Acquistare e affittare «Buy-to-let»: una strategia d’investimento rischiosa

La locazione di un'abitazione di proprietà promette rendimenti nettamente maggiori rispetto per esempio ai titoli di Stato.

di Jürg Zulliger 16 giu 2016

La strategia d'investimento «buy-to-let» (acquistare per affittare) ha acquisito una crescente importanza nel corso degli ultimi anni. La cosa è comprensibile, dato che in un contesto di tassi bassi i rendimenti «buy-to-let» appaiono decisamente più allettanti. Attualmente, il rendimento lordo iniziale medio (il rendimento da locazione realizzabile in relazione al prezzo di acquisto dell’appartamento) è di un buon 3 per cento. A titolo di paragone: i rendimenti delle obbligazioni della Confederazione con scadenze fino a 15 anni si trovano attualmente in territorio negativo.

Agli anni d'oro seguono anni caratterizzati da rischi più elevati

Un altro motivo che giustifica la preferenza per questa strategia è la sua performance passata decisamente redditizia. Un’abitazione di proprietà media in Svizzera costava, a fine 2002, circa 450 000 franchi. Da allora, il controvalore ha raggiunto circa 700 000 franchi. Supponendo che il proprietario abbia affittato l'appartamento per tutto questo periodo a terzi e in seguito l'abbia venduto, il rendimento annuo che ne risulta è di oltre il 7 per cento. Un finanziamento esterno permetterebbe di accrescere ulteriormente questo rendimento.

Tuttavia, un rendimento elevato in passato non è garanzia di successo futuro. Il rendimento era infatti dovuto essenzialmente al boom del mercato abitativo e al concomitante aumento dei prezzi. In futuro, tuttavia, non si prevedono decisi apprezzamenti delle abitazioni di proprietà, il che elimina il principale motore degli ultimi anni. Inoltre, nel corso degli ultimi anni si è sviluppato un potenziale di correzione. Un argomento chiave per giudicare con occhio più critico un investimento di questo tipo.

Numerosi fattori rappresentano un rischio

Le prospettive di successo dipendono sempre più anche dal rendimento delle locazioni. Tuttavia, in futuro sarà molto più difficile aumentare le pigioni, poiché una forte attività edilizia e prospettive economiche incerte hanno accresciuto considerevolmente il rischio di alloggi vuoti. Inoltre occorre tenere presente che, in generale, gli affitti sono agganciati all'inflazione solo nella misura del 40 per cento. Un’analisi netta, vale a dire tenendo conto dei costi di riparazione e di altro tipo, dovrebbe dare un rendimento medio delle locazioni nettamente inferiore al 3 per cento.

Un'analisi rischio-rendimento dettagliata deve prendere in considerazione anche altre problematiche tipiche degli investimenti «buy-to-let»:

  • Illiquidità: trasferire denaro da immobili ad altri investimenti costa tempo e denaro.
  • Sfitti: inquilini insolventi o appartamenti che non si riescono a affittare per un lungo periodo possono far saltare rapidamente le previsioni di guadagno.
  • Conflitti di interesse: adeguamenti costruttivi e rinnovi presuppongono la necessaria maggioranza in una comunità di proprietà per piani. Interessi contrastanti, noiose trattative, ecc. generano spesso ritardi e costi supplementari.
  • Fiscalità: interessi debitori e spese di manutenzione sono fiscalmente detraibili, ma i proventi da locazione devono essere dichiarati come reddito supplementare. Gli investitori privati possono quindi approdare in una progressione fiscale superiore.
  • Diversificazione: chi investe la maggior parte del proprio patrimonio in immobili, non presenta una diversificazione sufficiente. In caso di correzioni del mercato non sono da escludere pesanti perdite patrimoniali.

In Svizzera le prospettive di successo variano notevolmente

Anche a livello geografico, le prospettive di successo variano notevolmente come mostra un'analisi delle 50 maggiori città. In alcune località di medie dimensioni, i prezzi delle abitazioni di proprietà appaiono eccessivi rispetto ai proventi della locazione. È il caso ad esempio di Coira, Riehen, Montreux e Wädenswil. Specialmente in città lacustri, la locazione di appartamenti di proprietà non sembra garantire rendimenti attrattivi. Molto più interessanti sono invece località come Friburgo, Baden, Bulle o Dietikon, dove i rendimenti iniziali sono relativamente alti e, in confronto, i rischi di sfitto moderati. I rendimenti in grandi città come Zurigo, Ginevra, Basilea, Losanna e Berna sono invece piuttosto bassi.