Stockwerkeigentum Vom Nischendasein zum Hoffnungsträger

Stockwerkeigentum, ursprünglich für Familien und den Mittelstand gedacht, wird zunehmend als Kapitalanlage genutzt.

von Claudio Saputelli und Sandra Wiedmer 18. Aug 2017

Zu Beginn des 20. Jahrhunderts gab es in der Schweiz nur vereinzelt Fälle von Stockwerkeigentum, welche auf kantonaler Ebene geregelt wurden. Die Implementierung des Stockwerkeigentums hinkte damit der Entwicklung in den Nachbarstaaten hinterher, wo die akute Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg den Aufstieg der neuen Wohnform begünstigt hatte.

Verknappung führt zu Teilung

Die starke Ausdehnung der Siedlungsflächen führte mit der Zeit auch in der Schweiz in städtischen Regionen zur Verknappung und Verteuerung des Baulands und damit zu einem Umdenken. Man fürchtete, dass für immer mehr Angehörige des Mittelstands ein Einfamilienhaus nicht mehr erschwinglich wäre und dass Privatpersonen am Wohnungsmarkt von juristischen Personen und Gesellschaften verdrängt würden. Infolgedessen wurde im Rahmen der Teilrevision des ZGB 1965 ein Bundesgesetz eingeführt, das die Begründung von gemeinschaftlichem Eigentum regelte. Mittels Aufteilung der Liegenschaften in Eigentumswohnungen sollte die Übertragung von Kauf- und Baukosten auf mehrere Eigentümer ermöglicht werden, wodurch das Wohneigentum wieder erschwinglicher werden sollte. Zudem sollte das Stockwerkeigentum die Möglichkeit der Erbteilung von bestehenden Liegenschaften bieten und Unternehmen den Erwerb von Verkaufs-, Büro oder Lagerflächen ermöglichen.

Als Wohnform etabliert

Trotz anfänglicher Kritiken an einer einheitlichen Gesetzgebung erfreute sich die neue Eigentumsform zunehmender Beliebtheit und konnte sich als dritte Wohnform erfolgreich etablieren. So verdoppelte sich die Anzahl der Erstwohnungen im Stockwerkeigentum zwischen 1990 und 2000 beinahe und stieg von 122 000 auf 238 000 Einheiten. Von 2000 bis 2015 wuchs diese Zahl um rund 80 Prozent weiter auf etwa 425 000 Einheiten. In anderen Worten: Seit der Jahrtausendwende waren mehr als ein Drittel aller neu erstellten Wohnungen Eigentumswohnungen. Das relativ schnelle Wachstum der Anzahl Eigentumswohnungen trägt dazu bei, dass die Wohneigentumsquote von 28 Prozent im Jahr 1970 auf über 37 Prozent im Jahr 2013 kletterte.

Als Kapitalanlage aussichtsreich?

Boten Eigentumswohnungen vor der Jahrtausendwende noch primär dem Mittelstand die Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben, so führte die Zunahme der Bodenpreise dazu, dass Stockwerkeigentum vermehrt auch in den Markt der Luxusobjekte eindrang. Die Handänderungen der Stockwerkeigentumsobjekte mit Verkaufspreisen von über zwei Millionen Franken betrugen Anfang 2013 bereits knapp 6 Prozent aller Transaktionen; 2007 waren es erst 2 Prozent.

Eigentumswohnungen werden zunehmend auch als Kapitalanlage genutzt, wobei Wohneigentum durch Privatpersonen zwecks Vermietung erworben wird. Dieser Trend spiegelt sich bei den Kreditanträgen bei UBS wider: Seit 2007 wuchs der Anteil der Kreditanträge für nicht zum Eigengebrauch vorgesehene Liegenschaften und beträgt aktuell knapp 19 Prozent aller Kreditanträge. Stockwerkeigentum ermöglicht also Direktinvestitionen auf dem Wohnimmobilienmarkt für weniger kapitalstarke Privatanleger. Seinen Nimbus als attraktive Investitionsform dürfte das Stockwerkeigentum jedoch teilweise wieder verlieren. Der Investitionserfolg der letzten Jahre war primär durch hohe Wertsteigerungen getrieben, die sich so nicht wiederholen dürften. Das Leerstandsrisiko eines Einzelobjekts lässt die tiefen Mietrenditen gegenüber der klassischen Mehrfamilienhausinvestition als ungenügend erscheinen.

Erfolgsmodell für die Zukunft

Als Wohnform dürfte das Stockwerkeigentum hingegen äusserst beliebt bleiben. Die hohen Bodenpreise werden auch künftig eine Aufteilung der Bodennutzung in kleinere Wohneinheiten erzwingen. Die schweizweit angestrebte Verdichtung des Wohnungsbestands macht das Stockwerkeigentum politisch sogar zum Hoffnungsträger. Doch gerade ältere Menschen, die planen, vom Einfamilienhaus in eine Eigentumswohnung zu ziehen, sollten sich bewusst sein, fortan nicht mehr bei allen Fragen «der alleinige Herr im Haus» zu sein.