Checklist 12 fatti per quanti vogliono comprare casa

Gli esperti UBS di case di proprietà rispondono alle domande principali e più frequenti dei clienti che vogliono comprare casa.

di UBS Sapere 08 mag 2018

1. Perché mai diventare proprietari di un immobile?
Il proprietario può decidere di personalizzare l'abitazione ritinteggiando le pareti, creando un’aiuola in giardino o sostituendo la cucina. Inoltre, non corre il rischio di essere messo alla porta se il locatore ha bisogno dell’immobile per uso proprio (il che è un vantaggio per quanti cercano una soluzione a lungo termine). Infine, grazie agli interessi attualmente bassi, acquistare è spesso più conveniente che affittare e può rivelarsi un buon investimento.

2. È più vantaggioso comprare o affittare?
Abitare in una casa di proprietà è ancora perlopiù conveniente. I proprietari immobiliari, a differenza dei conduttori, traggono notevoli vantaggi dagli odierni bassi tassi di interesse, perché le loro spese sono, in media, un po’ più basse rispetto ai costi per l’affitto di immobili con caratteristiche simili. Poiché, però, i canoni di locazione tendono a diminuire, mentre i prezzi per le abitazioni di proprietà continuano a salire, nel computo globale dei costi si preferisce l’affitto. Questa tendenza è già diffusa in località esclusive e costose, dove gli affitti risultano più interessanti degli acquisti.

3. «Cosa posso permettermi?»
Solitamente, l’acquisto di un’abitazione di proprietà comincia da un immobile concreto e dalla domanda «Posso permettermelo?». Così si rischia di non avere successo: anche se la somma degli interessi ipotecari e delle spese correnti è inferiore all’affitto, spesso i finanziatori non concedono il credito. I motivi più frequenti sono un reddito annuo troppo basso o un capitale proprio insufficiente. Per acquistare casa, quindi, è fondamentale chiedersi «Che cosa posso permettermi?». Il calcolatore ipoteche UBS funge da punto di riferimento. Conviene considerare che, generalmente, un acquisto dovrebbe essere possibile se il prezzo dell’immobile desiderato non supera il quintuplo del reddito lordo annuo e si dispone di mezzi propri pari al 20% del valore dell’immobile.

4. Comprare o costruire?
Oggi è difficile poter scegliere tra comprare o costruire, poiché i terreni edificabili nelle aree centrali sono scarsi e costosi. Chi ne possiede uno può realizzare i suoi sogni, ma anche chi compra un’abitazione già esistente ha margini di intervento: con un acquisto su carta o una ristrutturazione è possibile adattare l’immobile alle proprie esigenze.

5. Casa o appartamento?
Dato il forte aumento dei prezzi degli appartamenti di proprietà degli ultimi anni, oggi si tratta solo in parte di una questione legata al budget. In media, le case unifamiliari hanno un prezzo più vantaggioso al metro quadrato rispetto agli appartamenti, che sono più convenienti solo nel caso di superfici piuttosto limitate. La scelta tra una casa e un appartamento spesso è questione di preferenze, ma sono i proprietari di una casa a godere di maggiore libertà di intervento.

6. È semplice rivendere una casa?
Vendere un’abitazione di proprietà in Svizzera è facile, perché il nostro mercato funziona. L’aumento dei prezzi degli ultimi anni favorisce i venditori e finché gli interessi restano bassi, il pericolo di un crollo netto dei prezzi è ridotto. Se, però, l’immobile deve essere venduto per necessità, si possono avere ripercussioni negative sul prezzo. Tale rischio si presenta specialmente in località periferiche e per immobili molto costosi o esclusivi.

7. Da dove si riceve il credito?
Gli acquirenti che vogliono finanziare una casa di proprietà hanno l’imbarazzo della scelta: oltre alle banche, anche le assicurazioni e le casse pensioni offrono soluzioni ipotecarie, spesso anche online. La scelta crescente comporta una maggiore concorrenza e interessi più bassi, ma rappresenta anche un onere più elevato da parte del beneficiario del credito. Conviene valutare attentamente le offerte e usufruire di una consulenza competente. Oltre all’ammontare degli interessi, anche le condizioni contrattuali sono decisive, ad esempio per quanto concerne la risoluzione del contratto.

8. Può essere opportuno suddividere l’ipoteca?
La suddivisione dell’ipoteca in più tranche riduce il rischio del tasso d’interesse. Alla scadenza dell’ipoteca il livello generale dei tassi può essere superiore rispetto al tasso finora pagato. Suddividere l’ipoteca in più tranche di diversa durata evita che essa debba essere improvvisamente rinnovata a interessi più elevati.

9. Ipoteca fissa o Libor?
Un’ipoteca fissa si differenzia da un’ipoteca Libor soprattutto per via della prevedibilità. Il tasso d’interesse di un’ipoteca fissa rimane lo stesso per l’intera durata stabilita da 2 a 10 anni, cosa che porta a maggior sicurezza ed è un vantaggio in caso di interessi in rialzo. Durante il periodo di validità di un’ipoteca Libor, invece, l’interesse è sostanzialmente variabile e viene adeguato a seconda del prodotto, per esempio ogni 3, 6 o 12 mesi, sulla base del tasso di riferimento corrente, margine escluso. I finanziamenti Libor sono efficaci se si prevedono interessi in ribasso o stabili e il cliente ipotecario dispone di un certo margine d’azione finanziario.

10. Ipoteca: durata lunga o breve?
Le ipoteche fisse solitamente sono offerte con una durata che va da 2 a 10 anni. Ne consegue che, di norma, più lunga è la durata, maggiore è anche il tasso d’interesse. Il motivo principale è costituito dal margine di sicurezza. Il beneficiario del credito, pertanto, paga una maggiorazione per la garanzia di tasso d’interesse che gli viene assicurata, con lo svantaggio, però, di una minore flessibilità della più lunga durata.

11. Che cosa cambia al momento dell’acquisto?
Per il conduttore è semplice: paga l’affitto e le spese accessorie. Per i proprietari il calcolo dei costi è più complesso. Alle spese per il consumo della corrente, dell’acqua e del riscaldamento si aggiungono il tasso ipotecario, i premi assicurativi, l’ammortamento di una parte del credito ipotecario ed eventualmente spese fiscali più elevate, nonché una riserva per la manutenzione e la ristrutturazione dell’oggetto. Spesso i proprietari immobiliari sottovalutano l’ultima voce, ma è una leggerezza che può costare cara, se si presenta la necessità di interventi di ristrutturazione ingenti.

12. Come cambia il conteggio fiscale?
L’acquisto di una casa o di un appartamento di proprietà influenza direttamente la contabilità fiscale, da un lato con l’aumento del reddito imponibile in relazione al valore locativo proprio, dall’altro con la possibile deduzione dei costi di manutenzione e di ristrutturazione, nonché degli interessi debitori. Considerando gli attuali interessi ipotecari bassi, questo porta, in molti casi, a un reddito imponibile tendenzialmente più alto e, perciò, a un conteggio fiscale più elevato. Ammortamenti futuri permettono una riduzione dei debiti ipotecari e, pertanto, un ribasso degli interessi debitori detraibili fiscalmente.