Acquisti immobiliari Il segreto per prendere le decisioni giuste? Una buona consulenza!

Chi acquista una casa deve valutare tutti gli aspetti legati al finanziamento. Ecco perché è importante ottenere una consulenza.

di Jürg Zulliger 06 apr 2017

Nella maggior parte dei casi, l’acquisto di un’abitazione – che si tratti di una proprietà per piani o di una casa – è un progetto a lungo termine. Per questo motivo, è importante che questa decisione si basi sin da subito su solide fondamenta. Sono tanti gli aspetti da prendere in considerazione quando si pianificano finanziamento, ipoteca e previdenza. Ad esempio: a quanto ammontano le spese complessive per l’intero periodo in cui si possiede un immobile? Quali precauzioni dovreste adottare per far quadrare il budget anche a lungo termine? A cosa dovete pensare per godervi tranquillamente la vostra casa senza preoccupazioni di tipo finanziario?

Un ottimo punto di partenza consiste nell’elaborare una strategia – durate e mix di prodotti – adeguata per il singolo cliente. Una verifica rapida e superficiale oppure una stipulazione online non tengono conto di questi aspetti. Di seguito, sulla base di quattro esempi concreti, vi presentiamo tematiche che potrebbero anche non verificarsi tutti i giorni ma per le quali è stato possibile trovare risposte adeguate grazie a colloqui di consulenza individuali.

Caso 1: saremo in grado di sostenere le spese nel lungo termine?

È stato quasi come innamorarsi a prima vista: subito dopo aver letto l’annuncio per la nuova costruzione «Frutteto», la coppia di neosposi Monica e Severino M. (nomi di fantasia) ha riservato un attico del costo di un milione di franchi. Tenendo conto degli attuali tassi d’interesse molto bassi, la giovane coppia stima che, con un tasso pari all’1,2–1,5 per cento, l’ipoteca necessaria costerebbe solo dai 10 000 ai 12 000 franchi l’anno.

Monica e Severino M. hanno già sentito parlare delle condizioni e degli standard minimi che vigono in ambito ipotecario. Tuttavia i due non sono a conoscenza del fatto che nel loro budget devono tener conto di un tasso d’interesse teorico del 5 per cento – anche se al momento le ipoteche costano molto meno. I costi teorici della nuova abitazione con interessi, ammortamenti e spese accessorie non devono superare un terzo del reddito lordo disponibile. Nel nostro esempio, con un tasso d’interesse teorico del 5 per cento, la sola rimunerazione dell’ipoteca di 800 000 franchi (valore d’anticipo dell’80 per cento per un prezzo di acquisto di un milione di franchi) ammonta a 40 000 franchi l’anno.

Aumentare il capitale proprio

Nel calcolare la sostenibilità si possono sostanzialmente conteggiare tutte le entrate documentate e conseguibili, inclusi eventuali pagamenti di bonus, imminenti aumenti di salari e via dicendo, purché siano dimostrabili. Per le coppie, l’eventuale entrata aggiuntiva regolare del partner potrebbe incidere positivamente sul bilancio. In questo caso, deve vigere un regime di solidarietà passiva, altrimenti il reddito supplementare non potrà essere considerato nel conteggio.

Se al primo esame risulta che la sostenibilità finanziaria è scarsa o insufficiente, bisogna considerare la possibilità di consolidare la base del capitale proprio. Se la coppia del nostro esempio chiedesse alla banca un valore d’anticipo solo del 60 o del 70 per cento, i costi complessivi diminuirebbero. Nella maggior parte dei casi il capitale proprio può essere attinto dagli averi di risparmio, dal portafoglio titoli oppure dai depositi del 2° e del 3° pilastro. Spesso si valuta anche la possibilità di un anticipo di eredità o di una donazione da parte di parenti.

Caso 2: come provvedere al finanziamento durante la pensione?

Nina e Marco F. hanno 60 anni. Presto dovranno confrontarsi con il fatto che, passando dalla vita lavorativa alla pensione, il reddito può diminuire del 20-30 per cento. In alcuni casi le lacune possono essere ancora più grandi se all’acquisto della proprietà abitativa sono stati utilizzati fondi della cassa pensione che da allora non sono stati rimborsati oppure lo sono stati solo in parte. Ecco perché è così importante affrontare per tempo la questione legata alla pianificazione del pensionamento. La regola generale dice che il momento ideale per farlo è tra i 50 e i 55 anni di età. Se, per esempio, dal calcolo delle future rendite di vecchiaia risulta impossibile garantire la sostenibilità finanziaria, rimane ancora tempo per adottare le dovute contromisure.

Riduzione costante dell’indebitamento

Secondo gli standard minimi vigenti, ogni ipoteca deve essere ridotta a due terzi del valore d’anticipo dell’immobile entro 15 anni. Se questo lasso temporale non basta per ridurre l’indebitamento in misura sufficiente entro il pensionamento, allora bisogna pensare ad ammortamenti più consistenti. Un colloquio di consulenza dovrebbe quindi servire per stabilire due punti importanti: da un lato come risparmiare queste risorse supplementari, per esempio tramite un conto, degli investimenti oppure il pilastro 3a. Dall’altro se utilizzare il denaro per ridurre l’ipoteca direttamente (ammortamento diretto) oppure indirettamente attraverso il pilastro 3a. Con l’ammortamento indiretto, il cliente risparmia capitale nel pilastro 3a che servirà in un secondo momento per ridurre il debito ipotecario. In questo modo risparmia anche sulle imposte, perché i versamenti possono essere detratti dal reddito imponibile.

Caso 3: siamo in grado di sostenere un momentaneo doppio finanziamento?

Martin e Eva F. vogliono andare a vivere insieme. Entrambi hanno una proprietà per piani, ognuno con una propria ipoteca. La coppia non vorrebbe vedersi costretta a vendere gli appartamenti sotto pressione. Il caso è complesso: il consulente è tenuto a ricordare a entrambi gli obblighi che derivano da un’esposizione multipla. Al tempo stesso deve chiarire cosa Martin e Eva F. hanno intenzione di fare con gli immobili. I requisiti in termini di sostenibilità e capitale proprio vanno infatti soddisfatti per l’intero finanziamento. Simili casi di doppi o addirittura tripli finanziamenti spesso non superano una normale verifica del credito.

Sfruttare altre risorse

Per prima cosa, durante il colloquio di consulenza bisogna capire qual è l’orizzonte temporale. Se si tratta di due o tre mesi, è molto probabile che questa fase venga superata facilmente. Nell’esempio di Martin e Eva F., il consulente rivolge altre domande come: «Gli appartamenti verranno affittati?» Nel caso di un finanziamento plurimo, tutto sarebbe un po’ più semplice se almeno uno degli immobili fruttasse un affitto. Anche l’intenzione di mettere in vendita uno o entrambi gli appartamenti di proprietà creerebbe un certo margine di manovra. Pur essendo consapevoli del fatto che l’esposizione multipla è solo temporanea, una promessa vincolante di pagamento da parte di una persona interessata all’acquisto può servire come garanzia per il finanziamento dell’ipoteca. Inoltre, il consulente chiarisce le possibilità di garanzie speciali. Martin e Eva F. risolvono il loro caso chiedendo ai genitori di mettere a disposizione il loro patrimonio come garanzia supplementare per il finanziamento.

Caso 4: separazione oppure decesso, come si va avanti?

In linea di massima è meglio se le questioni finanziarie più importanti sono chiarite prima di un acquisto immobiliare. Ad esempio: tutti e due i partner sono proprietari alla pari dell’immobile? Chi contribuisce e quanto capitale proprio versa? Garantiscono entrambi per l’ipoteca? In ogni caso vale sempre la pena mostrare anche un po’ di lungimiranza: cosa succederebbe in caso di separazione? A chi spetterebbe l’immobile? Chi potrebbe continuare a utilizzarlo?

Chiarire per tempo la situazione

Una convenzione matrimoniale o un contratto successorio – per i quali occorre rivolgersi a un notaio – potrebbero essere una buona soluzione per regolamentare i diritti sugli immobili. Chi desidera tutelare i parenti o la famiglia, potrebbe pensare anche a stipulare un’assicurazione, una soluzione sensata in caso di evidente dipendenza dal reddito dell’altro partner. In queste situazioni, si opta spesso per un’assicurazione in caso di decesso. Qui, l’ammontare della prestazione assicurativa deve essere calcolato in modo tale che il debito ipotecario residuo sia sostenibile per i superstiti.

Conclusione: una pianificazione adeguata garantisce un futuro sereno

Chi acquista o costruisce una proprietà abitativa deve attenersi alle «regole d’oro» del finanziamento. Al tempo stesso, bisogna prendere decisioni lungimiranti. L’importante è valutare tutti gli aspetti rilevanti ed evitare il più possibile gli errori.

Saremo al vostro fianco lungo tutto questo percorso. Vi dedicheremo tutto il tempo necessario per conoscere e capire i vostri piani per il futuro, mettendovi a disposizione le nostre vaste conoscenze in campo tecnico: vi affiancheremo per le decisioni in merito a investimenti e acquisti, la pianificazione patrimoniale e fiscale, le eredità e le donazioni, la previdenza, la pianificazione del pensionamento e le assicurazioni. Con una buona consulenza avrete la certezza di fare le scelte giuste e trovare le soluzioni adatte alla vostra situazione personale.