Costruire Ricostruire invece di ristrutturare?

Progetti di vita, potenziale di densificazione, bilancio energetico ed economicità sono argomenti a favore della ricostruzione.

di UBS Sapere 06 mar 2020

Immagine: UBS

Le ricostruzioni sostitutive stanno assumendo sempre maggiore importanza in gran parte della Svizzera. Secondo l’ultimo monitoraggio immobiliare della società di consulenza Wüest Partner, in questo ambito sono in testa soprattutto i grandi centri urbani. Lì, circa la metà delle nuove case è rappresentata da ricostruzioni sostitutive, mentre le nuove costruzioni su terreni edificabili ancora non sfruttati sono piuttosto l’eccezione per ovvi motivi.

Da un’analisi a livello regionale spiccano in particolare le regioni di Zurigo, Thun, Nyon e Yverdon. Tuttavia, anche nelle località periferiche e nei centri di medie dimensioni, le ricostruzioni sostitutive stanno registrando un aumento significativo. Colpisce in particolare l’alto tasso nelle regioni del Cantone dei Grigioni a vocazione turistica. In questo contesto è infatti probabile che la costruzione di nuove case di vacanza e di seconde case nelle zone turistiche sia molto limitata o addirittura impossibile.

Sviluppo verso l’interno

Nelle città le ragioni sono diverse: il terreno edificabile è estremamente scarso. Allo stesso tempo, la maggior parte dei regolamenti edilizi e di zonizzazione lascia spazio alla densificazione dei lotti esistenti. In molti Cantoni come San Gallo, Zurigo o Zugo, le nuove zonizzazioni di terreni edificabili sono di fatto difficilmente possibili o soggette a numerose restrizioni. La stragrande maggioranza delle regioni ha basato i propri piani direttori cantonali, la pianificazione del territorio e le norme di zonizzazione sulla massima dello «sviluppo verso l’interno». Per i proprietari di edifici preesistenti questo è sicuramente un vantaggio: su alcuni terreni edificabili con una casa unifamiliare degli anni Sessanta o Settanta, le normative odierne consentono la costruzione di un condominio con proprietà per piani o un progetto con case a schiera.

Argomenti a favore delle ricostruzioni sostitutive

Essenzialmente ci sono tre buoni motivi per la ricostruzione sostitutiva: in primo luogo, consente un notevole incremento dello spazio utile sulla stessa superficie edificabile. Per il proprietario, ciò rappresenta un notevole potenziale. Se gli appartamenti vengono affittati, infatti, la redditività aumenta considerevolmente. In secondo luogo, a volte le vecchie case sono in condizioni di degrado tali che quasi nessun’altra soluzione è concepibile o ragionevole. In terzo luogo, al giorno d’oggi, l’efficienza energetica è un fattore chiave: il consumo di energia per il riscaldamento e l’acqua calda in un nuovo edificio di alta qualità è quattro o cinque volte inferiore a quella di un’abitazione degli anni Settanta.

Tuttavia, il proprietario deve anche tener conto degli oneri e dei costi totali. I necessari lavori di progettazione, demolizione e smaltimento, nonché la costruzione della nuova casa possono essere costosi. Come regola generale, per la costruzione pura e semplice di un’abitazione va preventivato un costo di 3300 franchi a metro quadro.

Valutare il margine di manovra del diritto delle costruzioni

Prima che gli architetti comincino a disegnare progetti e a sviluppare idee per l’uso futuro del lotto, il primo passo è chiarire a fondo la situazione giuridica in materia di costruzioni. Anche se gli edifici di proprietà privata sono raramente veri e propri monumenti architettonici, il paesaggio urbano di molte città e centri di medie dimensioni è tutelato almeno in parte. Se l’oggetto si trova in una zona di questo tipo, le possibilità di un intervento importante sono spesso limitate, proprio come nel caso di edifici residenziali considerati degni di tutela o conservazione. Sempre più Cantoni e città mettono a disposizione del pubblico, sui loro geoportali, informazioni sulle norme edilizie e di zonizzazione, sulla protezione dei monumenti e sull’inventario degli edifici degni di tutela. Se qui non trovate nulla, è meglio contattare l’autorità competente per l’edilizia o il genio civile.

Nella maggior parte dei casi vale la pena consultare un architetto solo in un secondo momento, per un chiarimento approfondito del diritto edilizio e per un primo studio delle varianti. Gli architetti sono formati per sondare le possibilità ottimali nell’ambito delle normative edilizie e di zonizzazione, nonché per formulare proposte concrete.

Finanziamento di costruzione su misura

Una volta orientati verso una determinata direzione, occorre stimare i costi previsti e predisporre il finanziamento. A questo scopo vi consigliamo di contattare tempestivamente il vostro consulente alla clientela UBS. Per ristrutturazioni importanti, nuove costruzioni o ricostruzioni sostitutive, raccomandiamo il Finanziamento di costruzione UBS. Attraverso il conto di costruzione potete pagare tutte le fatture correnti di architetti, imprenditori edili e artigiani. Il finanziamento si basa sulle vostre esigenze individuali e garantisce una totale trasparenza dei costi durante tutte le fasi del progetto.

Ricostruzione sostitutiva: guida passo per passo in 10 punti

  • Analisi delle condizioni: esame approfondito dell’edificio esistente
  • Legislazione edilizia: analisi della legislazione edilizia, domande sulla fattibilità nell’ambito delle norme edilizie e di zonizzazione, ecc.
  • Strategia: definizione degli obiettivi a lungo termine e dei costi massimi accettabili
  • Architetto: ordine e specifiche esatte (servizi concordati, tetto massimo dei costi, contratto)
  • Progetto preliminare: prime proposte e raccomandazioni dell’architetto, progetto preliminare con preventivo di spesa
  • Domanda di costruzione: tramite l’architetto alle autorità edilizie
  • Bandi di concorso: gare d’appalto e attribuzione di contratti a imprese edili e artigiani
  • Esecuzione dei lavori: inizio dei lavori di costruzione non appena completata la pianificazione del progetto (organizzazione, tempistica, direzione dei lavori)
  • Conclusione dei lavori: collaudo del fabbricato, eliminazione di eventuali difetti, decorrenza delle garanzie
  • Ipoteca: conversione del finanziamento di costruzione (per la fase esecutiva) in un’ipoteca