Immagine: UBS

L’introduzione nel 2015 dei tassi negativi ha attirato flussi di capitale nel mercato immobiliare. Allo stesso tempo, i titoli di stato svizzeri presentavano tassi negativi su tutte le durate, fattore che ha ridotto ulteriormente il costo dei finanziamenti esterni, spostato la distribuzione della spesa dalle abitazioni a uso proprio verso quelle in affitto e reso ben più attraenti gli immobili a reddito rispetto agli investimenti in obbligazioni. Così negli ultimi cinque anni sono state costruite 30 000 proprietà abitative in eccesso rispetto alla domanda. Il prezzo di quelle di fascia alta nei maggiori centri urbani è salito del 40-60%. Inoltre, un terzo delle unità concepite come abitazioni a uso proprio è stato concesso in locazione a fini d’investimento o usato come abitazione secondaria.

Con la quantità di moneta emessa e il debito pubblico alle stelle in tutta Europa, al momento non si prevede una fine della politica di tassi negativi né in Svizzera né nel resto del continente. L’esperienza degli scorsi cinque anni lascia intravedere i seguenti scenari per il mercato immobiliare svizzero.

L’abitazione a uso proprio diventa un investimento

Il calo dei costi di finanziamento, nel complesso, ha reso molto più convenienti le abitazioni a uso proprio rispetto a quelle in locazione. Tenuto conto dei prezzi d’acquisto, del costo degli affitti e dei tassi correnti, le spese abitative annue sostenute dai proprietari di nuovi immobili sono all’incirca del 15% più basse rispetto a quelle degli affittuari di un’abitazione equivalente. Con un valore di anticipazione pari a due terzi, la redditività del capitale proprio nel caso di abitazioni a uso proprio ammonta a un considerevole 4-5%, il che appare particolarmente interessante se si considera la crescente incertezza circa la previdenza per la vecchiaia. I tassi negativi hanno quindi contribuito a far percepire le proprietà abitative per uso proprio più come un bene su cui investire che come uno di consumo.

Molte case, poi, hanno acquistato proprietà a fini di investimento: attualmente, per ogni sei appartamenti in proprietà per piani acquistati, uno viene concesso in locazione. Si tratta del 50% in più rispetto a dieci anni fa. I tassi negativi fanno apparire interessanti anche redditi da locazione davvero bassi. Allo stesso tempo, dal 2014, altrettante abitazioni di proprietà sono state utilizzate come seconde case, molte delle quali nei centri urbani. Tanti acquirenti confidano nel fatto che i tassi negativi e la situazione di stallo degli investimenti rendano una correzione dei prezzi improbabile, e prevedono profitti a lungo termine.

Gli sfitti sono parte del gioco

I bassi tassi d’interesse hanno contribuito al forte aumento della quota di appartamenti sfitti. Eppure l’introduzione di tali tassi non ha avuto un impatto riscontrabile nel settore delle costruzioni: il numero di concessioni edilizie è variato di poco tra il 2012 e il 2017. Tecnicamente, l’aumento delle abitazioni vacanti si spiega in larga parte con il calo della crescita demografica. I tassi bassi hanno permesso la prosecuzione di un’intensa attività edilizia, impedendo così all’offerta di adeguarsi al calo della domanda. Inoltre, la ricerca di rendimenti positivi regolari ha portato gli investitori a focalizzarsi sulle abitazioni locative piuttosto che su quelle a uso proprio. Oggi circa il 60% delle domande di concessione edilizia ha come scopo la locazione, rispetto al 50% del 2012.

Ciononostante, la quota media degli sfitti in Svizzera dovrebbe presto raggiungere il suo picco. L’ammortamento del valore dell’immobile e il relativo obbligo pongono un limite alla pazienza del mercato. Nonostante i tassi di interesse negativi, da diversi trimestri si è assistito all’appiattimento dell’attività edilizia e allo spostamento dei cantieri nelle regioni dove le quote di sfitti sono basse. Tuttavia, anche nel lungo termine, non ci si attende che il numero di appartamenti vacanti scenda nuovamente ai livelli precedenti al 2015. Dopo tutto, minore è il costo del capitale, maggiore diventa il tempo necessario per raggiungere la piena occupazione degli appartamenti.

I prezzi degli immobili continuano a salire

In media, i prezzi sul mercato immobiliare sono aumentati dello 0,6% nel secondo trimestre del 2020, ovvero del 2,7% in più rispetto a un anno fa. Al netto dell’inflazione, si è trattato dell’aumento più consistente (pari al 4%) dal 2013. In calo sono invece i prezzi delle proprietà a uso proprio nel segmento di fascia alta, che sono scesi quasi del 2% rispetto al trimestre precedente. Inoltre, è diminuito in modo significativo il numero di transazioni.