Sostenibilità e immobili Sostenibilità: sostituire il riscaldamento conviene?

I calcoli di UBS CIO Real Estate lo dimostrano: passare all'energia sostenibile spesso ripaga già dopo poco tempo.

di Matthias Holzhey, Katharina Hofer e Maciej Skoczek 16 giu 2021

Sostenibilità: sostituire il riscaldamento conviene?

L'utilizzo di energia rinnovabile è già da diversi anni una pratica standard nei nuovi edifici. In oltre il 90 percento di tutte le case mono- e plurifamiliari il riscaldamento e l'acqua calda sono prodotte da fonti rinnovabili, in particolare tramite pompe di calore con sonde geotermiche. Gli edifici più vecchi invece richiedono interventi più invasivi.

Grosse differenze tra nuove e vecchie costruzioni

«Attualmente in Svizzera vengono ancora riscaldate con fonti di energia fossili circa il 60 percento delle case monofamiliari e il 70 percento di quelle multifamiliari», spiega Maciej Skoczek, economista e analista presso UBS CIO (Chief Investment Office) Real Estate.

Le ragioni sono molteplici: è molto più semplice e conveniente integrare i nuovi sistemi in edifici nuovi, mentre nel caso di costruzioni più vecchie la situazione edilizia è più complessa e questo limita le possibilità. In altri casi mancano il capitale e una pianificazione a lungo termine. Molti proprietari si fanno spaventare dall'idea che un cambiamento della fonte energetica comporti necessariamente un investimento iniziale considerevole, e si domandano se una ristrutturazione sostenibile sia davvero conveniente.

Da cosa dipende la redditività dell'investimento?

  • Risparmi annui sui costi d'esercizio
  • Vita utile residua dell'impianto esistente
  • Tasse sulla CO2 direttamente collegate alle emissioni di anidride carbonica.
  • Qualità delle murature esterne, della coibentazione, delle finestre ecc.
  • Vantaggi fiscali e contributi sovvenzionati (diversi a seconda del Cantone)

Ipoteca Energy UBS

Riscaldamento rinnovabile e interessi vantaggiosi

  • Beneficiare di tassi d'interesse vantaggiosi grazie a un impianto di riscaldamento sostenibile
  • Per una sostituzione dell’impianto di riscaldamento a partire da CHF 25 000
  • Tasso d'interesse preferenziale per tutta la durata del credito
  • Nessuna commissione di elaborazione in relazione alla preparazione del contratto

Per rispondere a questa domanda il Team CIO ha preparato degli esempi con calcoli dettagliati. Questi mostrano i casi in cui conviene la sostituzione di un impianto di riscaldamento a gasolio o a gas con una pompa di calore con sonda geotermica. Vengono considerati anche differenti scenari per quanto riguarda lo stato dell'edificio e l'apporto di sovvenzioni pubbliche.

Un maggiore investimento iniziale è inevitabile

In base ai valori di riferimento correnti, sostituire una vecchia stufa a gasolio con una nuova in una casa monofamiliare ha un costo di circa 20 000 franchi. Il passaggio a una caldaia a gas risulta leggermente più vantaggioso. «Per la riconversione a energia rinnovabile con una pompa di calore con sonda geotermica parliamo invece di una spesa che va dai 35 000 ai 45 000 franchi», afferma Maciej Skoczek. I costi dipendono dalla specifica situazione e dall'idoneità del terreno.

L'investimento conviene quando è possibile ammortizzare i maggiori costi di installazione con spese di esercizio più contenute durante la vita utile dell'impianto. I costi di esercizio delle pompe di calore sono notevolmente inferiori a quelli di un sistema a gasolio o gas. Se l'edificio è coibentato bene e l'impianto è impostato correttamente, i costi per l'elettricità e il funzionamento arrivano al massimo a circa 200 franchi all'anno. Le pompe di calore con sonde geotermiche (o anche quelle aria-acqua) hanno inoltre bisogno di pochissima assistenza e manutenzione.

Sostituzione del riscaldamento a gasolio con una pompa di calore

Gli economisti UBS arrivano a una conclusione netta: la sostituzione di un vecchio impianto a gasolio si ripaga quasi sempre entro 10-15 anni. La conversione conviene specialmente se l'impianto esistente è già al termine della sua vita utile e l'edificio presenta un fabbisogno di energia relativamente elevato a causa di una cattiva coibentazione. Se nel frattempo le tasse sulla CO2 da fonti di energia fossili dovessero aumentare ulteriormente, la conversione si ripagherà in meno di 10 anni.

Se il proprietario ricevesse una sovvenzione di 10 000 franchi, la durata dell'ammortamento diminuirebbe ancora. Nel caso migliore, quello in cui il riscaldamento esistente è già stato ammortizzato, la durata stimata per il rientro dell'investimento è di soli 5 anni.

Sostituzione del riscaldamento a gas con una pompa di calore

Generalmente gli impianti a gas possono essere utilizzati in maniera flessibile. Nelle abitazioni con una buona coibentazione questa forma di riscaldamento comporta costi di esercizio relativamente contenuti. «Il calcolo a vantaggio della pompa di calore non è così evidente», proseguono gli economisti UBS. La valutazione migliora se l'impianto dovrà essere comunque sostituito a breve e l'edificio presenta un cattivo isolamento. Anche stavolta vale quanto già detto: Se i proprietari ottengono sussidi pubblici, l'investimento si ripagherà più velocemente.

Vantaggi finanziari

Gli investimenti per impianti di riscaldamento a energia rinnovabile possono essere completamente detratti dalle imposte in tutti i Cantoni. Se la vostra liquidità non dovesse bastare, potete considerare un aumento dell'ipoteca. Ciò ha senso anche a livello economico: i risparmi ottenuti sui costi di gestione dell'immobile superano in genere le spese aggiuntive dovute agli interessi.

La situazione a livello di energia, immobili e investimenti è in costante evoluzione. Si delinea già una tendenza per cui l'efficienza energetica e il sistema di riscaldamento influenzano l'appetibilità di un immobile sul mercato. Gli edifici già convertiti che rispettano le disposizioni in materia energetica aumentano il loro valore reale rispetto a immobili non ancora ristrutturati. Si sta inoltre discutendo se tra qualche anno il bilancio energetico potrà influire sulla valutazione del rischio e sulle condizioni ipotecarie.

Conclusioni

I sistemi di riscaldamento basati su combustibili fossili comportano elevati e inutili costi di esercizio. Le abitazioni coibentate bene con impianto a gas hanno di per sé un'efficienza energetica relativamente buona. Ma sovvenzioni e vantaggi fiscali rendono l'installazione di una pompa di calore generalmente vantaggiosa anche in questo caso. Chi al giorno d'oggi costruisce o ammoderna impianti a combustibili fossili rischia che essi non siano operativi per l'intera vita utile.

Abitazioni secondarie come caso a parte

La riqualificazione energetica di un'abitazione secondaria conviene raramente. Considerando un uso medio di 11 settimane all'anno, il risparmio sui costi di gestione è troppo basso per ammortizzare i costi fissi generati da una migliore coibentazione o una sostituzione del riscaldamento. In prospettiva, però, le autorità di regolamentazione non faranno eccezioni per le abitazioni secondarie e imporranno ristrutturazioni anche in questo caso, che ne valga la pena o meno a livello finanziario.

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