Propriété et capacité financière Combien faut-il de fonds propres pour acheter?
Achat immobilier en Suisse: découvrez combien de fonds propres il vous faut ainsi que toutes nos astuces pour un achat immobilier.
Contenu:
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- Les fonds propres ne se limitent pas à l’épargne.
- Les avancements d’hoirie et les donations en font également partie.
- Vous avez besoin de 20% de fonds propres pour une hypothèque destinée à un bien à usage propre.
- Des règles particulières s’appliquent aux immeubles de rendement et aux résidences secondaires.
- Planifiez des réserves pour les dépenses inattendues et les rénovations.
- Vers la conclusion
Pour bénéficier d’une hypothèque pour l’achat d’un bien, vous devez apporter des fonds propres. En dehors de l’épargne, il existe d’autres méthodes pour constituer son apport. Nous vous montrons comment faire et comment assurer votre capacité financière.
Les avoirs présents sur les comptes d’épargne ou personnels font naturellement partie des fonds propres. Il en va de même pour les placements en titres et les objets de valeur (bijoux, tableaux, voitures anciennes...) qui peuvent être vendus. On compte également le rachat d’une police d’assurance ou d’un terrain à bâtir franc d’hypothèques.
Le montant de fonds propres destinés à un achat immobilier peut être augmenté grâce aux avances d’hoirie ou aux donations familiales. Les avoirs du pilier 3a constituent également des fonds propres et peuvent être utilisés intégralement pour le financement d’un bien immobilier à usage personnel.
Tous les fonds mentionnés plus haut sont considérés comme des fonds propres «durs». On trouve également des fonds propres «mous», qui peuvent être partiellement utilisés pour l’achat d’un bien immobilier. C’est le cas notamment du retrait anticipé des avoirs de prévoyance du deuxième pilier.
Combien faut-il de fonds propres pour un achat?
Combien faut-il de fonds propres pour un achat?
En Suisse, on considère que 20% de la valeur vénale d’un bien immobilier doivent être financés par des fonds propres. Les 80% restants peuvent être financés par une hypothèque. On distingue l’hypothèque de premier rang et l’hypothèque de deuxième rang. L’hypothèque de premier rang couvre jusqu’à deux tiers du prix d’achat et ne doit pas être amortie. A contrario, l’hypothèque de deuxième rang doit être remboursée à intervalles réguliers, sous 15 ans.
En ce qui concerne les fonds propres, au moins 10% du financement du prix d’achat doivent provenir de fonds propres «durs». Les 10% restants peuvent être financés par un retrait anticipé de la caisse de pension. Dans le cas où votre apport ne comprendrait effectivement «que» 10% de fonds «durs», votre hypothèque couvrira 90% du prix d’achat. Dans ce cas, les 10% de fonds propres «mous» ne pourront pas être utilisés pour réduire le montant de l’hypothèque.
Combien coûte mon hypothèque?
Combien coûte mon hypothèque?
Avec le calculateur d’hypothèques, découvrez simplement et rapidement si vous avez déjà les moyens d’acquérir le bien immobilier que vous convoitez.
Exceptions pour les résidences secondaires et les immeubles de rendement
Si vous souhaitez acheter une résidence secondaire ou un bien de luxe, votre apport en fonds propres devra être plus important: on parle en général de 40%. Les avoirs de prévoyance du 2e ou du 3e pilier ne peuvent pas être utilisés comme fonds propres pour le financement d’une résidence secondaire.
D’autres règles s’appliquent aux immeubles de rendement: en effet, jusqu’à 75% de la valeur du bien peuvent être financés par des prêts. Quoi qu’il en soit, l’hypothèque devra être réduite aux deux tiers de la valeur du bien sous 10 ans. Les avoirs de prévoyance peuvent être utilisés pour le financement si vous occupez une partie de la propriété.
Difficultés et risques relatifs au financement avec une hypothèque
Difficultés et risques relatifs au financement avec une hypothèque
Recourir à une hypothèque comporte certains risques. Pour commencer, le risque de prix. Quand la valeur d’un bien immobilier baisse, cela peut dans le pire des cas conduire à ce que le montant de l’hypothèque dépasse la valeur du bien. Lors de la vente, vous pouvez vous retrouver avec une perte financière conséquente. Le risque est particulièrement élevé lorsque les prix immobiliers ont augmenté sur une longue durée.
Il faut également tenir compte du risque de taux. Tout d’abord, les taux peuvent fortement augmenter en période d’inflation élevée. Des intérêts plus élevés peuvent s’appliquer si vous recourez à une hypothèque à taux variable comme l’hypothèque SARON.
Pour finir, il ne faut pas négliger les risques de la vie courante. Des événements tels qu’une perte d’emploi, une maladie, une perte d’autonomie ou un divorce peuvent avoir un effet négatif sur le revenu disponible. Dans ce genre de situations, il se peut que vous ne soyez plus en mesure de vous acquitter de votre hypothèque (principal comme intérêts).
Assurer votre financement contre les risques
Assurer votre financement contre les risques
Vous pouvez vous prémunir d’un grand nombre de risques. Une assurance-vie fait en sorte que vos successeurs (conjoint et enfants) reçoivent une compensation financière qui permette de couvrir partiellement ou en intégralité l’hypothèque restante. Le montant exact de la compensation dépend du type d’assurance.
Quoiqu’il en soit, vous devriez vous constituer une réserve financière avant l’achat du bien immobilier. Cela vous permet de vous protéger dans les moments difficiles, comme une perte d’emploi ou une maladie, sans que cela ne compromette votre solvabilité.
Comment protéger ma famille?
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Trucs et astuces pour la gestion de vos fonds propres
Trucs et astuces pour la gestion de vos fonds propres
L’achat d’un bien immobilier doit être bien planifié. Pour atteindre les 20% de fonds propres, vous devriez commencer à épargner ou à constituer votre patrimoine dès que possible. Une option particulièrement astucieuse consiste à faire un versement volontaire au pilier 3a. Vous pouvez en déduire une partie de vos impôts. Cette déduction fiscale vous permet de constituer les fonds propres nécessaires plus rapidement qu’en vous contentant de laisser dormir votre argent sur votre compte d’épargne.
Capacité financière: financement à long terme de votre logement
Capacité financière: financement à long terme de votre logement
Pour l’octroi d’une hypothèque, la banque évalue votre capacité financière à long terme. Vos revenus bruts sont comparés aux coûts d’achat du bien. En règle générale, on considère que les frais indicatifs ne doivent pas dépasser le tiers des revenus bruts. Ce n’est que de cette manière que vous pouvez financier votre bien immobilier sur le long terme. Détail des coûts mensuels:
- Taux d’intérêt hypothécaire indicatif
- Amortissements
- Frais d’entretien et annexes
Méthode de calcul de la solvabilité
On utilise des taux indicatifs pour le calcul de la capacité financière, et non pas les vrais taux qui s’appliqueront. Vous devez ainsi faire en sorte de pouvoir supporter le bien immobilier, même en cas de hausse des taux.
The Les frais hypothécaires sont établis à partir d’un taux indicatif qui est fixé habituellement à 5%. Les taux effectifs du marché n’ont pas dépassé ce taux de 5% au cours des dernières années. À cela s’ajoutent l’amortissement convenu pour l’hypothèque de deuxième rang ainsi que le taux indicatif de 1% par an de la valeur immobilière du bien pour s’acquitter des frais d’entretien et annexes.
Exemples de financement tenant compte des fonds propres et de la solvabilité
Valeur du bien immobilier | Valeur du bien immobilier | Fonds propres minimum | Fonds propres minimum | Coûts annuels indicatifs* | Coûts annuels indicatifs* | Revenus bruts minimum nécessaires* | Revenus bruts minimum nécessaires* |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Valeur du bien immobilier | 600 000 | Fonds propres minimum | 120 000 | Coûts annuels indicatifs* | 35 333 | Revenus bruts minimum nécessaires* | 106 000 |
Valeur du bien immobilier | 800 000 | Fonds propres minimum | 160 000 | Coûts annuels indicatifs* | 47 111 | Revenus bruts minimum nécessaires* | 141 333 |
Valeur du bien immobilier | 1 000 000 | Fonds propres minimum | 200 000 | Coûts annuels indicatifs* | 58 889 | Revenus bruts minimum nécessaires* | 176 667 |
Valeur du bien immobilier | 1 250 000 | Fonds propres minimum | 250 000 | Coûts annuels indicatifs* | 73 661 | Revenus bruts minimum nécessaires* | 220 833 |
Valeur du bien immobilier | 1 500 000 | Fonds propres minimum | 300 000 | Coûts annuels indicatifs* | 88 333 | Revenus bruts minimum nécessaires* | 265 000 |
Valeur du bien immobilier | 2 000 000 | Fonds propres minimum | 400 000 | Coûts annuels indicatifs* | 117 778 | Revenus bruts minimum nécessaires* | 353 333 |
Erreurs courantes au sujet du financement d’un bien
Erreurs courantes au sujet du financement d’un bien
Confondre prix d’achat et valeur vénale
La banque se sert de la valeur vénale du bien et non pas du prix d’achat effectif pour le calcul du financement. Comme la banque doit tenir compte du principe de la valeur la plus basse, cela peut avoir des conséquences sur le montant des intérêts et des amortissements.
Pas de marge de manœuvre financière supplémentaire
En principe, le financement est censé suffire. Si jamais les taux montent ou que des dépenses imprévues se présentent, l’argent peut venir à manquer.
Sous-estimation du risque de modification de taux
Ces dernières années, le niveau des taux a été historiquement bas et de nombreux acheteurs immobiliers s’y sont habitués. L’expérience passée a prouvé que les taux peuvent rapidement partir dans une autre direction. Pour se protéger contre la hausse des taux, il faut conclure une hypothèque à taux fixe. Vous ne pourrez par contre pas profiter d’une éventuelle baisse des taux.
Sous-estimation des rénovations nécessaires
Des défauts de construction, des fenêtres vétustes ou une mauvaise isolation représentent un risque financier. Vous pouvez vous retrouver avec un besoin de rénovation urgent. C’est pourquoi vous devriez vérifier en détail l’état du bien avant l’achat et estimer les risques financiers inhérents.
En principe, les acheteurs doivent apporter 20% du prix d’achat du bien immobilier comme fonds propres. Une moitié doit provenir de fonds propres «durs» comme les avoirs sur les comptes personnels et d’épargne ou du pilier 3a. Une autre moitié doit provenir de fonds propres «mous» comme le retrait anticipé de la prévoyance vieillesse. Il faut apporter davantage de fonds propres pour les immeubles de rendement et les résidences secondaires.
