Logement en propriété Hypothèque et inflation: investir au lieu d’amortir

Un bien immobilier n’est certes pas un livret d’épargne, mais il constitue, en combinaison avec une hypothèque, un bon moyen de se constituer un patrimoine. Prenons un cas pratique pour illustrer notre propos:

la famille Modèle possède un logement en propriété d’une valeur d’un million de francs. La valeur du bien immobilier a augmenté ces dernières années et la famille a amorti chaque année une partie de l’hypothèque. Actuellement, les dettes hypothécaires ne représentent plus qu’environ 60% de la valeur du bien immobilier.

Supposons en outre que la famille détienne 600 000 francs de liquidités. L’argent est actuellement parqué dans une banque en tant qu’avoirs en compte. Il n’y a pratiquement pas d’intérêts. Aujourd’hui, les taux d’inflation en nette hausse poussent la famille à revoir ses finances. Car il est clair que l’inflation dévore une partie des liquidités. Les propriétaires ont le choix entre trois options:

Dans la variante trois, il faut se rappeler que chaque ménage devrait conserver une certaine réserve de liquidités. Ainsi, la totalité des fonds libres de 600 000 francs n’est bien sûr pas disponible, mais la majeure partie l’est. Les économistes de l’équipe CIO (Chief Investment Officer) d’UBS ont calculé les différentes variantes et arrivent à une conclusion claire: «Le fait de conserver son hypothèque peut contribuer, surtout dans un contexte inflationniste, à constituer un patrimoine beaucoup plus rapidement qu’avec une stratégie de remboursement prétendument sûre.» Les économistes recommandent de continuer à hypothéquer modérément le bien immobilier et de ne pas amortir l’hypothèque plus que nécessaire. En raison du renchérissement, les dettes, c’est-à-dire l’hypothèque, perdent de la valeur, tandis que la valeur du bien immobilier augmente en termes nominaux.

Si l’on investit ensuite son argent de manière intelligente, on obtiendra une augmentation de son patrimoine, surtout avec des valeurs réelles comme les actions. Le levier décisif est le rendement à long terme: pour que le compte soit vraiment bon, les revenus générés devraient bien entendu être supérieurs aux intérêts de l’hypothèque. La probabilité d’obtenir un net avantage de rendement avec la variante 3 est élevée. Selon l’étude du CIO, le rendement attendu d’un portefeuille modèle diversifié en francs suisses est actuellement d’environ 4,5 à 5% à long terme. C’est nettement supérieur aux coûts hypothécaires actuels, qui se situent entre 2,5 et 2,7% environ pour une hypothèque fixe sur 10 ans.

La conclusion est claire: les personnes qui restent passives et laissent des liquidités inutilisées, plus ou moins sans intérêt, doivent s’attendre à des pertes de valeur. Par contre, si la famille de notre exemple de cas investit une grande partie de sa fortune, elle réalisera une plus grande croissance de sa fortune même après déduction de tous les frais. Les impôts ne changent d’ailleurs rien à cette analyse. Il est de notoriété publique que les propriétaires immobiliers sont imposés sur la valeur locative et peuvent en contrepartie déduire les intérêts hypothécaires. Mais l’impôt sur la valeur locative est dû de toute façon et ne devrait pas être un critère pour déterminer comment un ménage utilise ses liquidités.

Une stratégie comportant une part importante d’actions suisses semble évidente. Les personnes de moins de 50 ans peuvent envisager une part d’actions élevée, car elles sont censées avoir un horizon de placement plus long. Les actions sont attrayantes, ne serait-ce qu’en raison du rendement sur dividendes de plus de 3%. En tant que valeur réelle, elles promettent en outre une croissance du capital à plus long terme, supérieure à l’inflation. Les fonds en valeurs immobilières suisses constituent une alternative aux actions. Ici aussi, ce sont les rendements relativement bons qui font l’attrait de l’investissement. Les répartitions sont actuellement d’environ 2,8%, soit à peu près au même niveau que les intérêts des hypothèques. Comme pour les actions, on attend des fonds en valeurs immobilières une plus-value à long terme. S’ajoute à cela le fait qu’ils offrent des avantages fiscaux. En effet, les répartitions des fonds en valeurs immobilières qui détiennent des immeubles en propriété directe sont exonérées d’impôt pour les investisseurs.

Les placements comportent toujours un certain risque. Selon l’étude CIO, la probabilité que les recettes supplémentaires attendues ne soient pas atteintes est d’environ 26%. Cela s’explique par le fait que les marchés des actions sont fondamentalement volatils et comportent un risque de «sous-performance». L’année 2022 a par exemple été une mauvaise année pour les placements, mais cela n’arrive que très rarement à ce niveau. Ce qui est toujours décisif, c’est l’horizon de placement à long terme et la mise en œuvre d’une stratégie.

«Un risque de la stratégie avec des placements de capitaux pourrait être une forte augmentation des intérêts», explique Matthias Holzhey, économiste chez UBS et l’un des auteurs de l’étude. Si la Banque nationale suisse (BNS) augmente ses taux directeurs plus fortement que prévu dans les mois et années à venir, cela augmenterait bien sûr, dans notre exemple de cas, les frais d’intérêt de l’hypothèque. Parallèlement, des intérêts plus élevés impliquent généralement des corrections de valeur sur les investissements réalisés dans des actions ou des fonds en valeurs immobilières. Même si ce scénario est peu probable, il est possible de prendre certaines précautions. «Avec une hypothèque à taux fixe, on peut bien se protéger», affirme Matthias Holzhey. Les personnes qui souscrivent par exemple des hypothèques à taux fixe sur 10 ans résisteront bien à d’éventuelles hausses d’intérêts.

Les chiffres de l’étude CIO pour les dix prochaines années parlent d’eux-mêmes (voir graphique): les personnes qui ne touchent pas à leur hypothèque et investissent dans un portefeuille d’actions mondial devraient s’en sortir nettement mieux. La fortune totale du ménage, après déduction des frais hypothécaires, bien entendu, sera supérieure de plus d’un tiers à ce qu’elle aurait été sans investissement.