Finanziare un immobile in pensione: sfide e consigli

Finanziare un immobile dopo il pensionamento può essere impegnativo. Pertanto, per garantire la sostenibilità dell’ipoteca in età avanzata, conviene pianificare per tempo. Scoprite quali sono i fattori da considerare e i consigli per finanziare la casa in pensione.

I problemi del finanziamento di un immobile in età pensionabile sono essenzialmente due. In primo luogo, la sostenibilità economica deve essere garantita anche con un reddito generalmente più basso e viene ricalcolata tenendo conto di questo fattore. In secondo luogo, l’ipoteca non può superare i due terzi del valore d’anticipo. Scoprite di seguito cosa significa concretamente.

Dopo il pensionamento le condizioni finanziarie cambiano, talvolta in modo considerevole, motivo per cui gli istituti di credito ricalcolano la sostenibilità del finanziamento immobiliare o dell’ipoteca. A tal fine viene considerato il reddito futuro, costituito dall’AVS e dalla rendita della cassa pensioni, ovvero circa il 60% del vostro reddito precedente. A ciò si aggiunge il patrimonio libero, ad esempio il pilastro 3a o i titoli. In molti casi, gli istituti di credito ne tengono conto nel calcolo della sostenibilità economica.

Sul fronte delle spese ci sono i costi fissi per la proprietà della casa, che non devono superare un terzo del reddito familiare complessivo. L’ipoteca è calcolata non in base ai tassi di interesse attuali, ma a un tasso di interesse figurativo del 5%.

Un’altra differenza nel calcolo della sostenibilità economica in età avanzata è il valore d’anticipo massimo dopo il pensionamento, pari a circa il 65% del valore dell’immobile invece dell’80% durante la vita lavorativa. Tuttavia, questo non rappresenta di norma un problema, poiché la legge prevede comunque l’ammortamento obbligatorio della differenza del 15%. In genere questo viene regolato con la seconda ipoteca, che deve essere rimborsata entro 15 anni e comunque non oltre il momento del pensionamento. 

In generale, anche se il valore d’anticipo è moderato (ad es. 65%) e l’obbligo di ammortamento viene rispettato, la sostenibilità economica non è sempre garantita al momento del pensionamento. Se il beneficiario del credito non ha ammortizzato a sufficienza l’ipoteca prima di andare in pensione, possono insorgere problemi di sostenibilità economica al momento del pensionamento o in un altro caso di previdenza.
È importante discuterne tempestivamente con l’istituto di credito per evitare spiacevoli sorprese.

Il capitale per il finanziamento degli immobili può provenire da diverse fonti, ad esempio l’avere di previdenza.

Finanziamento con prelievo anticipato

Per un certo periodo è stato molto diffuso il prelievo degli averi della cassa pensione per comprare casa (promozione della proprietà di abitazioni). Tuttavia, se questi prelievi anticipati non vengono rimborsati entro il momento del pensionamento, la rendita di vecchiaia può risultare notevolmente inferiore. L’esperienza dimostra che molte persone non si rendono conto di creare così una lacuna previdenziale, con future ripercussioni sulla sicurezza finanziaria in pensione. I prelievi anticipati dalla cassa pensioni dovrebbero essere rimborsati ove possibile.

Finanziamento tramite costituzione in pegno

Invece di prelevare in anticipo gli averi della cassa pensione, è possibile costituirli in pegno, ovvero darli alla banca come garanzia senza il bisogno di prelevarli. In questo modo gli interessi ipotecari pagati alla banca rimangono invariati, ma potrete dedurli dalle tasse. Allo contempo è possibile dedurre dalle imposte anche i contributi pensionistici. Il capitale accumulato viene versato al momento del pensionamento e utilizzato per pagare l’ammortamento.

Attenzione: chi desidera finanziare o ammortizzare un’abitazione o un’ipoteca dopo i 50 anni con un prelievo anticipato o una costituzione in pegno, avrà a disposizione al massimo la prestazione di libero passaggio che avrebbe potuto richiedere all’età di 50 anni o la metà della prestazione di libero passaggio al momento del prelievo. Scoprite di più sulla promozione della proprietà di abitazioni con l'aiuto della previdenza professionale.

Molti proprietari di immobili tendono a stipulare ipoteche fisse a lungo termine, in alcuni casi con durate superiori ai dieci anni, ritenendo di essere al sicuro per quanto riguarda i tassi di interesse ipotecari. Tuttavia, a seconda del contesto di tassi attuale, le ipoteche fisse a lungo termine sono più costose ad es. delle ipoteche SARON.

Spesso i proprietari desiderano trasferirsi in un luogo adatto alla loro età dopo il pensionamento, ma in questi casi l’ipoteca fissa deve essere trasferita al nuovo immobile o cancellata.

Con una pianificazione tempestiva e una buona strategia di investimento, si può finanziare senza problemi la proprietà di una casa anche in età avanzata. È importante rivolgersi a un esperto in materia di ipoteche per ottenere una consulenza dettagliata. In sostanza si tratta sempre di trovare un equilibrio sano, in modo da non vincolare troppo capitale nell’immobile o da avere a disposizione sufficienti fondi liquidi. Allo stesso tempo, si deve garantire la sostenibilità economica ed estinguere l'ipoteca, in modo tale che i tassi d’interesse non siano troppo elevati.