Logement en propriété Encouragement à la propriété du logement

Découvrez comment réaliser votre rêve d’accès à la propriété même avec peu de fonds propres.

par Felix Hauser 27 sept. 2016

Vivre dans ses propres murs et ne plus jamais payer de loyer: un rêve pour de nombreux Suisses. Mais beaucoup doivent l’abandonner faute de fonds propres suffisants. Une part de fonds propres de 20% est exigée pour le financement d’un logement en propriété. Pourtant, il est possible de financer une maison quasiment sans fonds propres, en utilisant des fonds de la prévoyance. Vous avez la possibilité de retirer ou de mettre en gage le capital de la prévoyance professionnelle (2e pilier) ou de la prévoyance individuelle liée (3e pilier a). Dans le cadre de l’encouragement à la propriété du logement, vous pouvez cependant uniquement utiliser ces fonds pour acquérir un logement à usage propre (par ex. parts d’une coopérative de construction) ou pour rembourser un prêt hypothécaire sur un logement à usage propre. 

Financement avec des fonds de prévoyance du 2e pilier

Vous avez la possibilité de retirer votre capital de libre passage de votre caisse de pension (versement anticipé) ou de mettre en gage vos prestations de libre passage au profit d’une hypothèque plus élevée (mise en gage). Nombreux sont ceux qui optent pour la deuxième solution qui n’affecte pas les prestations de la caisse de pension. Qui plus est, elle permet de payer moins d’impôts, car l’hypothèque plus élevée permet la déduction fiscale de davantage d’intérêts passifs. Et il ne faut pas payer de primes pour d’éventuelles assurances complémentaires. Si vous optez malgré tout pour la première solution, sachez que les prestations de prévoyance peuvent être réduites dans la plupart des cas à la retraite ou en cas de décès ou d’invalidité.

Quand et comment peut-on faire valoir des versements anticipés?

Les versements anticipés sont possibles tous les 5 ans. Ils peuvent être utilisés pour l’encouragement de la propriété du logement jusqu’à trois ans avant la naissance du droit aux prestations de vieillesse de votre institution de prévoyance. Jusqu’à votre 50e anniversaire, l’intégralité de votre avoir de libre passage est disponible pour l’encouragement de la propriété du logement. Passé cette date, vous pouvez percevoir le plus élevé des deux montants suivants: la prestation de libre passage dont vous disposiez à la date de votre 50e anniversaire ou la moitié de la prestation de libre passage au moment du versement.

A quoi faut-il veiller lors de la vente du logement en propriété?

L’achat d’un logement en propriété ne doit pas être la décision de toute une vie. Mais que se passe-t-il pour les versements anticipés lorsque vous souhaitez vendre la maison ou l’appartement? Faut-il les rembourser? Oui. La «restriction du droit d’aliéner selon la LPP», inscrite au registre foncier, impose le remboursement du versement anticipé en cas de vente.

Quels aspects faut-il prendre en considération dans le cadre de l’encouragement par les caisses de pension?

Dans tous les cantons, les versements de prestations en capital sont imposés séparément des autres revenus, selon le barème applicable à la prévoyance. Suivant le canton, la commune ou le montant du versement, cet impôt représente en moyenne 10% du versement anticipé. Le règlement de l’impôt en le prélevant sur le montant versé n’est pas possible. Aucun impôt n’est dû en cas de mise en gage. Il n’est dû que lors d’une éventuelle réalisation du gage. Une fois le versement anticipé utilisé pour l’encouragement de la propriété du logement intégralement remboursé, vous pouvez à nouveau effectuer des rachats fiscalement privilégiés dans la caisse de pension. En outre, vous pouvez réclamer l’impôt payé sur le versement des prestations dans les trois ans suivant le remboursement (partiel).

Encouragement à la propriété du logement au moyen du 3e pilier

Vous pouvez aussi utiliser le 3e pilier pour l’achat d’un logement à usage propre. Comme pour le 2e pilier, vous avez deux options pour utiliser les fonds de prévoyance pour l’encouragement de la propriété du logement. Vous pouvez d’une part retirer de manière anticipée des fonds versés dans le pilier 3a pour acheter votre logement en propriété (également possible tous les 5 ans). D’autre part, vous avez la possibilité de mettre en gage les fonds de prévoyance et de bénéficier d’avantages fiscaux. Comme dans le cas de l’utilisation de fonds de la caisse de pension, le capital du pilier 3a est imposable. Néanmoins, contrairement au 2e pilier, ces versements anticipés ne doivent pas être remboursés en cas de vente du bien.