Checklist 12 fatti per quanti vogliono comprare casa

Rispondiamo alle domande principali e più frequenti dei clienti che vogliono acquistare un’abitazione per uso proprio.

di UBS Sapere 07 mar 2022 Ownership, Ownership 6 minuti di lettura
Immagine: Getty

1. Perché mai diventare proprietari di un immobile?

Chi possiede un’abitazione può decidere di personalizzarla ritinteggiando le pareti, creando un’aiuola in giardino o sostituendo la cucina; in pratica, può modificarla liberamente secondo i propri gusti. Inoltre, non corre il rischio di essere messo alla porta se il locatore ha bisogno dell’immobile, e questo è un vantaggio per quanti cercano una soluzione a lungo termine. Infine, grazie agli interessi attualmente bassi, acquistare è spesso più conveniente che affittare e può rivelarsi un buon investimento.

2. È più vantaggioso comprare o affittare?

Abitare in una casa di proprietà è ancora perlopiù conveniente. I proprietari di immobili, a differenza dei locatari, traggono notevoli vantaggi dagli attuali bassi tassi di interesse, perché le loro spese sono, in media, un po’ più basse rispetto ai costi per l’affitto di immobili con caratteristiche simili. Poiché, però, i canoni di locazione tendono a rimanere stabili, mentre i prezzi per le abitazioni di proprietà continuano a salire, nel computo globale dei costi si preferisce l’affitto. Questa tendenza è già diffusa in località esclusive e costose, dove gli affitti risultano più interessanti degli acquisti.

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3. «Cosa posso permettermi?»

 

Solitamente, l’acquisto di un’abitazione di proprietà comincia da un immobile concreto e dalla domanda: «Posso permettermelo?». Chi adotta questo approccio, però, rischia di non riuscire a rispettare le norme di finanziamento attualmente in vigore. Infatti, anche se la somma degli interessi ipotecari e delle spese correnti è inferiore all’affitto, ciò non garantisce il rispetto automatico dei requisiti relativi alla sostenibilità o al capitale proprio. Per acquistare casa, quindi, è fondamentale chiedersi: «Che cosa posso permettermi?». Il calcolatore del prezzo massimo di acquisto UBS funge da punto di riferimento. Conviene considerare che, generalmente, un acquisto dovrebbe essere possibile se il prezzo dell’immobile desiderato non supera il quintuplo del reddito lordo annuo e si dispone di mezzi propri pari al 20% del valore dell’immobile.

«Che cosa posso permettermi?»

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4. Comprare o costruire?

Oggi è difficile poter scegliere tra comprare o costruire, poiché i terreni edificabili nelle aree centrali sono scarsi e costosi. Chi ne possiede uno può realizzare i suoi sogni, ma anche chi compra un’abitazione già esistente ha margini di intervento: con un acquisto su carta o una ristrutturazione è possibile adattare l’immobile alle proprie esigenze.

5. Casa o appartamento?

La scelta tra una casa e un appartamento spesso è questione di preferenze o di budget. I proprietari di una casa godono di maggiore libertà di intervento riguardo alla propria abitazione. Nel caso di futuri proprietari che preferiscono la città alla campagna, la scelta tende a ricadere più su un appartamento, dato che i prezzi immobiliari rendono difficile il finanziamento di una casa unifamiliare in posizioni centrali e molto richieste.

6. È semplice rivendere una casa?

Vendere un’abitazione di proprietà in Svizzera è facile, perché il nostro mercato funziona. L’aumento dei prezzi degli ultimi anni favorisce i venditori e finché gli interessi restano bassi, il pericolo di un crollo dei prezzi è ridotto. Se, però, l’immobile deve essere venduto per necessità, si possono avere ripercussioni negative sul prezzo. Tale rischio si presenta specialmente in località periferiche e per immobili molto costosi o esclusivi. Lo Swiss Real Estate Bubble Index vi informa sulle regioni in cui potrebbe esserci una sopravvalutazione degli immobili e dove quindi esiste il rischio di un imminente calo dei prezzi.

7. Dove richiedere l’ipoteca?

Gli acquirenti che vogliono finanziare una casa di proprietà hanno l’imbarazzo della scelta: oltre alle banche, anche le assicurazioni e le casse pensioni offrono soluzioni ipotecarie, spesso anche online. La scelta crescente comporta una maggiore concorrenza e interessi più bassi, ma rappresenta anche un onere più elevato da parte del beneficiario del credito. Conviene valutare attentamente le offerte e usufruire di una consulenza competente. Oltre all’ammontare degli interessi, anche le condizioni contrattuali sono decisive, ad esempio per quanto concerne la risoluzione del contratto.

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8. Suddividere l’ipoteca in tranche può avere senso?

La suddivisione dell’ipoteca in più tranche riduce il rischio del tasso d’interesse. Alla scadenza dell’ipoteca il livello generale dei tassi può essere superiore rispetto al tasso finora pagato. Suddividere l’ipoteca in più tranche di diversa durata evita che essa debba essere improvvisamente rinnovata a interessi più elevati.

9. Ipoteca fissa o SARON?

Un’ipoteca fissa si differenzia da un’ipoteca SARON soprattutto per via della prevedibilità. Il tasso d’interesse di un’ipoteca fissa rimane lo stesso per l’intera durata stabilita da 2 a 10 anni, cosa che dà maggior sicurezza e rappresenta un vantaggio in caso di interessi in rialzo. Le ipoteche SARON UBS hanno tasso variabile e una durata illimitata. Il tasso si compone del Compounded SARON più un margine fisso convenuto. I finanziamenti SARON sono efficaci se si prevedono interessi in ribasso o stabili e il cliente dispone di un certo margine d’azione finanziario.

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10. Ipoteca: durata lunga o breve?

Le ipoteche fisse solitamente sono offerte con una durata che va da 2 a 10 anni. Ne consegue che, di norma, più lunga è la durata, maggiore è anche il tasso d’interesse. Il motivo principale è costituito dal margine di sicurezza. Il beneficiario del credito, pertanto, paga una maggiorazione per la garanzia di tasso d’interesse. Alla lunga durata però si accompagna una minore flessibilità: se l’immobile finanziato viene venduto prima della scadenza del contratto, la risoluzione anticipata di un’ipoteca con una durata residua piuttosto lunga può costare cara al beneficiario del credito.

11. Cosa cambia dopo l’acquisto?

Per il locatario è semplice: paga l’affitto e le spese accessorie. Per i proprietari il calcolo dei costi è più complesso. Alle spese per il consumo di corrente, acqua e riscaldamento si aggiungono il tasso ipotecario, i premi assicurativi, l’ammortamento ed eventualmente spese fiscali più elevate, nonché una riserva per la manutenzione e la ristrutturazione dell’oggetto. Spesso i proprietari di immobili sottovalutano l’ultima voce, ma è una leggerezza che può costare cara, se si presenta la necessità di interventi di ristrutturazione ingenti.

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12. Come cambia il calcolo delle imposte?

L’acquisto di una casa o di un appartamento di proprietà influenza direttamente la contabilità fiscale: da un lato, il reddito imponibile aumenta del valore locativo, dall’altro con la possibile deduzione dei costi di manutenzione e di ristrutturazione, nonché di ammortamenti indiretti e interessi debitori. Considerando gli attuali interessi ipotecari bassi, questo porta, in molti casi, a un reddito imponibile tendenzialmente più alto e, perciò, a un conteggio fiscale più elevato. Ammortamenti futuri permettono una riduzione dei debiti ipotecari e, pertanto, un ribasso degli interessi debitori detraibili fiscalmente. Ne risulta quindi un aumento dell’imposta sul reddito.

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