Prospettive per il 2022 I prezzi degli immobili aumentano in misura minore

La domanda di proprietà abitative è rimasta molto alta nel 2021, mentre l’offerta è rimasta scarsa. In combinazione con le condizioni di finanziamento attraenti e la tendenza probabilmente persistente dell’home office, si è assistito a un aumento del 6% su base annua dei prezzi degli immobili nel terzo trimestre 2021. Si tratta dell’aumento più consistente dal 2013.

Con gli indicatori economici chiave per il 2022 attestati sul verde, il rischio di un grande crollo dei prezzi in Svizzera rimane gestibile, anche se si avvertono più segnali d’allarme. Un ulteriore aumento dei prezzi, anche se meno pronunciato, è previsto per il 2022: 3% per le case unifamiliari, 2% per gli appartamenti di proprietà e 4% per le abitazioni di vacanza e le proprietà di lusso.

I cambiamenti nelle preferenze della popolazione, come la tendenza verso l’home office, hanno portato più persone ad abbandonare le città per trasferirsi in campagna, per esempio nella valle del Reno o nella regione del lago di Costanza. L’home office richiede generalmente più spazio, disponibile a un prezzo ragionevole solo al di fuori dei centri urbani. Questa tendenza ha anche reso le abitazioni di vacanza più attraenti, praticamente come ulteriore luogo di lavoro in montagna.

Per un po’ è sembrato che anche Zurigo potesse essere vittima della fuga dai centri urbani, dopo che la crescita della popolazione nella più grande città della Svizzera ha ristagnato dal 2020 alla metà del 2021. Anche se la popolazione locale ha continuato a lasciare la città, il fascino esercitato sugli immigrati e sugli espatriati ha sovracompensato, così che le proiezioni di novembre 2021 della Statistik Stadt Zürich hanno mostrato una crescita ininterrotta, parallela allo sviluppo dell’attività edilizia residenziale.

Il tasso guida della Banca Nazionale Svizzera rimarrà con ogni probabilità negativo nel 2022, il che significa che anche i tassi d’interesse a lungo termine difficilmente si muoveranno. Nel 2021, l’aumento della domanda globale e le conseguenti difficoltà delle forniture hanno portato a un incremento dell’inflazione in Svizzera allo 0,6%; per quest’anno si prevede lo 1%.

Per il finanziamento della proprietà abitativa, valido anche per il rinnovo delle ipoteche, ciò significa da un lato che l’ipoteca del mercato monetario, ovvero l’ipoteca basata sul SARON, conserverà il suo livello molto favorevole. L’inflazione moderata sta mettendo una leggera pressione sui tassi d’interesse delle ipoteche a tasso fisso. I costi aggiuntivi per un’ipoteca a lungo termine a tasso fisso rispetto a un’ipoteca a tasso variabile del mercato monetario dovrebbero quindi aumentare leggermente nei prossimi mesi. In media per molti anni, tuttavia, anche i costi di un’ipoteca a tasso fisso rimangono bassi.

La decisione tra la proprietà abitativa e l’affitto si basa su vari fattori che devono anche essere ponderati sulla base della situazione personale o delle preferenze. Non c’è una risposta generale su quale sia più conveniente, poiché l’onere finanziario dipende molto dal luogo di residenza desiderato e dall’imposta sul reddito.

Nonostante gli attuali prezzi immobiliari elevati, la proprietà abitativa è accessibile per la classe media nella maggior parte dei comuni, come mostra questo esempio di calcolo: con un reddito familiare fino a 200 000 franchi, una casa del valore massimo di 1,22 milioni di franchi può essere acquistata con un rapporto prestito-valore dell’80%. Per 120 metri quadrati di superficie abitabile, corrisponde a un prezzo al metro quadro di circa 10 000 franchi. Nell’88% di tutti i comuni svizzeri, i nuovi appartamenti di proprietà non superano questo prezzo.

Tuttavia, se cercate nella zona di Zurigo, Ginevra, Basilea e Zugo o in un costoso comune lacustre e turistico, avrete bisogno di un reddito annuale a volte significativamente più alto. Tra l’altro, i vecchi edifici e quindi anche la trasformazione acquisteranno importanza sul mercato immobiliare, dato che molti baby boomer si separeranno dalle loro proprietà nei prossimi anni.

Quando si considera l’accessibilità finanziaria della proprietà abitativa, è importante guardare i costi totali. Chi compra un vecchio edificio, per esempio, dovrebbe sapere esattamente quali saranno i costi di ristrutturazione e trasformazione. Quando si acquista una proprietà, i costi di transazione vanno aggiunti a costi degli interessi per l’ipoteca. Poi occorre mettere a bilancio le spese di gestione e manutenzione, così come l’ammortamento per gli investimenti futuri. Si dovrebbe anche pensare alla tassazione del valore locativo della propria abitazione e, in senso stretto, ai costi di opportunità del capitale investito, che avrebbe potuto essere investito in modo più redditizio.

Per coloro che hanno già una proprietà abitativa, ad oggi il 2022 è un anno relativamente normale. Se un’ipoteca sta per scadere, vale la pena dare un’occhiata all’ipoteca del mercato monetario. Per chiunque sia interessato alla proprietà abitativa, il 2022 è un anno da soppesare attentamente a causa dei continui finanziamenti interessanti da un lato e della scarsa offerta dall’altro: l’acquisto dovrebbe essere considerato solo se l’offerta è pienamente convincente.