Proprietario di immobili che usa la valutazione edonica per determinare il valore della sua proprietà.
Image: UBS

L’essenziale in sintesi

  • Per stipulare un’ipoteca è necessario determinare il valore dell’immobile.
  • La stima immobiliare è molto importante anche per la vendita di un immobile, per la stipula di una polizza assicurativa o in caso di eredità.
  • Secondo il metodo edonico, il valore di mercato di un immobile è determinato dalle vendite correnti di immobili residenziali occupati dal proprietario sul mercato svizzero.
  • Un immobile viene classificato in base a varie caratteristiche qualitative, come la superficie netta abitabile, l’anno di costruzione o le condizioni dell’edificio.
  • Anche la posizione e l’attrattiva del comune o del quartiere (collegamenti con i trasporti pubblici, inquinamento acustico, scuole, ecc.) sono determinanti.

Grazie al modello di valutazione edonica, chiunque desideri determinare il valore del proprio immobile può ottenere una valutazione con indicazione del prezzo in modo rapido, oggettivo e spesso gratuito. Tramite le informazioni principali sulla vostra proprietà, potete scoprire online la fascia di prezzo appropriata e dedurre il valore di mercato. Anche il controllo del prezzo d’acquisto di UBS viene effettuato con il metodo edonico.

La valutazione di una proprietà è di grande aiuto quando si vende un immobile. È un prerequisito per accendere un’ipoteca, dove il valore di mercato è in ogni caso anticipato. Il valore di mercato è di importanza capitale anche quando si stipula un’assicurazione o nei casi di eredità.

Principio uniforme per ricavare il valore di mercato

La valutazione edonica si basa sul confronto dell’immobile che intendete vendere o comprare con gli immobili attualmente sul mercato svizzero delle proprietà abitative a uso proprio. Questo include case unifamiliari e bifamiliari, case di vacanza così come appartamenti in condomini e appartamenti di vacanza. Il modello è stato sviluppato nel 1999 dal fornitore di servizi immobiliari Wüest Partner insieme a UBS. La base di dati si fonda oggi su più di 20 000 transazioni immobiliari sul libero mercato all’anno, stimate come la metà di tutte le vendite immobiliari in Svizzera.

Attualmente il metodo edonistico è usato per valutare non solo gli immobili, ma in molti paesi anche l’inflazione e la crescita economica. Un bene viene sempre scomposto mentalmente nelle sue varie proprietà qualitative e il modello presuppone che ogni proprietà abbia un vantaggio esprimibile in un prezzo. Nel caso di un immobile, si valuta la superficie abitabile netta, il volume dell’edificio, l’anno di costruzione, la condizione dell’edificio, lo standard delle finiture e la posizione nel comune o nel quartiere, compresa l’attrattiva del comune o del quartiere. L’attrattiva del luogo è a sua volta determinata da criteri come la disponibilità di scuole e commerci, l’inquinamento acustico, l’accessibilità ai trasporti pubblici, ecc.

Confrontare ciò che è comparabile

Con i fattori di ubicazione e i prezzi di mercato raggiunti da altre proprietà, il valore di mercato può essere determinato in modo oggettivo per la maggior parte delle proprietà. Il valore di mercato è il prezzo che una proprietà raggiunge entro un anno in condizioni normali di mercato.

I vantaggi della valutazione edonica risiedono nell’applicabilità del metodo in tutta la Svizzera, nella gestione semplice e rapida in tedesco, francese, italiano e inglese nonché nel prezzo: gli strumenti online, come il controllo del prezzo d’acquisto di UBS, sono solitamente disponibili gratuitamente. Per inciso, da UBS anche la valutazione dell’immobile da parte di un consulente è gratuita nell’ambito di una richiesta di finanziamento. Se una valutazione edonica da parte di un esperto è a pagamento, di solito si utilizzano parametri aggiuntivi per il calcolo o si offrono servizi aggiuntivi, dall’ispezione della proprietà all’esame del tessuto edilizio.

Altri metodi per proprietà di lusso e da collezione

La valutazione edonica è una combinazione ottimale di un sistema di esperti con un’applicazione pratica. Poiché si basa su confronti, è adatta a tutti gli oggetti le cui caratteristiche possono essere standardizzate. Questo è il caso per la maggior parte delle proprietà. Le informazioni che inserite nel calcolatore online sono decisive per la qualità della valutazione. Informazioni errate nei singoli campi portano a valutazioni individuali errate.

Per le proprietà in aree remote, è possibile che non ci siano abbastanza dati comparativi disponibili per la valutazione edonica. Questo metodo è anche inadeguato per valutare proprietà da collezione o di lusso, uniche sul mercato e quindi difficilmente comparabili. Queste ultime sono spesso valutate con il metodo del valore reale, un altro dei tre metodi per la valutazione dei beni immobili ampiamente utilizzati.

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