Pianificazione finanziaria Proprietà abitativa: parte della previdenza

Chi intende acquistare le quattro mura domestiche, dovrebbe pianificare con cura l'operazione.

di Jürg Zulliger 01 set 2016

Comprare un’abitazione di proprietà vuol dire fare un acquisto per la vita e, quindi, pensare anche a parte della previdenza per un domani. Se avete in programma di acquistare una casa o un appartamento, per prima cosa dovreste riflettere sulla fase della vita in cui vi trovate e sugli obiettivi che volete raggiungere. In genere, infatti, a 30 o 35 anni si hanno priorità diverse rispetto a 50 e oltre. Punto di partenza è la definizione di una strategia di finanziamento individuale. Proprio come per gli investimenti di capitale, dovreste puntare a una diversificazione ottimale: con un mix di prodotti e durate diversi ridurrete al minimo il rischio di dover rinegoziare l’intero finanziamento in un contesto di interessi sfavorevoli.

Fase 1: finanziare la proprietà abitativa e colmare la lacuna

Chi già in giovane età sogna di possedere le quattro mura domestiche, nei limiti del possibile dovrebbe porsi per tempo un obiettivo sull’entità del patrimonio da accantonare. Questo perché il prezzo massimo pagabile per un immobile dovrebbe orientarsi alle possibilità finanziarie individuali. Le linee guida attualmente vigenti in materia di finanziamento richiedono come garanzia la capacità di sostenere le spese correnti dell’immobile anche a fronte di oneri da interessi superiori. Per l’acquisto o la costruzione di un’abitazione è oggi necessario il 20 percento di mezzi propri. Almeno il 10 percento deve essere rappresentato da «vero» capitale proprio: risparmi personali, titoli, averi del 3° pilastro o valori di riscatto di polizze assicurative. Vengono riconosciuti anche anticipi ereditari o prestiti di parenti, sempreché non siano soggetti a interessi o non debbano essere rimborsati. Il restante 10 percento può provenire dalla cassa pensione sotto forma di prelievo anticipato o costituzione in pegno. L’80 percento viene generalmente finanziato dalla banca attraverso le ipoteche.

Quali futuri proprietari di un immobile dovreste pensare anche alla tutela della famiglia. E, se decidete di ricorrere agli averi della cassa pensione, dovete riflettere sulle conseguenze di questa scelta: a seconda del regolamento dell’istituto di previdenza sono possibili perdite a livello di prestazioni. La cosa migliore da fare è dunque chiedere alla cassa pensione quali prestazioni sono prevedibili in caso di invalidità o morte. I prelievi anticipati comportano in ogni caso anche lacune nella previdenza per la vecchiaia. Esse potranno essere colmate in un secondo tempo tramite riscatti nella cassa pensione. Con l’assicurazione infortuni obbligatoria, i lavoratori sono assicurati relativamente bene in caso di perdite di guadagno dovute a infortunio. Tuttavia, in caso di inabilità al lavoro o morte per malattia, spesso si può andare incontro a considerevoli perdite di reddito. Perché una famiglia possa continuare a farsi carico della propria abitazione anche in caso di inabilità al lavoro o morte della persona che provvede principalmente al suo sostentamento, è possibile stipulare una polizza di rischio in caso di decesso pari all’ammontare della seconda ipoteca: la somma assicurata versata andrebbe a ridurre l’indebitamento. Oltre a ciò è bene verificare se le prestazioni del primo (AVS) e del secondo pilastro (cassa pensione) sono sufficienti per far fronte agli obblighi finanziari. In caso contrario si renderebbe necessaria l’adozione di ulteriori misure.

Fase 2: pianificare le uscite e ottimizzare il patrimonio

Nella successiva fase della vita si tratta soprattutto di tenere sott’occhio il quadro delle finanze. Ciò significa pensare alla manutenzione corrente dello stabile, a eventuali riparazioni o anche al rischio di interessi crescenti. Ecco un consiglio: quello che oggi riuscite a risparmiare grazie a interessi ai minimi storici, non dovrebbe essere speso per altre cose. Al contrario, cercate di mettere da parte questi risparmi creando un margine di sicurezza per tempi che potrebbero riservare interessi più alti.

Previdenza finanziaria nella fase 2 è anche sinonimo di ottimizzazione del patrimonio. La cosa più importante è garantire le spese correnti e la liquidità. Subito dopo è bene riflettere su come impiegare i fondi liberi per ammortamenti o investimenti al di fuori della proprietà immobiliare. Chi ha ancora lacune previdenziali da colmare (ossia ha effettuato prelievi anticipati dalla cassa pensione), dovrà tenere conto anche di questo aspetto nella pianificazione. Da ultimo gioca un ruolo anche l’interazione tra indebitamento (ammontare dell’ipoteca) e carico fiscale. Alcuni proprietari di case lasciano in vita una parte dei debiti per poter dedurre gli interessi passivi nel conteggio fiscale (a compensazione della tassazione del valore locativo proprio). Questo calcolo, però, non sempre funziona e deve essere considerato caso per caso.

Fase 3: preparare il pensionamento

Le rendite dell’AVS e della cassa pensione non sono in genere sufficienti per mantenere il tenore di vita abituale. A partire da 65 anni, le entrate diminuiscono spesso di oltre il 20 percento rispetto alla fase lavorativa. Per questo dovreste (far) calcolare le rendite previste per il periodo dopo il pensionamento e allestire un budget. Idealmente si dovrebbe porre mano alla pianificazione del pensionamento già a partire dai 50 anni. Le eventuali lacune possono essere colmate mediante riscatti nella cassa pensione, la previdenza privata, il 3° pilastro o la costruzione del patrimonio al di fuori dell’immobile. Fedeli al motto: prima lo fate, meglio è.

Uno degli errori più frequenti riguarda l’ammontare dell’ipoteca durante la vecchiaia. La maggior parte delle persone ama vivere nella propria casa e ne apprezza la qualità abitativa, però vuole affrontare la vecchiaia con debiti ipotecari possibilmente contenuti. Siate prudenti nel non sottovalutare le uscite per la vita di tutti i giorni. In vecchiaia sopraggiungono spesso l’una o l’altra spesa – ad esempio per riparazioni e adattamenti della casa, esborsi per un aiuto assistenziale o prestazioni mediche. Tuttavia, dato che le entrate dell’AVS e della cassa pensione sono inferiori al reddito durante la fase lavorativa, aumentare l’ipoteca in un secondo tempo risulta spesso difficile proprio per il venire meno della sostenibilità finanziaria. L’ipoteca andrebbe dunque ammortizzata solo nella misura in cui è comprovata la sostenibilità e tenendo adeguatamente conto del fabbisogno di liquidità. Oltre i 65 anni giova poco ai proprietari di case avere un patrimonio immobiliare prestigioso sulla carta, se poi faticano a coprire le spese correnti.

Risultato: chi pensa per tempo alla previdenza, anche in vecchiaia potrà godersi la vita nell’abitazione di proprietà al riparo da preoccupazioni finanziarie.