Ruhestand planen Wohnen im Alter – Eigentum oder Miete?

Die Kosten von Kauf und Miete sollten sorgfältig verglichen werden.

von Jürg Zulliger 15. Sep 2016

Die zurzeit rekordtiefen Zinsen befeuern den Traum vom Eigenheim. Die laufenden Kosten von Wohneigentum beschränken sich jedoch nicht nur auf die Hypothekarzinszahlungen. Dazu kommen folgende Faktoren:

  • Beim Erwerb von Wohneigentum müssen die Unterhalts- und Nebenkosten der Immobilie sowie Steuern (Eigenmietwert, Liegenschaftsteuer) und die oft unterschätzten Sanierungskosten eingerechnet werden.
  • Da die Fremdfinanzierung höchstens 80 Prozent des Kaufpreises betragen darf, sind relativ hohe Eigenmittel notwendig. Dies bindet Kapital, welches nicht mehr angelegt werden kann. Ein Vorbezug von Pensionskassengeldern zur teilweisen Finanzierung des Eigenkapitals ist zwar möglich, reduziert jedoch das Alterskapital und damit die späteren Rentenzahlungen.
  • Die Hypothek muss spätestens nach 15 Jahren auf maximal zwei Drittel des Belehnungswerts der Liegenschaft abbezahlt sein.

Kostenentwicklung

Familie Müller – zwei Kinder, Eltern 45-jährig – möchte eine neue Wohnung in einer mittleren Schweizer Gemeinde beziehen. Die Wohnung sollte für die Eltern als Heim für die gesamte zweite Lebenshälfte dienen. Müllers könnten ein Eigenheim für 1 Million Franken kaufen, das zu 80 Prozent belehnt und mittel- bis langfristig finanziert wird (Hypothekarzinsen 1 bis 1,5 Prozent). Alternativ kostet hier ein vergleichbares Mietobjekt monatlich 3000 Franken. Unter Berücksichtigung der oben erwähnten Faktoren liegen aktuell die laufenden Kosten eines Eigenheims jährlich gut 5000 Franken unter jenen einer Mietwohnung. Welches Eigentumsverhältnis auf lange Sicht die finanziell bessere Strategie ist, hängt aber von der langfristigen Entwicklung der Zinsen und des Objektwerts ab.

Zinsentwicklung

In unserem Beispiel gehen wir davon aus, dass die jährlichen Ersparnisse gegenüber der Mietwohnung gewinnbringend investiert werden. Zusätzlich sparen Müllers einen Erneuerungsfonds an, den sie jährlich mit 8000 Franken (0,8 Prozent des Kaufpreises) speisen und welcher ebenfalls verzinst wird. Nach 20 Jahren – pünktlich zur Pensionierung – nehmen Müllers eine umfassende Sanierung in der Höhe von 200 000 Franken vor.

Im Beispiel fahren Müllers mit einem Eigenheim besser, solange die Hypothekarzinsen längerfristig nicht deutlich über 2,5 Prozent steigen. Es besteht also die Marge für eine Verdoppelung der Hypothekarkosten. In diesem Szenario bleibt auch genügend Erspartes übrig, um die Sanierung nach 20 Jahren zu finanzieren. Würden die Hypothekarzinsen auf 3 Prozent steigen, wäre die Sanierung zwar nach wie vor gedeckt, insgesamt wären die Kosten für eine Mietwohnung bis zum Lebensende aber tiefer. Steigt das Hypothekarzinsniveau längerfristig jedoch auf 4 Prozent oder höher, so wäre auch die Sanierung in Gefahr – zusätzlich übersteigen dann die Kosten für das Eigenheim einen Drittel des Einkommens nach der Pensionierung. Die Finanzierung ist dann nur noch unter merkbarer Einschränkung des Konsums möglich.

Wertentwicklung

Bei der Frage Kauf oder Miete ist nebst den Kostenüberlegungen auch die Wertschwankung von Wohneigentum zu beachten. Immobilien bieten zwar einen Inflationsschutz, ausserdem konnten Eigenheimkäufer in den letzten 15 Jahren von einer erheblichen Preissteigerung profitieren (real +60 Prozent seit 2000). Weitere deutliche Realpreissteigerungen sind aber unwahrscheinlich und Preisrückschläge – infolge der Konjunktur, der Standortattraktivität oder eines deutlichen Zinsanstiegs – nicht auszuschliessen. Aktuell kann ein Kostenvorteil gegenüber einer Mietwohnung von jährlich 5000 Franken über zehn Jahre gesichert werden, was einen Puffer von rund 5 Prozent bei einem Preisrückgang darstellt. Gingen die Preise bis zu 40 Prozent zurück (was wir in der Vergangenheit beobachten konnten), würde dies aber nicht genügen. Damit bei einem kostenbedingten Zwangsverkauf das Ehepaar Müller – oder bei einer Vererbung dessen Kinder – nicht auf Schulden sitzen bleibt, ist der Erwerb von Wohneigentum im Alter nur bei ausreichendem Zusatzvermögen bzw. genügender Amortisation der Hypothek zu empfehlen.