Costi accessori e simili Deducibilità della proprietà abitativa

Acqua, riscaldamento, impianto fotovoltaico, interessi ipotecari: quali sono le spese deducibili?

di Felix Hauser 04 apr 2017

Essendo proprietari di abitazioni avete la fortuna di vivere in una casa che vi appartiene, ma non mancano le fatture da pagare. Riparazioni, premi assicurativi, manutenzione dell’edificio e imposte patrimoniali e sul reddito possono gravare fortemente sul vostro budget. In qualità di proprietari fondiari dovreste programmare con cura le finanze per evitare brutte sorprese ed essere pronti a eventuali imprevisti. Per di più dovreste acquisire una certa familiarità con le possibilità di deducibilità fiscale relative alle abitazioni di proprietà. Molti proprietari mostrano una certa insicurezza su diversi punti e finiscono per cadere sempre sulle stesse questioni.

I costi per l’elettricità, l’acqua e l’olio da riscaldamento sono detraibili a titolo di manutenzione dell’edificio?

No. Le spese per olio da riscaldamento, elettricità e acqua e quelle per acque di scarico, telefono e connessione via cavo sono i classici costi di sostentamento ed esercizio e non possono essere detratti come manutenzione della proprietà immobiliare. Ad es. in caso di guasto del riscaldamento a olio, i lavori di riparazione e quelli per i pezzi di ricambio o per nuove dotazioni tecniche possono essere detratti dalle imposte.

Posso inserire i costi di giardinaggio, tinteggiatura e simili nella dichiarazione fiscale?

Sì. In linea di principio, le spese che rientrano nei lavori di rinnovo e manutenzione dell’edificio sono interamente deducibili. Fanno però eccezione gli investimenti di accrescimento del valore, che non possono essere considerati in tal senso. Trasformare il bagno da ristrutturare in un lussuoso tempio del benessere è considerato ad es. un investimento di accrescimento del valore. Spetta a voi decidere se portare in detrazione tutti gli esborsi effettivi oppure un importo forfettario che, in base al rispettivo cantone e all’età dell’immobile, si aggira prevalentemente tra il 10% e il 20% del valore locativo della propria abitazione.

Posso dedurre la costruzione di un impianto fotovoltaico e i relativi costi per lattoniere e copritetto?

Sì. La realizzazione di un impianto termofotovoltaico è deducibile alla voce risparmio energetico. Anche i costi per il lattoniere sono deducibili, a condizione che quest’ultimo abbia lavorato all’impianto. Eventuali altri lavori di lattoneria e copertura del tetto sono detraibili come manutenzione dell’edificio, a meno che le autorità fiscali considerino questo genere di interventi come accrescimento del valore.

Il valore locativo della propria abitazione aumenta dopo interventi di risanamento e ottimizzazione energetica?

Sì, il valore locativo della propria abitazione può senz’altro salire. Gli interventi di risanamento energetico sono certamente deducibili, ma gli investimenti generano spesso un valore aggiunto. In tal caso, in occasione del prossimo adeguamento della valutazione del bene immobile, il rispettivo cantone provvederà ad aumentare di conseguenza il valore locativo dell’abitazione. Eventuali interventi di risparmio energetico possono addirittura far sì che il beneficio fiscale sia inizialmente compensato da un valore locativo della propria abitazione stabilmente più elevato.

Esiste la possibilità di ridurre il valore locativo della propria abitazione?

La determinazione dei valori locativi della propria abitazione e i rispettivi adeguamenti periodici rappresentano un argomento molto controverso per i cittadini e fonte costante di nuove discussioni. Le autorità fiscali sono molto severe quando si tratta di riduzione dei valori locativi della propria abitazione, che può essere concessa solo a fronte di motivi validi. Tali motivi possono ad esempio essere la sottoutilizzazione documentabile di un immobile oppure uno squilibrio tra reddito e valore locativo della propria abitazione. L’entità del valore locativo della propria abitazione varia da un cantone all’altro, esattamente come la disponibilità a ridurre tale valore in presenza di determinati requisiti.

Quali giustificativi devo conservare per la dichiarazione fiscale?

Devono essere raccolte tutte le fatture, le ricevute ed eventuali giustificativi necessari per la dichiarazione fiscale. La documentazione è inoltre richiesta dalla maggior parte delle autorità fiscali, che provvede anche a verificarla. Se mancano fatture necessarie o se alcune di queste non risultano comprensibili per le autorità, nei casi peggiori è ammessa soltanto una detrazione forfettaria. Scegliendo sin dall’inizio la detrazione forfettaria, non occorrono giustificativi di sorta.

Gli interessi passivi, il canone del diritto di superficie e altri costi di finanziamento sono deducibili?

Gli interessi passivi sono deducibili, indipendentemente dal fatto che si tratti di un’ipoteca presso la banca o di un altro prestito fruttifero. L’allestimento di cartelle ipotecarie rientra nei costi d’investimento e, come tutte le altre spese sostenute per l’acquisto e gli interventi edili, è decisivo per la successiva tassazione degli utili da sostanza immobiliare. Non sono detraibili gli ammortamenti di fondi detenuti a titolo di patrimonio privato. La deduzione fiscale del canone del diritto di superficie non è consentita ai sensi dell’imposta federale e neanche presso la maggior parte dei cantoni. Tuttavia, se l’immobile è concesso in locazione, è possibile dedurre il canone del diritto di superficie.