Erben Was ist Papas Haus wert?

Viele Erben bemühen sich, die Immobilie fair aufzuteilen. Dabei sollten sie sich nicht nur auf Schätzwerte abstützen.

von Jürg Zulliger 20. Jun 2017

Wenn es sich um Altbauten handelt, sind Immobilienschätzungen besonders schwierig. Der ermittelte Verkehrswert darf nicht mit dem potenziell möglichen Verkaufswert verwechselt werden. Foto: Thinkstock

Es ist ruhig und sonnig an diesem Nachmittag. Über den Dächern des Wohnquartiers vernimmt man nur Vogelgezwitscher. Von unten aus der Stadt erklingt ab und zu das Kirchengeläut der Nydeggkirche. Die Erben der Erbengemeinschaft Baumgartner (Name geändert) blicken vom Balkon der obersten Wohnung über das Berner Münster. Die prächtige Aussicht reicht von den Berner Alpen bis zur Altstadt mit der Aareschlaufe – seit 1983 UNESCO-Weltkulturerbe. Die Erben besichtigen die Liegenschaft zusammen mit einem in Bern renommierten Schätzer.

Baujuwel für Liebhaber

Es ist bereits der dritte offizielle Termin mit dem Zweck, den Verkehrswert des Objekts zu schätzen. Der eine Bewerter schätzt den Wert der Liegenschaft auf 910 000 Franken, der andere auf 1,3 Millionen, der dritte auf 1,4 Millionen Franken.

Alle Experten und ein unabhängiger Architekt erkennen sofort, dass grosse Investitionen nötig sind, von der Heizung bis zum Dach muss das Dreifamilienhaus saniert werden. Ein unabhängiger Architekt attestiert dem Objekt aber historische Qualitäten: wertvolle und unersetzliche Handwerkskunst wie kunstvolle Steinmetzarbeiten, Originaltüren, Geländer und Fensterläden von historischem Wert. Das 100-jährige Haus bietet Liebhaberqualitäten: einen ruhigen Garten, eine grosse Garage, ein Dachgeschoss, das sich problemlos renovieren und ausbauen lässt. Die Lage macht das Haus erst recht zum Juwel: Zu Fuss sind es nur wenige Minuten in die Altstadt der Zähringerstadt, auch bis zum Hauptbahnhof und zum Bundeshaus ist es nicht weit.

Rudolph Schweizer, Geschäftsführer der gleichnamigen Immobilienfirma in Bern, kommentiert: «Es ist einer der häufigsten Irrtümer von Erbengemeinschaften, dass sie die von Experten ermittelten Verkehrswerte mit einem potenziell möglichen Verkaufspreis verwechseln.» Der Verkehrs- respektive Marktwert errechnet sich aus einem mittleren Wert von Sach- und Ertragswert.

Wert und Preis sind aber nicht dasselbe, wie Schweizer betont. Der Verkaufspreis hänge letztlich davon ab, was als Resultat der Verkaufsbemühungen und Verhandlungen zustande komme. «Der Verkaufspreis ist ein Kompromiss zwischen Käufer und Verkäufer», sagt Schweizer.

Verkaufspreis doppelt so hoch

An auserlesenen Lagen können die am Markt erzielbaren Preise teils um 100 Prozent und mehr über den Schätzwerten liegen. Rudolph Schweizer war selbst überrascht, als er kürzlich den Verkauf eines sehr bescheidenen, kleinen Reihenhauses an die Hand nahm: Er ging von einem Verkehrswert von gut 600 000 Franken aus – bis am Markt ein Preis von 1,3 Millionen Franken erzielt wurde. Der erfahrene Berner Immobilienexperte sieht die extrem günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und den Mangel an Anlagealternativen als Treiber des Immobilienbooms.

Ähnliches berichtet Thomas Moser von Walde & Partner in Zürich: Bei den kleinen Mehrfamilienhäusern und Anlageobjekten seien heute Erbengemeinschaften zahlenmässig die grösste Gruppe von Verkäufern. Was die Preise betreffe, sei eine grosse Unsicherheit spürbar: «Manche Erbengemeinschaften bestellen sogar drei oder vier Schätzungsexperten, sind dann aber oft so klug wie zuvor.»

Thomas Moser meint, dass man sich bei der Schätzung eine grundlegende Frage stellen muss: Wer kommt als Kaufinteressent infrage? Was könnten dessen Motive sein? Wird das Objekt vor allem als Kapitalanlage dienen, sollte man sich am Ertragswert orientieren. Der Wert hängt dann massgeblich von den erwarteten Mieteinnahmen, einem angenommenen Zinssatz und den Renditeerwartungen des Käufers ab.

Anders liegen die Motive, wenn der Aspekt eigener Nutzen im Spiel ist. Vor allem ein Mix von ausgesprochen auserlesener Lage und dem Wunsch, selbst unbedingt dort zu wohnen, führt zu einer hohen Zahlungsbereitschaft. Ein ernsthafter Kaufinteressent lässt sich dann weniger vom Ertragswert der Investition leiten, sondern davon, was ihm die erträumte Lebensqualität pro Quadratmeter Fläche wert ist. Ein erstes Fazit: In der Bewertung von Liegenschaften gibt es keine «goldene» Formel, die objektiv immer nachvollziehbar ist und in jedem Fall zur «richtigen» Zahl führt.

Experten-Mantra: Lage, Lage, Lage

Der Immobilienschätzer muss also den lokalen Markt sehr gut kennen und wissen, welche Adressen für bestimmte Käufer tatsächlich klingende Namen haben. Es muss sich um einen Ort handeln, der das Interesse vermögender Privatpersonen weckt. Das ist nicht immer der Fall, bestimmte gängige Objekte bringen diese Voraussetzungen nicht mit. «Für irgendeinen Wohnblock aus den 1970er-Jahren in einer Agglomerationsgemeinde werden kaum Liebhaberpreise bezahlt», erklärt Thomas Moser.

Als Faustregel gilt, dass der Standort eines Objekts oft schon etwa 40 bis 50 Prozent des Werts ausmacht. An prächtigen Aussichtslagen am Zürich- oder Genfersee ist allein das Land mehr wert als an eher durchschnittlichen oder an abgelegenen Wohnlagen. Weiter fällt die Grösse respektive die Anzahl Zimmer ins Gewicht. Daneben spielen der bauliche Zustand, ein allfälliger Renovationsbedarf und die Qualität des Innenausbaus eine Rolle.

Um alle Aspekte zu beurteilen, ist eine gründliche Auseinandersetzung mit dem Objekt nötig. Während sich heute gängige Standardobjekte recht zuverlässig mit standardisierten Verfahren bewerten lassen, verlangen Luxus- oder Spezialobjekte eine eingehende Beurteilung.

Ein Schätzungsbericht eines Experten sollte vor allem folgende Faktoren berücksichtigen:

  • Lokale Marktverhältnisse, Nachfrage
  • Lage, Umgebung, Immissionen
  • Zustand der Liegenschaft
  • Altersentwertung
  • Landfläche, Reserven, Potenzial für Verdichtung
  • Zonenordnung, Einträge im Grundbuch

Daneben muss bei der Bewertung auch die Veränderung der Rahmenbedingungen mit berücksichtigt werden. Aufgrund der generell tiefen Zinsen sind bei Immobilien zu Anlagezwecken die Renditeanforderungen von Käufern deutlich gesunken. Die Immobilienbewerter müssen diesen Trend einfliessen lassen, denn in dem Mass, wie die Renditen fallen, sind die Werte von Immobilien als Investitionsobjekt gestiegen.

Aufgabe der Experten

Laut Dr. David Hersberger, Präsident der Schätzungsexperten-Kammer SVIT, braucht ein Expertengutachten nicht dem höchstmöglichen Angebot eines Interessenten auf dem aktuell ausgetrockneten Markt zu entsprechen. «Handelt es sich dabei um Transaktionspreise in Einzelfällen, wäre dies nicht nachhaltig», begründet er. Entfällt dieser eine Interessent, der einen Spitzenpreis zahlen will, fällt das zweithöchste Angebot oft wesentlich tiefer aus. Der Käufer und der neue Eigentümer haben somit keine Gewähr dafür, wieder ein anderes Angebot in dieser Grössenordnung zu bekommen. David Hersberger kommt zum gleichen Schluss wie Rudolph Schweizer: Wert und Preis sind nicht dasselbe.

Die Lösung

Einige Tage nach dem Termin mit dem dritten Experten meldeten sich bei der Erbengemeinschaft Baumgartner erneut mehrere Interessenten, teils aus dem Quartier, teils aus der Stadt. Der eine bot 1,5 Millionen, der andere 2 Millionen Franken. Ihre Lektion hat die Erbengemeinschaft nun gelernt: Mit einer isolierten Zahl in einem Expertenbericht können sie wenig anfangen. Sie benötigen den Ratschlag und die Interpretation von Profis, um die Zusammenhänge zu erkennen und eine Bewertung richtig zu interpretieren. Wenn sie wirklich den maximal möglichen Marktpreis herausfinden wollen, müssen sie das Objekt öffentlich zum Verkauf ausschreiben.

Unterschiedliche Immobilienwerte

Verkehrswert

Er entspricht dem mittleren Wert, zu dem eine Liegenschaft gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend verkauft werden kann. In den Schätzungsgutachten wird dabei ein Mischwert aus Sach- und Ertragswert berechnet. Mit Verkehrs- und Marktwert ist in der Regel dasselbe gemeint.

Hedonische Methode

Die Methode stützt sich auf tatsächlich bezahlte Marktpreise vergleichbarer Wohnungen oder Häuser ab. Mithilfe statistischer Methoden wird eine Liegenschaft quasi in ihre einzelnen Komponenten «zerlegt» (Lage, Grösse, Anzahl Zimmer) und entsprechend geschätzt. Banken stützen sich in der Regel auf diese Modelle ab.

Realwert

Er umfasst vereinfacht gesagt den Neuwert des gleichen Hauses (abzüglich Altersentwertung) und den Landwert.

Ertragswert

Die Methode bewertet das Objekt aus Sicht einer Investition, deren Wert auf dem erzielbaren Mietertrag und der erwarteten, risikoadjustierten Rendite basiert.

Liebhaberwert

Er stützt sich auch auf subjektive Aspekte, die ein Interessent höher gewichtet als die Mehrheit der Marktteilnehmer: erstklassige Lage, besonderer Reiz eines Altbaus, Werke berühmter Architekten.

Steuerwert

Wert, den die Behörden aufgrund einer schematischen Formel oder einer Schätzung für die Liegenschafts- und Vermögenssteuern festlegen.

Belehnungswert

Der Anteil des Marktwerts, bis zu dem ein Kreditgeber die Immobilie hypothekarisch belehnt. Bei den Banken kommt das Niederstwertprinzip zur Anwendung: Wenn bei einer Finanzierung Kaufpreis und Bankschätzung (hedonisch bewertet) auseinanderliegen, ist der tiefere Wert massgeblich für die Finanzierung.

Gebäudeversicherungswert

Von der Versicherung geschätzter Wert, den sie bei kompletter Zerstörung zahlen würde (ohne Land).

Wissenswertes zum Thema

Schätzungsexperten-Kammer SVIT (Schweizer Verband der Immobilienwirtschaft) mit über 200 qualifizierten Mitglieder, verspricht Kompetenz und Renommee.

Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband (SIV) – eine Plattform für Aus- und Weiterbildung, die bei der Suche nach einem Schätzer hilft.

Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse), der Berufsverband der Immobilienbranche in der Romandie.

Chambre suisse d’experts en estimations immobilières (cei), die Partnerorganisation des SIV in der Romandie.

Die Verbände der Immobilienbranche haben sich darauf verständigt, ein einheitliches Qualitätslabel für Expertinnen und Experten der Immobilienbewertung zu schaffen und eine Zertifizierung nach der international gültigen Norm ISO 17024 anzubieten.