vertrag: So simpel es ist, es muss dennoch immer wieder betont werden: Unterschreiben Sie nichts, das Sie nicht gelesen und wirklich verstanden haben.
Klarheit: Kosten, Termine und Leistungen müssen präzis und möglichst detailliert definiert sein. Sämtliche Dokumente, die die Wohnung beschreiben, müssen Bestandteil des Vertrags sein. Vorsicht ist am Platz, wenn der Baubeschrieb knapp und ungenau ist.
Preis: Seien Sie vorsichtig mit Versprechungen zu Fest- und Pauschalpreisen. In der Praxis machen Käufer immer wieder die Erfahrung, dass viele Ausstattungsdetails im Pauschalpreis nicht inbegriffen sind oder für Änderungen unverhältnismässig hohe Aufzahlungen verlangt werden.
Änderungen: Bei einem Kauf ab Plan ist es üblich, dass der Käufer Änderungswünsche anbringt. Küche, Bodenbeläge oder die Ausstattung des Badezimmers werden oft individuell ausgeführt. Achten Sie darauf, dass das Vorgehen vertraglich geregelt ist. Die für Sie anfallenden Mehrkosten und Zusatzaufwendungen des Unternehmers müssen jeweils im Voraus schriftlich vereinbart werden. Mündliche oder unklare Aussagen können bei der Schlussabrechnung teuer werden.
Mängelrügen: Mängel müssen genau dokumentiert und sofort nach ihrer Entdeckung gerügt werden, und zwar schriftlich und eingeschrieben. Um Druck zu machen, müssen Sie dem Unternehmer oder Handwerker eine Frist zur Behebung setzen und nötigenfalls eine Mängelbehebung durch einen Dritten – auf Kosten des fehlbaren Unternehmers – androhen.
Stockwerkeigentum: Prüfen Sie auch die Dokumente zum Stockwerkeigentum. Dazu zählen vor allem das Reglement und der öffentlich beurkundete Begründungsakt mit der Definition von Wertquoten und Grösse der Stockwerkeinheiten usw.