Planification financière Achat d'un logement: partie de la prévoyance

Si vous envisagez d'acheter une maison ou un appartement, il est recommandé d'adopter une approche structurée.

par Jürg Zulliger 01 sept. 2016

L’achat d’un logement représente un investissement à vie et constitue donc une partie de la prévoyance. Si vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement, vous devriez commencer par déterminer où vous en êtes dans la vie et identifier les objectifs que vous voulez atteindre. A 30 ou 35 ans, les priorités sont généralement différentes de celles que l’on a dès 50 ans. Le point de départ consiste à définir une stratégie de financement personnelle. Exactement comme en matière d’investissements, vous devez garder à l’esprit le principe de diversification optimale: en associant différents produits et différentes durées, vous réduisez le risque de devoir renouveler la totalité du financement en cas d’évolution défavorable des taux d’intérêts.

Etape 1 – Financer l’achat du logement et combler les lacunes de prévoyance

Lorsque l’on est encore jeune et que l’on rêve d’être propriétaire de son logement, l’idéal est de fixer le plus tôt possible un objectif concernant le patrimoine à constituer; en effet, le prix maximal que vous pouvez payer pour un bien immobilier dépend de vos capacités financières. Selon les directives financières actuellement en vigueur, il convient de s’assurer que vous seriez capable de supporter les frais courants liés à votre bien immobilier même en cas de hausse des charges d’intérêt. Aujourd’hui, l’achat ou la construction d’un logement nécessite 20% de fonds propres. Au moins la moitié de ces fonds propres doit être «réelle»: épargne personnelle, titres, avoirs du 3e pilier ou valeur de rachat de polices d’assurance. Sont également acceptés les avances d’hoirie ou encore les prêts accordés par des proches, à condition qu’ils ne soient ni rémunérés ni remboursés. Les 10 % restants peuvent provenir du retrait anticipé ou de la mise en gage de fonds de pension. Les autres 80% sont généralement financés par la banque au moyen de prêts hypothécaires.

En tant que futur propriétaire, il convient également de penser à la couverture de sa famille. Et lorsque l’on utilise l’argent de la caisse de pension, il faut bien réfléchir aux conséquences: le règlement de l’institution de prévoyance peut prévoir une diminution des prestations en pareil cas. Il est donc préférable de se renseigner auprès de sa caisse de pension sur les prestations prévues en cas d’invalidité ou de décès. Tout retrait anticipé implique une lacune dans la prévoyance vieillesse, qui peut être compensée par un rachat ultérieur dans la caisse de pension. Grâce à l’assurance-accidents obligatoire, les salariés sont relativement bien protégés contre la perte de revenus consécutive à un accident. En revanche, l’incapacité de gain et le décès consécutifs à une maladie entraînent souvent des pertes de revenus considérables.

Ainsi, pour que la propriété du logement reste supportable financièrement par la famille en cas d’incapacité de gain ou de décès du soutien de famille, une police de risque décès à la hauteur de l’hypothèque de second rang peut être souscrite, auquel cas la somme d’assurance versée permettrait de réduire la dette. Il faudrait également s’assurer que les prestations du premier pilier (AVS) et du deuxième pilier (caisse de pension) suffiraient à satisfaire aux obligations financières. Si ce n’est pas le cas, d’autres mesures devraient être prises.

Etape 2 – Planifier les dépenses et optimiser le patrimoine

A l’étape suivante, l’essentiel est de garder une vision financière globale. Ainsi faut-il penser aux frais d’entretien des bâtiments, à toutes les réparations éventuelles ou encore au risque de hausse des taux d’intérêt. Une recommandation prévaut: ce que l’on peut épargner aujourd’hui à la faveur de taux d’intérêts historiquement bas ne doit pas être consommé dans les dépenses courantes ni utilisé à autre chose. Il faut au contraire mettre de côté ces économies afin de disposer d’un «matelas de sécurité» au cas où les taux d’intérêt remonteraient.

Lors de l’étape 2, la prévoyance financière consiste également à optimiser le patrimoine. Le plus important est de garantir les dépenses courantes et les liquidités, puis de constituer des fonds libres pour les amortissements ou les placements en dehors du bien immobilier. Lorsque l’on a toujours des lacunes de prévoyance à combler (suite à des retraits anticipés des caisses de pension), il faut également prendre en compte cet aspect dans la planification. Enfin, l’interaction entre la dette (montant de l’hypothèque) et la charge fiscale joue elle aussi un rôle. Certains propriétaires conservent une partie de leur dette afin de pouvoir en déduire les intérêts (en compensation de l’imposition des loyers) de leur impôt. Toutefois, cela ne se justifie pas toujours et doit donc être considéré au cas par cas.

Etape 3 – Préparer la retraite

Les rentes versées par l’AVS et la caisse de pension ne suffisent généralement pas à maintenir le niveau de vie habituel. Lorsque l’on atteint l’âge de 65 ans, les revenus subissent souvent une baisse supérieure à 20% par rapport à ceux que l’on percevait lorsque l’on était actif. C’est pour cette raison que vous devriez d’une part (faire) estimer les rentes prévisionnelles que vous toucherez une fois à la retraite et d’autre part établir un budget. Il est préférable de s’intéresser à la planification de sa retraite à partir de 50 ans déjà. Les lacunes éventuelles peuvent être comblées par des rachats dans la caisse de pension, par la prévoyance privée du 3e pilier ou par la constitution de patrimoine en dehors du bien immobilier. Gardez cette devise en tête: le plus tôt sera le mieux.

Une des erreurs les plus courantes concerne le montant de l’hypothèque à la retraite. La plupart des gens apprécient la qualité de vie dans leur propre logement et veulent arriver à la retraite en ayant à supporter la dette hypothécaire la moins élevée possible. Veillez à ne pas sous-estimer le coût de votre vie quotidienne. A la retraite, les dépenses ont tendance à s’accumuler, que ce soit pour les réparations et adaptations à entreprendre dans le logement, les soins ou les prestations médicales. Dans la mesure où les rentes issues de l’AVS et de la caisse de pension sont inférieures aux revenus perçus lorsque l’on est actif, il est souvent difficile d’augmenter ultérieurement l’hypothèque, car la charge financière serait trop difficile à supporter. L’hypothèque ne doit donc être amortie que si la capacité financière est prouvée et si le besoin de liquidités est envisagé de façon raisonnable. A plus de 65 ans, cela ne sert à rien d’avoir un patrimoine immobilier dont on peut se vanter, mais dont on a du mal à assumer les dépenses courantes.

Conclusion: en anticipant sa prévoyance, on s’assure, une fois à la retraite, de pouvoir profiter de la vie dans son propre logement, à l’abri des soucis financiers.