Mercato immobiliare L’acquisto di un’abitazione può nascondere insidie

Ogni anno, l’offerta del mercato immobiliare si arricchisce di circa 15 000 abitazioni di proprietà di nuova costruzione. Quello delle proprie quattro mura, solitamente, è l’acquisto più importante della vita; eppure, spesso, mancano la conoscenza e l’esperienza necessarie per affrontarlo. Acquistare su carta (ossia un’abitazione non ancora costruita) cela alcune insidie.

Garantirsi contro i rischi finanziari

Se versate un acconto per prenotare l’immobile, il venditore vi garantisce che l’importo verrà conteggiato come parte del futuro prezzo d’acquisto. Spesso, però, non si conoscono i rischi connessi a tale operazione: qualora il venditore (per es. un’impresa generale) dovesse fallire durante la fase di costruzione, l’anticipo andrebbe in fumo. Spesso sono poco garantiti anche le rate e i pagamenti in acconto che il costruttore richiede in corso d’opera. Nella peggiore delle ipotesi, alla scadenza del termine prestabilito, i lavori non sono terminati e voi rischiate di ritrovarvi proprietari di un immobile inagibile.

«L’acquisto di un’abitazione di proprietà è un impegno finanziario rilevante, quindi è necessario studiare a fondo il dossier di vendita», consiglia Stéphanie Bartholdi, giurista presso l’Associazione proprietari fondiari (Hauseigentümerverband HEV Schweiz). Sono determinanti, in modo particolare, i progetti, i capitolati e il contratto di compravendita; spesso, poi, viene stipulato un contratto d’appalto separato con un’impresa generale (IG). L’acquirente deve fare attenzione alle prestazioni promesse, ai termini, ai diritti per i vizi dell'oggetto e alle garanzie. Queste ultime devono assicurare due aspetti distinti:

• la copertura finanziaria durante la fase di costruzione (garanzia di adempimento)
• la tutela contro i rischi per vizi successivi all’acquisto dell’immobile (garanzia di buona esecuzione)

Solitamente, la prestazione di garanzia dell’IG per il periodo che intercorre tra la stipula del contratto e il collaudo dell'opera è integrata nella garanzia di adempimento. Questa garantisce l’esecuzione dei pagamenti qualora l’impresa non riesca a eseguire il progetto in conformità al contratto. Un’IG può farsi rilasciare una garanzia di questo tipo da una banca o da un’assicurazione ai sensi dell’art. 111 del Codice delle obbligazioni oppure sotto forma di fideiussione solidale, facendosi carico del relativo costo. La garanzia di buona esecuzione tutela i diritti del committente nei confronti dell’impresa, in caso di vizi dell'oggetto. Se, per esempio, un artigiano non è in grado di eliminare eventuali difetti costruttivi, questa garanzia interviene coprendo i costi delle riparazioni. Secondo le norme SIA, le garanzie di buona esecuzione sono di regola già integrate nei contratti d’appalto.

Contratto: ogni dettaglio conta

Nonostante queste garanzie, come acquirenti dovreste sempre tener conto dei rischi e della vostra sicurezza finanziaria prima di assumere qualsiasi impegno. Avete agito con tutta la cautela necessaria e opportuna? Avete scelto attentamente il costruttore? Vi siete accertati della sua solvibilità e avete controllato le referenze?

A tal proposito, Stéphanie Bartholdi sconsiglia di prendere decisioni affrettate. Succede, ad esempio, che il compratore valuti negativamente un progetto perché la vista non gli piace o perché una camera gli sembra troppo piccola. Sorprendentemente, invece, le clausole del contratto stampate in piccolo passano spesso inosservate. «Ma è un dato di fatto che, in un acquisto, ciò che più conta sono proprio le clausole contrattuali», ci dice la giurista.

Per essere sicuri che il venditore o l’IG usi realmente i pagamenti dell’acquirente per realizzare il progetto, occorre fare attenzione ai seguenti punti:

• il primo acconto, finalizzato a prenotare l’immobile, non dovrebbe mai essere troppo alto (tra i 10 000 e i 20 000 franchi) e dovrebbe servire esclusivamente a coprire prestazioni preliminari dell’impresa. Osservate le formalità di legge: se il contratto di prenotazione non è redatto da un notaio, è nullo e, pertanto, non vincola nessuna delle parti;
• la tempistica degli ulteriori pagamenti dovrebbe essere in linea con l’effettivo avanzamento dei lavori e seguire, quindi, queste fasi: inizio dei lavori di scavo, gettata della soletta della cantina, posa del tetto, ecc.;
• il compratore beneficia di un’ulteriore importante sicurezza se l’intera costruzione è finanziata da una banca che gestisce anche i pagamenti;
• un rischio frequente e da non sottovalutare è rappresentato dall’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori. In caso di pagamenti insoluti, qualora non riescano a farsi risarcire da altri, gli artigiani coinvolti nella costruzione possono rivalersi sui proprietari del fondo, quindi, eventualmente, sui compratori delle abitazioni. Pertanto, vi consigliamo di inserire nel contratto una clausola a norma della quale l’IG è tenuta a liquidare eventuali richieste o a far cancellare le ipoteche. A costruzione ultimata, esigete una dichiarazione scritta attestante che tutte le ditte e gli artigiani coinvolti sono stati pagati. La suddetta ipoteca legale può essere iscritta a registro dal momento della stipula del contratto sino, al più tardi, a quattro mesi dopo la fine dei lavori. Potete quindi tutelarvi ulteriormente pagando il conguaglio dovuto solo una volta scaduto quest’ultimo termine.