Immobili svizzeri Corona: risvolti per il mercato immobiliare

La grave recessione dell’economia svizzera porterà a rettifiche di valore nei singoli segmenti di mercato.

di UBS Sapere 07 mag 2020

Immagine: UBS

La situazione sul mercato immobiliare è caratterizzata da un elevato grado di incertezza sull’andamento dell’economia nei prossimi trimestri. L’attività in materia di transazioni è fortemente diminuita e molti locatari di spazi commerciali, alberghi e altre proprietà per il tempo libero non generano reddito, per cui i pagamenti degli affitti sono a rischio. Inoltre, molte aziende mettono in attesa i loro piani di espansione, il che ha un impatto negativo sulla domanda sia di spazi per uffici sia di abitazioni. Le conseguenze effettive della crisi del coronavirus sui prezzi del mercato immobiliare saranno visibili al più presto nei dati del secondo trimestre 2020.

Per il momento non è ancora visibile un’inversione di tendenza

Il primo trimestre del 2020 è stato ancora dominato dalle tendenze del mercato immobiliare dello scorso anno. Secondo l’indice composite, i prezzi delle abitazioni di proprietà sono aumentati di circa l’1% rispetto al trimestre precedente e si attestano quindi quasi al 3% in più rispetto a un anno fa.

Per contro, gli affitti sono diminuiti in tutti i segmenti. Nel primo trimestre del 2020, gli affitti di appartamenti sono diminuiti dello 0,3% circa rispetto al trimestre precedente. Nello stesso periodo, anche gli affitti di immobili ad uso ufficio sono diminuiti dello 0,2 percento, anche se nel quarto trimestre del 2019 erano ancora aumentati di poco meno dell’1 percento. Il calo più netto è stato registrato per gli spazi commerciali, dove gli affitti sono diminuiti dell’1 percento rispetto al trimestre precedente. Anche gli affitti degli immobili commerciali sono rimasti sotto pressione e, dopo una correzione trimestrale dello 0,7%, gli affitti sono ora inferiori di oltre il 5% rispetto a un anno fa.

Nessun calo dei progetti di costruzione

La crisi del coronavirus non ha (ancora) avuto alcun effetto sullo sviluppo dei progetti di costruzione. Con oltre 11 000 unità, il numero di permessi di costruzione rilasciati nel primo trimestre è stato leggermente superiore sia rispetto al trimestre precedente sia rispetto all’anno precedente. Nel corso dell’anno sono stati rilasciati circa 44 000 permessi di costruzione, che corrispondono a poco meno dell’1 percento del parco immobiliare. Anche per quanto riguarda le richieste di permessi di costruzione, per ora non sono state registrate conseguenze dovute al coronavirus. Anche in Ticino, il numero di richieste di permessi di costruzione presentate è aumentato notevolmente rispetto ai trimestri precedenti.

Si prevede una diminuzione della migrazione

Segni di debolezza. Nei primi due mesi dell’anno, la migrazione netta è stata addirittura di un terzo superiore a quella dell’anno precedente. Tuttavia, ci aspettiamo un crollo dell’immigrazione e dell’emigrazione al più tardi da aprile, poiché le migrazioni internazionali sono gravemente ostacolate dalla crisi del coronavirus. Nonostante un inizio dell’anno con molte presenze, prevediamo che l’immigrazione netta nel corso dell’anno sarà inferiore a quella del 2019. La migrazione verso la Svizzera è legata anche alla crescita dell’occupazione, che rischia di essere negativa. Il numero dei disoccupati è destinato ad aumentare notevolmente nel corso dell’anno, anche in Svizzera, il che in genere favorisce l’emigrazione.

Abitazioni di proprietà

Le turbolenze sui mercati finanziari e lo stallo economico pesano sul patrimonio e sul reddito delle famiglie. A causa dell’incertezza economica, per il momento vengono rinviati investimenti importanti, come l’acquisto di un’abitazione di proprietà. Le ipoteche a lungo termine sono diventate leggermente più costose per via dell’aumento dei tassi d’interesse del mercato.

Le aspettative per i prossimi 12 mesi: l’attività del mercato si è notevolmente ridotta durante la crisi del coronavirus. È probabile che rimanga bassa anche nei prossimi mesi. In Germania, ad esempio, da metà marzo le ricerche su Internet si sono dimezzate. La domanda di abitazioni di proprietà è così praticamente crollata in termini percentuali. Chi vuole vendere, deve aspettarsi delle riduzioni di prezzo. Ciononostante, nel complesso i prezzi delle abitazioni di proprietà diminuiranno solo leggermente nei prossimi dodici mesi. Un calo dei prezzi nella media del mercato di oltre il 5 percento è al momento piuttosto improbabile.

L’accessibilità viene messa in primo piano. Soprattutto i settori surriscaldati e gli immobili di lusso sono colpiti in modo sproporzionato. In considerazione della scarsa liquidità del mercato, i prezzi potrebbero scendere fino al 15 percento.

Rischio: il boom del mercato delle abitazioni di proprietà è terminato e si stanno correggendo gli eccessi. Entro un anno in tutta la Svizzera sono possibili riduzioni di prezzo del 10 percento. L’aumento dei tassi d’interesse ipotecari aumenta anche la pressione sui prezzi.

Prospettive a lungo termine: la domanda si sta riprendendo di pari passo con le prospettive economiche. Tuttavia, è improbabile che i prezzi dei mercati locali surriscaldati raggiungano per il momento il vecchio livello.

Case di vacanza

L’esperienza dimostra che le perdite patrimoniali e l’incertezza sul mercato del lavoro frenano la domanda di beni di lusso come le case di vacanza. Inoltre, l’intensità dei viaggi nazionali sta diminuendo e i viaggi all’estero sono praticamente bloccati a causa del divieto di ingresso.

Le aspettative per i prossimi 12 mesi: il tasso medio di alloggi sfitti nelle destinazioni turistiche passerà da poco meno del 2,7 a oltre il 3%, poiché si perde gran parte della domanda interna ed estera. Sebbene il numero di transazioni di mercato si riprenda nel corso dell’anno, sono possibili correzioni di prezzo nell’ordine di una percentuale a una cifra.

L’affitto a scopo commerciale di case di vacanza sarà sotto pressione. Gli affari della primavera andranno a rotoli e nella stagione estiva i proprietari saranno costretti a ridurre i prezzi. I proventi da locazione ottenibili saranno in media inferiori fino al 20 percento rispetto all’anno precedente.

Previsioni

Sulla base delle informazioni attualmente disponibili, non prevediamo una ripresa dell’economia prima della seconda metà dell’anno. Se ciò dovesse accadere, il mercato immobiliare se la caverà senza grossi danni. Le rettifiche di valore sarebbero attese principalmente nei segmenti più esposti (vendita e alberghi). In singoli casi, anche i prezzi eccessivi sul mercato degli uffici e nel segmento delle abitazioni di lusso potrebbero subire pressioni. Tuttavia, la maggior parte del mercato delle abitazione di proprietà e degli immobili di reddito non dovrebbe subire grosse rettifiche di valore.

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