Immobili Abitazione di proprietà: manutenzione e tasse

Energia, fotovoltaico, interessi ipotecari? Ecco quali spese per la manutenzione degli immobili è possibile detrarre dalle tasse.

di UBS Wissen 07 gen 2022

Se possedete una casa, sarete sicuramente felici di vivere tra le vostre quattro mura. Forse uno dei pochi lati negativi è rappresentato dalle varie spese che ogni tanto si presentano, e il tempo e le energie che ciò richiede. Il fastidio cresce quando ci si dimentica delle detrazioni fiscali o si scopre di aver pianificato male una ristrutturazione dal punto di vista fiscale. Per tenere questo rischio il più possibile sotto controllo, abbiamo raccolto per voi i punti più importanti in materia di manutenzione degli immobili e tasse.

I costi di manutenzione sono deducibili, quelli accessori in parte

Tutti i costi che mantengono il valore di un immobile possono essere inseriti come detrazioni nella dichiarazione fiscale. Ciò include le fatture per lavori di giardinaggio, pittura o idraulica, nonché le spese per la sostituzione degli impianti domestici, dal riscaldamento alla lavatrice al controllo della porta del garage. Sono inoltre inclusi anche i premi per l’assicurazione degli edifici o i contratti di manutenzione degli impianti (ad es. abbonamento al assistenza per l’ascensore). Anche i contributi al fondo di rinnovazione sono deducibili, a condizione che tali fondi siano utilizzati solo per coprire i costi di manutenzione degli impianti comuni. Alcuni Cantoni applicano un’imposta immobiliare: essa viene generalmente considerata parte della manutenzione della proprietà e può quindi essere detratta a fini fiscali.

Nella dichiarazione fiscale è possibile indicare i costi effettivi oppure una somma forfettaria: scegliete l’importo più elevato. La somma forfettaria dipende dall’età dell’immobile e dal Cantone, e di solito è compresa tra il 10 e il 20 per cento del valore locativo. Se specificate il costo effettivo, dovrete dimostrare le spese con fatture e ricevute, quindi conservate tutto. Qualora le autorità fiscali dovessero ritenere che le spese non siano chiare o sufficientemente documentate, nel peggiore dei casi sarà consentita la sola detrazione forfettaria. Ad ogni modo, la detrazione forfettaria non richiede documenti giustificativi e le spese non devono essere state sostenute per intero.

Se si prospettano lavori di ristrutturazione significativi e pianificabili, vale la pena distribuire gli interventi su due anni in modo da interrompere la progressione in due periodi fiscali. I lavori e le fatture devono quindi essere chiaramente ripartiti su due anni.

Invece, le spese per il mantenimento del tenore di vita o i costi operativi non sono deducibili. Ciò comprende le spese per il riscaldamento, l’elettricità, l’acqua, le acque di scarico, le tasse sui rifiuti e le bollette delle società di telecomunicazioni.

Non sono deducibili neanche gli investimenti che aumentano il valore dell’immobile. Ad esempio la costruzione di una sauna o una veranda non riducono il reddito imponibile, cosa che invece sarebbe consentita in caso di una loro ristrutturazione.

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Il risanamento energetico è redditizio

Le riqualificazioni energetiche aumentano il valore dell’immobile, ma sono comunque deducibili. Nell’ambito della Strategia energetica 2050, all’inizio del 2020 la Confederazione ha introdotto nuove detrazioni fiscali e ha deciso, tra l’altro, quanto segue

  • Gli investimenti in misure ecologiche e di risparmio energetico possono essere ripartiti su un massimo di tre esercizi fiscali.
  • Se si sostituisce un edificio non efficiente dal punto di vista energetico sulla stessa proprietà con un nuovo edificio equivalente ed efficiente dal punto di vista energetico, i costi di demolizione sono deducibili dalle tasse.

Se avete un impianto fotovoltaico o solare termico installato sul tetto, anche i costi associati per i lavori idraulici o di copertura rientrano nella spesa. Altri lavori idraulici o di copertura del tetto possono essere dedotti come manutenzione dell’edificio purché non aumentino il valore dell’edificio, come un espansione dell’attico.

Inoltre, le riqualificazioni energetiche non solo sono deducibili dalle tasse, ma attualmente vengono anche supportate dallo Stato. Maggiori informazioni su questo nell’articolo Come ristrutturare puntando all’efficienza energetica.

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Il contestato valore locativo

Chiunque viva in un’abitazione di proprietà è tassato in base al cosiddetto valore locativo, determinato dall’autorità fiscale cantonale. Se avete fatto un investimento che fa aumentare il valore, come una veranda o una riqualificazione energetica, il vostro valore locativo verrà aumentato alla successiva rivalutazione.

Una riduzione del valore locativo richiede validi motivi. È questo il caso di un sottoutilizzo dell’immobile documentato, la riduzione del fondo o una discrepanza tra reddito e valore locativo. La procedura della riduzione varia da un Cantone all'altro.

L’abolizione del valore locativo è stata a lungo richiesta ed è attualmente in discussione in Parlamento, ma nulla è stato ancora deciso. In questo contesto, si discute anche di quanto verrebbero limitate le detrazioni fiscali per gli interessi sul debito.

Le ipoteche sono totalmente deducibili

Gli interessi sul debito di qualsiasi tipo sono deducibili, che si tratti di un ipoteca con la banca o di un altro prestito fruttifero. La costituzione di cartelle ipotecarie rientra nei costi di investimento e, come tutte le altre spese di acquisto e costruzione, è decisiva per la successiva tassazione degli utili immobiliari.

Gli ammortamenti non sono deducibili se si detiene la proprietà nel patrimonio privato. Anche la detrazione fiscale del canone del diritto di superficie non è consentita nell’imposta federale e in molti Cantoni, a meno che la proprietà non venga data in affitto.

Una buona pianificazione conviene

Chi vive nelle proprie quattro mura ha molte opzioni per ottimizzare il carico fiscale. Ipoteche, interessi sul debito, riqualificazioni energetiche o interventi per conservarne il valore: tutte queste spese possono essere detratte nella dichiarazione fiscale. L’importante è affrontare per tempo il tema della manutenzione dell’immobile e delle tasse. La pianificazione anticipata di lavori di ristrutturazione importanti spesso ripaga. Al centro della questione c’è la domanda se sia più conveniente dal punto di vista fiscale ripartire i lavori, e quindi i costi, su più anni. Con una buona preparazione, infatti, è possibile godere al meglio dei vantaggi di una casa di proprietà.

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