Achat immobilier Séparation ou divorce: que devient la propriété?

Comment procéder lorsque l’hypothèque doit faire l’objet d’une nouvelle réglementation en raison de circonstances imprévisibles.

par Jürg Zulliger 28 janv. 2019

Presque 40% de tous les mariages et partenariats fixes sans acte de mariage finissent par se défaire. C'est souvent une épreuve douloureuse. De plus, une séparation entraîne de nombreuses questions concernant l'argent et la propriété commune. Qui peut ou veut reprendre le logement? La gestion de deux ménages séparés signifie presque toujours une augmentation des frais. La question de savoir si l'un des deux partenaires peut encore financer seul le bien se pose. Par exemple, si le partenaire qui déménage doit verser une pension alimentaire ou lorsqu'un remboursement (exceptionnel) d'une partie de l'hypothèque est possible grâce à une avance d'hoirie.

Que devient l'hypothèque?

Si cela n'est pas le cas, il faut clarifier ce qu'il adviendra de la propriété. Qui se fait rembourser quelle part en cas de vente, par exemple. Cela dépend de plusieurs facteurs: l'état du bien (le plus souvent, participation aux acquêts), le capital propre apporté, etc. La plupart du temps, en cas de divorce, il existe une convention de divorce qui règle toutes les questions essentielles. Si les deux partenaires ont conclu un contrat de mariage et fixé certaines règles au cas où, cela peut faciliter certaines choses. Cela est a fortiori valable pour les partenariats enregistrés et les couples en concubinage pour lesquels il est très vivement conseillé de conclure un contrat qui règle des questions comme la propriété immobilière commune.

Pour les hypothèques, il existe plusieurs possibilités en fonction de la situation individuelle:

  • Reprise de la solution financière pour le nouveau bien: si la propriété est vendue et l'un des partenaires acquiert un nouveau bien, il peut, théoriquement, reprendre sa solution de financement actuelle et l'utiliser pour financer le nouveau bien. En tenant compte de la nouvelle situation de l'emprunteur, il faut redéfinir les exigences habituelles comme la viabilité et l'alignement au taux d'avance d'un maximum de 80% de la valeur estimée de la banque.
  • Changement d'emprunteur: il est possible de transférer et de maintenir une hypothèque existante, même une hypothèque fixe avec un contrat de plus longue durée. Alors que jusqu'ici, les deux partenaires étaient solidairement responsables et mentionnés en tant que partenaires contractuels, à présent, le contrat est à nouveau établi au nom de l'un des partenaires, pour autant qu'il remplisse les critères de la banque en tant qu'emprunteur unique.
  • Résiliation anticipée: en cas de résiliation anticipée du contrat de la part de l'emprunteur, ce dernier doit généralement s'acquitter d'une redevance auprès de la banque. En cas de financement avec durée résiduelle de plusieurs années, ladite pénalité de remboursement anticipé peut s'avérer très élevée. Dans certains cantons, elle peut être déduite du revenu imposable comme intérêt passif.
  • Transfert à un nouveau propriétaire: selon les cas et la durée du contrat, après la vente du bien, la possibilité de reprendre l'hypothèque auprès de la même institution et de la transférer au nom d'un nouvel emprunteur représente une option évidente.

Reprise de l'hypothèque par un tiers

Bien sûr, cela est une option viable uniquement si l'acheteur aussi bien que la banque donnent leur accord. En principe, la banque examinera tout de suite le dossier et le traitera comme une nouvelle opération. Dans tous les cas, les exigences habituelles comme la viabilité financière et l'alignement aux principes du taux d'avance doivent être remplies. La reprise d'une hypothèque existante de la part de l'acheteur d'un bien dépend des taux d'intérêt et, dans une large mesure, des négociations concernant le transfert. Si le financement a été conclu longtemps auparavant avec un taux d'intérêt plus élevé que le taux actuel, l'acheteur pourra inclure tous les éventuels surcoûts dans son offre.

Faites-vous conseiller

La solution optimale au cas par cas dépend de nombreux facteurs: viabilité financière, valeur actuelle du bien, durée résiduelle, frais, conséquences fiscales, dispositions prévues par le contrat de crédit, etc. L'important est de contacter la banque le plus tôt possible. L'expérience du conseiller à la clientèle peut s'avérer être une aide précieuse. Si la banque est informée de la situation peu avant la date fixée pour le divorce, les questions essentielles risquent de devoir être éclaircies sous la pression du temps et, très souvent, il est impossible de fournir une analyse exhaustive. Pour un couple en séparation, il peut s'avérer utile, dans la pratique, de discuter des différentes options avec leurs parents ou des amis proches.