Mercato immobiliare Coronavirus: conseguenze per il mercato immobiliare

Nel 2021, il mercato immobiliare svizzero dovrebbe normalizzarsi gradualmente. L’home office potrebbe avere un impatto sui prezzi.

diMatthias Holzhey e Maciej Skoczek 18 mar 2021

Prezzi delle abitazioni di proprietà in ascesa

Lo scorso anno, i prezzi delle proprietà per piani e delle case unifamiliari in Svizzera sono aumentati in media di circa il 3%. In particolare, la continua forte domanda di case unifamiliari ha contribuito significativamente all’ulteriore aumento dei prezzi. Tuttavia, si possono osservare chiare differenze regionali. Gli aumenti sono stati particolarmente elevati negli agglomerati urbani di Zurigo, Ginevra, Zugo e Lucerna. Nei principali comuni di montagna, i prezzi sono addirittura schizzati in alto più repentinamente che mai dal 2012. Al contrario, la persistente debolezza del mercato immobiliare nel Canton Ticino è proseguita.

L’home office rimescola le carte

Ormai, l’home office sta entrando sempre di più nella quotidianità di tutti. Si prevede che nei prossimi cinque anni il numero dei lavoratori che svolgeranno regolarmente la propria attività da casa dovrebbe raddoppiare. Questo aumenta la necessità di una stanza in più per molti lavoratori dipendenti. Tuttavia, per motivi di accessibilità è più facile disporre di una maggiore superficie abitabile soprattutto fuori dai centri urbani.

Inoltre, l’home office sta allentando a vista d’occhio i vincoli tra il luogo di residenza e quello di lavoro. Questo distribuirà la domanda di alloggi in modo più uniforme nelle regioni, ma intensificherà anche la concorrenza tra le località. La libertà di scelta abitativa conquistata apre grandi opportunità per regioni che prima erano fuori dalle classiche zone dei pendolari. I principali beneficiari saranno probabilmente il Basso Vallese, la Valle del Reno di Coira e la regione del lago di Costanza – regioni popolari con costi generali degli alloggi relativamente bassi.

Appiattimento del boom negli agglomerati

La felicità di alcuni è una sofferenza per altri: i comuni di pendolari negli agglomerati più stretti probabilmente perderanno parte della loro attrattiva. In queste zone, finora la domanda di appartamenti è stata sproporzionatamente alta a causa della vicinanza ai posti di lavoro in centro. Anche se vivere nelle grandi città rimarrà probabilmente di moda, la nuova libertà di scelta degli alloggi si farà sentire anche qui – anche se in modo meno marcato che nelle periferie. Per le regioni remote, cambierà relativamente poco. Questo vale anche per il Ticino, nonostante la Galleria di base del San Gottardo.

Distanze di pendolarismo più lunghe accettate grazie all’home office

Qui sono evidenziati i comuni in cui la distanza dai luoghi di lavoro è aumentata al disopra della media grazie all’home office. Il volume della potenziale domanda aggiuntiva si basa sui seguenti indicatori: livello dei prezzi locali, livello delle imposte sul reddito, crescita della popolazione dal 2015, quota di pendolari e quota di seconde case. Questo dato è riportato a livello comunale.

Previsioni

Si prevede che il prezzo delle abitazioni di proprietà continuerà ad aumentare anche nel 2021, ma ad un ritmo leggermente più lento rispetto all’anno precedente. Gli effetti dei bassi interessi ipotecari stanno diminuendo e quest’anno, nonostante la ripresa economica, i redditi delle famiglie saranno probabilmente sotto pressione. Le abitazioni di proprietà continuano ad essere percepite come attraenti dalla maggioranza delle famiglie, anche come investimento a lungo termine. Tuttavia, l’offerta rimane limitata.

Andamento dei prezzi per gli appartamenti in affitto

Alla fine del 2020, circa il 3% degli alloggi da affittare era vuoto. La conseguenza logica di questo eccesso di offerta: gli affitti di mercato sono scesi di circa il 2% rispetto all’anno precedente. A ciò va aggiunto che la recessione legata alla pandemia di coronavirus avrà un impatto sulla domanda.

Nei centri urbani e negli agglomerati, la domanda di spazi abitativi rimane alta, e l’attività di costruzione di nuovi edifici continua pertanto ad essere elevata. La situazione positiva del mercato si riflette anche sui prezzi degli affitti, in media più alti del 40% rispetto al resto della Svizzera. Tuttavia, si presuppone che questa divergenza di prezzi si stabilizzerà nei prossimi anni. Inoltre, la tendenza verso l’home office e il bisogno di ulteriore spazio abitativo si sta facendo sentire anche qui. Dopotutto, chiunque sia disposto a sopportare 20 minuti in più di viaggio per andare al lavoro può permettersi una stanza in più per lo stesso affitto. Si può quindi supporre che una parte della domanda di alloggi in locazione si sposterà verso agglomerati più estesi. La periferia, al contrario, non dovrebbe beneficiare molto di questa tendenza.

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