Immo Expert Eigenheime: Kluft zwischen Wunsch und Wirklichkeit

Eigenheime sind seit Mitte 2014 im günstiger als Mietwohnungen. Doch immer weniger Haushalte können sich Wohneigentum leisten.

von Matthias Holzhey und Maciej Skoczek 23. Mär 2016

Die Preise für Wohneigentum liegen heute teuerungsbereinigt auf dem gleichen Niveau wie auf dem Höhepunkt der letzten Immobilienblase Anfang der 1990er-Jahre. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index, der die Ungleichgewichte im Eigenheimmarkt misst, legte letztes Jahr nochmals zu und setzte sich in der Risikozone fest. Doch nach 16 Jahren teilweise stark steigender Eigenheimpreise scheinen die Kreditrestriktionen auf breiter Front zu greifen: Im vergangenen Jahr stiegen die Angebotspreise bei Eigentumswohnungen nominal nur noch um 1,5 Prozent und bei Einfamilienhäusern um 2 Prozent. Aufgrund stagnierender Einkommen und steigender Leerstände dürften sich die Preise dieses Jahr stabilisieren – bei Eigentumswohnungen rechnen wir sogar mit einem leichten Rückgang von 1 Prozent.

Kreditvergabe als Flaschenhals

Seit 2008 wurde der Erwerb von Wohneigentum dank fallender Hypothekarzinsen massiv günstiger. Die jährlichen Nutzungskosten sanken seither um durchschnittlich 20 Prozent. Seit Mitte 2014 sind die laufenden Kosten eines Eigenheims – erstmals seit 15 Jahren – wieder tiefer als die Mietkosten eines vergleichbaren Objekts. Entsprechend stieg die Anzahl der Haushalte, die Wohneigentum erwerben möchte.

Dennoch wird es immer schwieriger, den nötigen Kredit zu erhalten. Um das Entstehen einer Kreditblase zu verhindern, müssen sich Banken bei der Hypothekenvergabe an Tragbarkeits- und andere regulatorische Richtlinien halten, wie beispielsweise das Einbringen von harten Eigenmitteln und die Amortisationspflicht. Deshalb und weil die Einkommen im Vergleich zu den Eigenheimpreisen kaum zugelegt haben, ist der Kreis potenzieller Käufer kleiner geworden: 2008 hätte die Hälfte der Schweizer Haushalte die Einkommensbedingungen erfüllt, um für eine 120 Quadratmeter grosse Neubauwohnung eine Finanzierung von 80 Prozent des Kaufpreises zu erhalten – heute ist es bloss noch ein Viertel der Haushalte.

Der Durchschnittshaushalt verlagert seine Nachfrage zunehmend von den Hochpreisregionen an Orte mit erschwinglichen Objekten. So stiegen im letzten Jahr die Preise für Wohneigentum in der Ostschweiz und im Mittelland am stärksten. Während ein Eigenheim von 120 Quadratmetern im Neubaustandard im Kanton Zürich nur noch für rund 25 Prozent aller Zürcher Haushalte tragbar ist, liegt ein ähnliches Objekt im Kanton Thurgau in der Reichweite von 65 Prozent der Zürcher Haushalte.

Hochpreissegment unter Druck

Als weitere Folge der Kredithürden geraten die Preise im Hochpreissegment unter Druck. Seit 2008 verdreifachte sich in der Schweiz das Angebot an Wohnungen mit Quadratmeterpreisen über 10 000 Franken, während die Nachfrage mehrheitlich stagnierte. Im Kanton Genf beispielsweise kostete letztes Jahr mehr als die Hälfte aller zum Kauf ausgeschriebenen Objekte über 10 000 Franken pro Quadratmeter. Doch nur gerade ein Viertel der Genfer Haushalte kann sich ein Eigenheim mit 120 Quadratmetern in diesem Preissegment leisten. Am Genfersee sind seit drei Jahren sinkende Angebotspreise zu beobachten. Ähnliche Entwicklungen zeichnen sich an vielen Spitzenlagen der Deutschschweiz ab. In vielen der teuersten Gemeinden am Zürich- und Zugersee sanken die Preise 2015 deutlich.

Aufholjagd in (noch) preisgünstigen Städten

An zahlreichen bisher günstigen Lagen zeichnet sich eine Aufholjagd ab; Stockwerkeigentum hat sich in vielen Städten verteuert. In einzelnen Städten wie Aarau oder Fribourg lagen die Preissteigerungen sogar im zweistelligen Prozentbereich. Die Stadt Basel, wo die Preise um 7,5 Prozent in die Höhe kletterten, profitierte von einer guten wirtschaftlichen Entwicklung und einem relativ tiefen Preisniveau im Vergleich zu den anderen grossen Wirtschaftszentren. Auch in Bern und den meisten mittelgrossen Städten im Mittelland verteuerten sich die Eigentumswohnungen immerhin durchschnittlich um 2 bis 3 Prozent. Aufgrund der gesunkenen Nutzungskosten ist dort Kaufen teils deutlich günstiger als Mieten. Umgekehrt sind die Nutzungskosten eines Eigenheims in Zürich, Lausanne und Genf gleich hoch oder höher als die Mietkosten einer vergleichbaren Wohnung.

Wie gehts 2016 weiter?

Für das laufende Jahr erwarten wir eine schleppende Entwicklung der Wirtschaft, die Wirtschaftsleistung pro Kopf dürfte leicht positiv ausfallen. Die Bautätigkeit pendelt sich auf hohem Niveau ein, während die Nachfrage nach Wohnfläche rückläufig ist. Vieles spricht dafür, dass die Hypothekarzinsen und damit die Nutzungskosten von Wohneigentum weiter sehr tief bleiben. Die Zentralbanken werden die Entwicklung der nächsten Jahre bestimmen. Vor 2017 ist es allerdings unwahrscheinlich, dass die Schweizerische Nationalbank die Leitzinsen erhöhen könnte.