Costruire Il progetto di costruzione dalla A alla Z

Con il giusto partner, un piano dettagliato, accordi scritti e una buona pianificazione finanziaria il sogno si avvera.

di Jürg Zulliger 26 ago 2019

Come devo procedere quando decido di costruire casa? Chi è responsabile di cosa e quando? Quanto dura il progetto? E quanto costa? Queste e altre domande se le pongono quasi tutti i committenti all’inizio di un progetto di costruzione. Ecco le tappe principali:

  • ricerca e acquisto di un terreno edificabile appropriato
  • finanziamento del progetto di costruzione
  • scelta di un architetto o partner di costruzione
  • progetto preliminare: analisi e studio di possibili soluzioni
  • richiesta del permesso di costruzione e relative procedure
  • progetto esecutivo e assegnazione dei singoli lavori
  • esecuzione dei lavori
  • consegna e collaudo dell’immobile terminato

Decisioni determinanti

Dove desiderate abitare? Che cosa è importante per voi nella scelta del luogo? Trovare un terreno edificabile è requisito necessario per la riuscita del progetto edilizio. Se si considerano delle buone posizioni in grandi città o in agglomerazioni, il prezzo medio al metro quadro in una zona edificabile si aggira spesso tra i 2000 e i 3000 franchi. Anche in zone suburbane ben collegate bisogna aspettarsi prezzi compresi tra i 500 e 1000 franchi per i terreni edificabili. Il livello di prezzo cala notevolmente in comuni molto isolati in campagna.

Volete una casa con quattro o otto camere? Avete in mente uno stile architettonico contemporaneo o qualcosa di molto originale? Sono domande che hanno effetti sui costi. Nel migliore dei casi il committente ha un’idea esatta di che tipo di costruzione vorrebbe e qual è il suo limite di spesa. Più concrete e dettagliate sono queste idee nella fase del progetto preliminare, più speditamente procederanno i lavori futuri e più corrispondente sarà la casa finita alle proprie aspettative.

La scelta del giusto partner di costruzione

L’iter classico per costruirsi casa conduce a un architetto. Ci sono numerosi modi per trovare un architetto, ad esempio tramite raccomandazioni di conoscenti o se vi aggrada particolarmente lo stile di un determinato architetto. La collaborazione in un rapporto di mandato può avvenire senza grandi formalità. Si consiglia tuttavia di incaricare gradualmente l’architetto di stabilire determinati obiettivi e di fissare in un contratto scritto tutti i punti fondamentali. I relativi modelli di contratto della Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA) sono accessibili in internet gratuitamente (SIA 102). In linea di principio però i contratti e in particolare l’onorario dell’architetto possono essere stabiliti a discrezione e non in base a un determinato tariffario di categoria.

Per i grandi progetti capita che il compito dell’architetto si limiti al progetto e ai permessi di costruzione. Gradualmente elabora degli schizzi, verifica delle varianti e fornisce le prime stime della spese. Per motivi di sicurezza il committente porta avanti la successiva realizzazione ed esecuzione dei lavori con un altro partner. Se quest’ultimo è responsabile dell’intera prestazione, ovverosia della progettazione e dell’esecuzione, si parla di impresa generale. In questo caso il committente ha un solo partner contrattuale e interlocutore che riunisce tutte le prestazioni.

Compiti di architetto e committente

L’architetto è sostanzialmente responsabile della consulenza al committente, della progettazione artistica e formale, dei permessi di costruzione fino al monitoraggio dell’esecuzione dei lavori. Alla fine del progetto di costruzione rimangono la consegna e il collaudo dell’immobile nonché il monitoraggio dei lavori in garanzia.

Un tema importante in tutto il processo sono le complesse procedure di autorizzazione edilizia. Infatti, esclusi i «lavori di tinteggiatura» o una piccola casetta in giardino, tutte le costruzioni in Svizzera prevedono l’obbligo di richiedere un’autorizzazione edilizia, per la quale vanno rispettate numerose norme: esecuzione nel rispetto dell’ordinamento edilizio e del piano di zona, dell’altezza della costruzione e della distanza dai confini, delle norme energetiche e antincendio ecc. È compito dell’architetto preparare il dossier per richiedere il permesso di costruzione e le autorizzazioni speciali, ad es. per la pompa di calore o simili.

Anche al committente è richiesto un gran impegno. Tenete presente che sarete coinvolti praticamente in tutti i dettagli: nell’arredamento della cucina, del bagno e degli spazi abitativi, nella scelta di finestre, porte, pavimentazione, pareti ecc. Non mancherà la scelta di colori, materiali, la progettazione di giardino e ambienti esterni, senza dimenticare le fondamentali decisioni in merito a impiantistica e sistema di riscaldamento.

Finanziare il sogno di una casa

Occupatevi il prima possibile del finanziamento del vostro progetto edilizio. Già per l’acquisto del terreno è possibile un finanziamento ipotecario o di costruzione, tuttavia con certe limitazioni. Vale la regola che il committente si assume una metà del finanziamento del terreno e la banca l’altra metà. Ogni domanda di credito viene valutata molto individualmente. In base alla solvibilità del cliente e alle limitazioni edilizie sulla parcella vanno soddisfatti altri requisiti, come ad esempio una maggiore quota di capitale proprio o un’indicazione più precisa del progetto, delle spese previste, della tempistica concreta e del permesso di costruzione. Contattate il prima possibile la vostra banca per una consulenza.

Tenere d’occhio i rischi

L’incubo di ogni committente: versare acconti che si disperdono non si sa dove o vengono utilizzati in modo inadeguato dai partner coinvolti. Può anche succedere che un’impresa o un artigiano dichiari fallimento. E non si può nemmeno escludere che gli acconti non vengano destinati all’azienda impegnata nella costruzione. Quindi è assolutamente necessario verificare accuratamente la solvibilità del partner contrattuale. Può inoltre offrire una certa sicurezza la semplice regola di pagare progressivamente: a ogni pagamento deve sempre corrispondere un adeguato controvalore sul cantiere.

Consegna e collaudo della costruzione

È buona norma visitare regolarmente il cantiere durante i lavori per riconoscere in tempo danni o mancanze di grande entità. Se la costruzione è terminata, si procede alla consegna e al collaudo dell’immobile. Vale la pena coinvolgere un esperto del settore, sia esso un consulente per committenti o un rappresentante dell’associazione svizzera dei proprietari fondiari, che disponga della competenza in merito a standard di qualità e norme tecniche. Non dimenticate di verificare anche i locali secondari come cantina e garage. Va inoltre effettuato un controllo funzionale della parte tecnica, come tende, finestre, porte, prese, serrature, apparecchiature, dispositivi, sistemi di aerazione.

I difetti vanno sempre messi per iscritto e segnalati con un apposito verbale o mediante lettera raccomandata. Definite una chiara scadenza entro la quale i difetti vanno eliminati e controllate che venga rispettata. E dulcis in fundo, festeggiate: la casa dei vostri sogni è diventata realtà.