Immobili La strada verso casa: trovare e acquistare un terreno

In quasi tutti i Cantoni vi sono ancora terreni edificabili da acquistare per realizzare il sogno di una casa unifamiliare. Suggerimenti su come individuare il terreno giusto e finalizzare l'acquisto.

di UBS Sapere 20 mar 2023 6 minuti di lettura
Zone e terreni edificabili in campagna
Bild: Getty Images

Desiderate costruire una casa ma non possedete ancora il terreno? Allora dovete individuare ed acquistare una superficie edificabile. La scelta accurata del terreno è decisiva per la qualità della vita - almeno quanto l'architettura dell'edificio - e per il prezzo complessivo della costruzione. In questo articolo, troverete tutte le risposte alle domande più frequenti al riguardo.

Alcuni dati sui terreni edificabili in Svizzera

  • Il 5% della superficie della Svizzera è costituito da zone edificabili.
  • Il 46% delle zone edificabili rappresenta aree residenziali.
  • Il 16% delle aree residenziali non è edificato ed è disponibile per nuove costruzioni

Dove si trovano i terreni edificabili in Svizzera?

Nel Canton Vallese, il 33% delle zone residenziali non è edificato: la percentuale più elevata in Svizzera. Anche nei Cantoni di Ginevra, Vaud e Neuchâtel molte zone residenziali presentano superfici ancora non edificate, che possono arrivare fino al 25%. Nella maggior parte dei Cantoni della Svizzera tedesca, invece, le percentuali ancora disponibili sono inferiori e arrivano, al massimo, al 12%, con Basilea Città che presenta la quota più bassa di suoli non edificati.

Carta della Svizzera con informazioni sulle superfici edificabili libere per regione

Suoli edificabili sul totale delle aree residenziali in percentuale:
la media svizzera si attesta al 16%.
Fonti: ARE, UBS

Qual è stata l'evoluzione delle aree destinate all'edilizia residenziale?

Negli ultimi cinque anni, in Svizzera la superficie totale dei suoli edificabili destinati fini residenziali è rimasta praticamente invariata. Le eccezioni: nei cantoni di Zugo e Berna, le aree edificabili sono state ampliate rispettivamente dell'1,5% e quasi l'1%. Inoltre, anche nella Svizzera romanda, le destinazioni d'uso delle aree non edificate hanno subito notevoli modifiche, ad esempio passando da zona industriale a zona residenziale o viceversa.

In quali regioni è più probabile che si proceda a nuove zonizzazioni?

In base alla “Legge sulla pianificazione del territorio”, le zone edificabili disponibili destinate a fini residenziali dovrebbero soddisfare le esigenze dei prossimi 15 anni. Secondo uno studio del Chief Investment Office di UBS, in molti Cantoni, soprattutto nella Svizzera romanda, vi è un eccesso di disponibilità. Al contrario, nei Cantoni di Zurigo e Argovia, si delineano le esigenze più pressanti di modifiche della destinazione d'uso dei suoli, al fine di ampliare le aree edificabili.

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Come trovare un terreno edificabile?

La Guida sui Comuni di UBS offre informazioni generali di carattere demografico e fiscale, nonché sull'andamento dei prezzi dei terreni nel comune desiderato. Seguendo questo link troverete le informazioni necessarie per acquistare un terreno:

  • Consultate gli annunci su quotidiani e settimanali, online o cartacei.
  • Inoltre, sui portali immobiliari è possibile effettuare ricerche in base ai vostri criteri e inserire anche un ordine di ricerca, ad esempio su Homegate o ImmoScout24.
  • Incaricate un agente immobiliare di effettuare la ricerca.
  • Di tanto in tanto è possibile acquistare dei terreni edificabili anche in occasione delle aste giudiziarie. Le aste giudiziarie vengono pubblicizzate sulle gazzette ufficiali, per lo più online, ma sono non sempre di facile consultazione.
  • Consultate il piano regolatore nel comune desiderato e contattate l'amministrazione comunale. Nella migliore delle ipotesi, potreste ottenere qualche buona informazione anche chiedendo al ristorante in paese o ad altre fonti ben informate a livello locale.

Tutte le informazioni sul comune desiderato

Sapete già dove cercare un terreno edificabile? Il Regiotool fornisce informazioni sull'andamento dei prezzi degli immobili e sull'evoluzione demografica dei comuni. Grazie a questo strumento è possibile ottenere - in modo semplice e gratuito - la classificazione della località o gli oneri fiscali previsti.

Alla Guida sui Comuni

Quanto costano i terreni edificabili in Svizzera?

Il prezzo al metro quadro oscilla tra i 200 e gli oltre 2000 franchi. La media è compresa tra i 600 e gli 800 franchi. I prezzi non dipendono solo dall'ubicazione del terreno, ma anche dal coefficiente di utilizzo (il rapporto tra le dimensioni del terreno e la superficie abitabile massima consentita) nonché dal livello di urbanizzazione e dalle normative edilizie. Secondo hausinfo.ch una urbanizzazione completa con strada di accesso, condutture per l'acqua potabile e le acque reflue, elettricità, telefono e cavi in fibra ottica può costare tra i 100 e i 150 franchi al metro quadro. Se un'area edificabile non è ancora stata urbanizzata, questo importo deve essere incluso nel confronto dei prezzi con altre offerte (già provviste di servizi). Sui portali immobiliari, come Homegate è possibile effettuare una ricerca per prezzo o per Cantone.

A cosa devo prestare attenzione quando acquisto terreni, quali errori dovrei evitare?

  • Il piano regolatore e i regolamenti edilizi del Comune devono essere esaminati con attenzione: si tratta davvero di terreni edificabili? Quali sono le normative edilizie, ad esempio per quanto riguarda la pendenza del tetto, l'altezza o la protezione fonica? Qual è il coefficiente di utilizzo (il rapporto tra dimensioni del terreno e superficie abitativa massima consentita)?
  • Uno sguardo al registro fondiario fornisce informazioni sull'esistenza di diritti di passaggio (il permesso legale dei vicini di utilizzare la proprietà altrui per il passaggio), che limitano l'edificabilità del terreno.
  • Se possibile, cercate di ottenere la licenza edilizia prima di acquistare il terreno.
  • Se la proprietà non è ancora completamente urbanizzata, cercate di determinare i costi che devono ancora essere sostenuti.
  • Non fate affidamento esclusivamente sulle informazioni fornite dal venditore: studiate tutti i documenti esistenti, compresa la documentazione di vendita.
  • Non considerate solamente il prezzo del terreno edificabile, ma anche il costo complessivo della costruzione, nonché il finanziamento e sostenibilità dell'ipoteca. Al momento dell'acquisto di un immobile vengono addebitate anche le tasse del registro fondiario e, a seconda del Cantone, la tassa di trasferimento, che complessivamente possono ammontare fino al 5% del prezzo di acquisto.

Come funziona il finanziamento dell'acquisto di un terreno edificabile in Svizzera?

Se non è possibile acquistare il terreno con risorse proprie, l'acquisto del suolo viene solitamente finanziato assieme al progetto di costruzione. Il 20% dell'importo totale dovrebbe essere finanziato mediante risorse proprie.

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I nostri team di consulenza dispongono di solide competenze e sono lieti di assistervi, sia nella valutazione della qualità dell'ubicazione sia nel finanziamento del progetto di costruzione.

Pronti a comprare un terreno?

Come potete vedere, fatte salve alcune eccezioni a livello regionale, in Svizzera non scarseggiano le aree disponibili per portare a termine un progetto di costruzione. Di solito e possibile individuare il terreno adatto senza eccessive difficoltà e le insidie legate all'acquisto non sono insormontabili. Grazie ai suggerimenti e ai tool consigliati da UBS, adesso disponete degli strumenti necessari per compiere il prossimo passo per realizzare il vostro sogno: l'abitazione di proprietà!

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