Immobilienmarkt 65 000 Wohnungen stehen leer

Die Konsequenz: Angebotsmieten sind bereits das zweite Jahr in Folge gesunken.

von Maciej Skoczek und Elias Hafner 17. Nov 2017

Die Leerstandsquote hat in der Schweiz das vierte Jahr in Folge stark zugenommen und mittlerweile 1,5% erreicht. Gemäss Bundesamt für Statistik standen am 1. Juni 2017 knapp 65 000 Wohnungen leer, 2013 waren es noch rund 40 000 Wohnungen.

Höhere Leerstände gibt es vor allem bei den Mietwohnungen. Nach einem Anstieg von knapp 8000 Einheiten innert Jahresfrist standen per 1. Juni 2017 mehr als 53 000 Mietwohnungen leer – dies ergibt eine Leerstandsquote von rund 2,4% (2016: 2%). Auch im Eigenheimsegment stieg die Anzahl leerer Wohnobjekte auf über 11 000 Einheiten an (Leerstandsquote etwa 0,5%).

Fast jede sechste leer stehende Wohnung befindet sich in Neubauten, die in den letzten zwei Jahren fertiggestellt wurden. Diese Zahl stieg um knapp 15% auf mehr als 10 000 Einheiten – und die Leerstandsquote auf schätzungsweise über 10%.

Mieten fallen, Leerstandsquoten steigen

Die steigenden Leerstände üben Druck auf die Mieten aus. Das durchschnittliche Mietniveau liegt mehr als 2% unter dem Höchstwert von 2015; die Mietpreise von Neubauten dürften sogar 10% tiefer sein als Ende 2014. Vermieter versuchen zwar, durch Einkaufsgutscheine, Smartphones, mietzinsfreie Monate usw. Mietzinssenkungen zu vermeiden. Doch trotz solcher Anreize erwarten wir einen Rückgang der Mieten auch in den kommenden Quartalen. Während im Schweizer Durchschnitt die Mieten dieses Jahr etwa 1% fallen dürften, rechnen wir bei Neubauten mit einer Reduktion von etwa 2,5%.

Die Bautätigkeit dürfte dieses Jahr zwar etwas mässiger ausfallen als in den Vorjahren. Dennoch könnte sich aufgrund der Verlangsamung des Bevölkerungswachstums das Überangebot auf dem Markt nochmals verschärfen. Für 2018 erwarten wir einen Anstieg der Leerstandsquote auf 1,6%. Allerdings variieren die Quoten je nach Region stark.

Leerstandsquote Deutschschweiz: 1,5% (2016: 1,4%)

Im Mittelland (Burgdorf, Oberaargau und Olten) und in der Zentralschweiz (Einsiedeln, Innerschwyz und Uri) stieg die Zahl der leeren Wohnungen gegenüber Mitte 2016 deutlich. In den Zentralschweizer Regionen gründet die Zunahme in erster Linie in der hohen Bautätigkeit der letzten Quartale. Ein Rückgang der Leerstandsquote wurde hingegen unter anderem in und nördlich von Zürich (Glattal-Furttal und Zürcher Unterland), im Kanton St. Gallen (St. Gallen, Werdenberg und Wil SG) sowie im Fricktal und dem Sarneraatal registriert. Am stärksten nahm die Leerstandsquote in Appenzell Innerrhoden ab, was den deutlichen Anstieg im Vorjahr relativiert. Mitte 2017 wiesen Zürich (0,2%) und Zug (0,4%) schweizweit die tiefsten Leerstandsquoten auf, das Oberaargau (5,2%) und Olten (3,8%) die höchsten.

Leerstandsquote Westschweiz: 1,3% (2016: 1,1%)

Im Unterwallis und entlang des Jurabogens stiegen die Leerstände durchgehend. Am stärksten war die Zunahme in Sierre und im Berner Jura, den Regionen mit den höchsten Anteilen in der Romandie. Generell machte sich die verlangsamte Zuwanderung überdurchschnittlich stark in der Westschweiz bemerkbar. Auch in grösseren Städten wie Sion, Biel und Freiburg konnte eine deutliche Zunahme verzeichnet werden. Einzig in La Gruyère, Pays-d’Enhaut und Vevey war die Quote rückläufig. Mit einer Leerstandsquote von 0,5% bleiben die Wohnungsmärkte in den Zentrumsregionen Genf und Lausanne angespannt.

Leerstandsquote Tessin: 1,6% (2016: 1,2%)

Am stärksten von allen drei Landesteilen stieg die Leerstandsquote im Tessin. Neben einer beschleunigten Bautätigkeit ist die Zunahme auf eine stark gesunkene Einwanderung zurückzuführen. Der Anteil an leeren Wohnungen nahm vor allem in Locarno und Mendrisio deutlich zu.