Hypotheken Kalkulatorischer Zinssatz: Reduktion ist ein Spiel mit dem Feuer

Die Höhe des kalkulatorischen Zinses reflektiert nicht die erwarteten Hypothekarzinsen, sondern die Risikobereitschaft der Banken.

von Matthias Holzhey 10. Apr 2017

Der kalkulatorische Zinssatz von 5 Prozent, den die Banken bei der Vergabe von Hypothekarkrediten als Sicherheitspuffer gegen abrupte Zinserhöhungen einsetzen, ist zurzeit ein Fremdkörper in der Zinslandschaft. Zum Vergleich: Am 1. Juli 2016 wies die gesamte «Eidgenossen»-Zinskurve erstmals in der Geschichte eine negative Rendite auf. Die Höhe des kalkulatorischen Zinssatzes soll sich am langfristigen Durchschnitt der Hypothekarzinsen orientieren und ist nicht exakt festgeschrieben – obwohl die Tragbarkeitsrechnung mit der Eigenmittelverordnung 2011 des Bundes und den Selbstregulierungsmassnahmen der Banken einen offiziellen Charakter erhielt.

Diese Selbstregulierung der Banken erfüllt ihren Zweck: Die Sogwirkung der stetig fallenden Hypothekarzinsen auf die Eigenheimpreise wird gedämpft und der weitere Aufbau von Zinsrisiken verhindert. Als Kehrseite der Medaille wird damit der Eigenheimkauf für einen erheblichen Teil der Bevölkerung erschwert – Haushalte mit tiefem Einkommen oder junge Familien erfüllen oftmals die Tragbarkeitsregeln nicht. So erhöht sich zusehends der Druck, die Einschränkungen der Kreditvergabe aufzuweichen oder zu flexibilisieren.

Marktsituation macht Belehnungsobergrenze nachrangig

Durch die Anwendung eines kalkulatorischen Zinssatzes sinkt die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls des Hypothekarnehmers. Unvorhergesehene Kosten, höhere Zinsen oder ein Einkommensrückgang können bei hoher Verschuldung des Kreditnehmers schnell zu einem Zahlungsausfall führen. Um dieses Risiko zu minimieren, sollte gemäss Tragbarkeitsrechnung der Banken die Belastung des Einkommens auch bei Zinsen von 5 Prozent (zuzüglich Unterhaltskosten und Rückstellungen von etwa 1,5 Prozentpunkten) nicht mehr als ein Drittel betragen. Unter Einhaltung dieser Regel darf die Verschuldung das Fünffache des jährlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Doch auch in diesem Fall führt bei einer Ausschöpfung der Belehnungslimiten ein Zinsanstieg von 2 Prozentpunkten zu einer deutlichen Mehrbelastung, die ohne Abstriche beim Konsum nicht finanziert werden kann.

Würde der kalkulatorische Zinssatz auf 3 Prozent gesenkt, könnte sich ein Haushalt höher verschulden und ein Eigenheim mit dem Siebenfachen seines Bruttoeinkommens belehnen. Zu aktuellen Hypothekarzinsen mittlerer Laufzeit würden die Wohnkosten (inklusive Amortisations- und Unterhaltskosten) so rund ein Drittel des verfügbaren Einkommens betragen. Doch bereits bei einem Zinsanstieg von weniger als 2 Prozentpunkten würden die Wohnkosten die Hälfte des verfügbaren Einkommens übersteigen und wären untragbar. Mittels einer langfristigen Finanzierung könnte das Risiko zwar aufgeschoben, aber nicht aufgehoben werden. Auch eine Erhöhung der Amortisation als Kompensation für die zusätzliche Belehnung ist angesichts des beschränkten finanziellen Spielraums kaum möglich.

Steigende Zinsen limitieren finanziellen Spielraum

Aufteilung des Haushaltsbudgets nach Ausgabengruppen*


Ein fixer kalkulatorischer Zinssatz garantiert Stabilität

Eine Lockerung der Tragbarkeitsnormen würde den Eigenheimpreisen massiven Schub verleihen. Ein nach unten flexibler kalkulatorischer Zins würde zu einem neuen Gleichgewicht auf dem Eigenheimmarkt mit höherer Verschuldung und höheren Preisen führen. Damit wären Haushalte mit tiefen Einkommen wiederum vom Eigenheimmarkt ausgeschlossen und die Abhängigkeit von anhaltend tiefen Zinsen nochmals bedrohlicher. Ein fixer kalkulatorischer Zins hingegen bindet die Eigenheimpreise an die Einkommensentwicklung der Haushalte, was den Finanz- und Immobilienmarkt langfristig stabilisiert.