Mercato immobiliare Terreni edificabili: c’è posto per tutti

Le attuali riserve di terreni edificabili sono sufficienti ad accogliere questa crescita demografica.

di Maciej Skoczek e Matthias Holzhey 28 feb 2018

In Svizzera, tra il 2012 e il 2017, le riserve di terreno edificabile si sono assottigliate, mentre la popolazione è aumentata di oltre 450 000 persone. In totale, la superficie delle zone edificabili non costruite (zone residenziali, miste e centrali) è diminuita di circa il 6%, ma supera ancora i 20 000 ettari. Le stime indicano che oltre la metà della nuova popolazione dovrebbe trasferirsi in aree residenziali già esistenti.

Secondo lo scenario di riferimento dell’Ufficio federale di statistica (UST), fra 15 anni in Svizzera vivrà un milione di persone in più. Considerata la densità abitativa attuale, ciò si traduce in un fabbisogno di circa 16 000 ettari di zone edificabili. A livello nazionale, quindi, la crescita demografica potrebbe essere mediamente assorbita anche senza una densificazione del parco immobiliare.

A ovest si starà un po’ più stretti

Come da scenario di riferimento, nei prossimi 15 anni, la popolazione crescerà soprattutto nel Canton Friburgo (di quasi un quarto). Tassi di crescita demografica tra il 15 e il 20% si potrebbero registrare nei Cantoni Vaud, Vallese (specialmente intorno a Sion) e, nella Svizzera tedesca, nei Cantoni Turgovia, Argovia e Zurigo. Invece, nei Cantoni di montagna Uri, Appenzello Interno e Nidvaldo, la crescita non dovrebbe superare il 5%. Infine, ci si attende che la densità della popolazione rimanga invariata nelle regioni Glarner Hinterland, Goms, Engadina, Schanfigg e Davos.

Fabbisogno soddisfatto pressoché ovunque

Solo nelle regioni in cui è prevista una crescita demografica superiore alla media, come nelle zone a ovest del Canton Zurigo, a sud del Canton Argovia e nelle regioni Sursee-Seetal e Gros-de-Vaud, le zone edificabili non ancora costruite sarebbero appena insufficienti per accogliere la nuova popolazione.

Nei piani direttori cantonali, la superficie della zona edificabile può essere stabilita anche in base allo scenario demografico delineato dall’UST, che prevede un incremento demografico di circa 1,5 milioni di persone nei prossimi 15 anni, ossia su una proiezione massima di 10 milioni di abitanti. Prendendo per buona questa supposizione estremamente ottimistica, in tutte le regioni dei Cantoni Zurigo, Turgovia e Argovia e, in parte, in quelli di Vaud e Friburgo, il probabile fabbisogno di zone edificabili non verrebbe coperto. Nelle regioni di montagna, invece, si continuerebbe ad avere un eccesso di riserve inedificate.

Prospettive migliori grazie alla densificazione

Considerando la densificazione auspicata dalla nuova Legge sulla pianificazione del territorio, la superficie effettivamente necessaria per assorbire la crescita demografica è destinata a diminuire. Secondo uno studio del Politecnico federale di Zurigo e dell’Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE), le sole riserve di superfici utili e i potenziali insediativi delle zone edificate potrebbero offrire alloggio a un milione di nuovi abitanti.

Terreno edificabile più caro solo in pochi casi

L’offerta di superfici abitative, nei prossimi 15 anni, sarà perfettamente in grado di rispondere alla domanda. L’analisi dimostra che non vi è carenza di zone edificabili per la realizzazione di nuovi edifici. Una gran parte della nuova popolazione potrebbe essere addirittura assorbita dagli immobili esistenti senza necessità di riclassificazione. Di conseguenza, il valore dei terreni non dovrebbe aumentare automaticamente su tutto il territorio nazionale, ma limitarsi a singole regioni e microaree.