Eredi Quanto vale la casa di papà?

Tanti eredi si sforzano di suddividere equamente gli immobili. Ma non dovrebbero basarsi soltanto sulle stime.

di Jürg Zulliger 20 giu 2017

Le stime immobiliari sono particolarmente difficili quando si tratta di edifici storici. Il valore stimato dagli esperti non deve essere confuso con il potenziale possibile valore di vendita. Foto: Thinkstock

È un pomeriggio tranquillo e soleggiato. Sopra i tetti del quartiere residenziale si percepisce soltanto il canto degli uccellini. Dal basso della città risuonano le campane della Chiesa Nydegg. Gli eredi della comunione ereditaria Baumgartner (nome fittizio) guardano dal balcone dell’abitazione più in alto sopra la Cattedrale di Berna. La magnifica vista si estende dalle Alpi Bernesi al centro storico con l’ansa del fiume Aar, patrimonio culturale dell’umanità dell’UNESCO dal 1983. Gli eredi ispezionano l’immobile con un famoso perito di Berna.

Gioiello edile per appassionati

È già il terzo appuntamento ufficiale allo scopo di stimare il valore corrente dell’immobile. Un valutatore ha stimato che vale 910 000 franchi, un altro 1,3 milioni, il terzo 1,4 milioni.

Tutti gli esperti e un architetto indipendente riconoscono subito che sono necessari grandi investimenti. Dal riscaldamento al tetto, l’intera casa trifamiliare deve essere ristrutturata. Un architetto indipendente certifica tuttavia che lo stabile ha caratteristiche storiche: preziose e insostituibili opere d’artigianato come gli artistici lavori di scalpellatura, le porte originali, le ringhiere e le persiane di valore storico. La casa centennale offre qualità apprezzate: un tranquillo giardino, un grande garage, una mansarda che si può benissimo ristrutturare e ampliare. Ma è la posizione a rendere la casa un vero gioiello. Dista pochi minuti a piedi dal centro storico della Zähringerstadt. E non sono lontani neanche il Palazzo federale e la stazione centrale.

Rudolph Schweizer, direttore dell’omonima società immobiliare di Berna, commenta: «Uno degli errori più frequenti delle comunioni di eredi è quello di scambiare il valore stimato dagli esperti con un possibile prezzo di vendita». Il valore corrente o di mercato è una media tra il valore intrinseco e quello di rendimento.

Valore e prezzo però non sono uguali, come sottolinea Schweizer. Il prezzo di vendita dipende in ultima analisi dal risultato degli sforzi e delle trattative di vendita. «Il prezzo di vendita è un compromesso tra acquirente e compratore», dichiara Schweizer.

Il prezzo di vendita raddoppia

In posizioni privilegiate, i prezzi ottenibili sul mercato possono a volte superare di oltre il 100 % il valore stimato. Lo stesso Rudolph Schweizer si è sorpreso di essersi recentemente occupato della vendita di una villetta a schiera molto modesta e piccola: il valore corrente di partenza era di 600 000 franchi. Ma sul mercato sono stati ottenuti 1,3 milioni di franchi. Per l’esperto immobiliare bernese le convenientissime possibilità di finanziamento e la carenza di alternative di investimento fungono da propulsori del boom immobiliare.

Lo stesso rileva Thomas Moser di Walde & Partner a Zurigo: oggi per le piccole case plurifamiliari e gli immobili di investimento, le comunioni di eredi sono numericamente il maggiore gruppo di venditori. Per quanto riguarda i prezzi, si percepisce una grande incertezza: «Alcune comunioni di eredi coinvolgono addirittura tre o quattro esperti in stime, ma spesso dopo non ne capiscono più di prima».

Thomas Moser ritiene che in fase di stima occorra porsi delle domande fondamentali: chi può essere interessato all’acquisto? Quali potrebbero essere le sue motivazioni? Se l’immobile servirà soprattutto da investimento di capitale, ci si dovrebbe orientare al valore di rendimento, che dipende in larga misura dagli introiti di locazione attesi, da un tasso d’interesse supposto e dalle aspettative di rendimento dell’acquirente.

Se invece l’immobile viene usato in prima persona, i motivi sono di diversa natura. Soprattutto un mix tra una posizione spiccatamente esclusiva e il desiderio di andarci a vivere comportano una grandissima disponibilità a pagare. Una persona seriamente interessata all’acquisto si lascia quindi guidare meno dal valore di rendimento dell’investimento e piuttosto da quanto vale per lei l’auspicata qualità della vita per metro quadrato di superficie. Si può quindi inizialmente concludere che nel valutare gli immobili non esista una cosiddetta «regola d’oro» sempre oggettivamente applicabile e che porti in ogni caso alla «giusta» cifra.

Il mantra degli esperti: posizione, posizione, posizione

Il perito immobiliare deve quindi conoscere molto bene il mercato locale e sapere quali zone esercitano effettivamente una grande attrattiva agli occhi di determinati acquirenti. Deve trattarsi di un luogo che risvegli l’interesse di privati facoltosi. Ma non è sempre così: determinati immobili normali non hanno tali requisiti. «Per un qualsiasi condominio degli anni Settanta in un comune appartenente a un agglomerato urbano è difficile che si paghino prezzi d’affezione», dichiara Thomas Moser.

Vale ancora la regola generale secondo cui l’ubicazione di uno stabile costituisce spesso già tra il 40 e il 50 % del valore. In posizioni magnificamente panoramiche sul Lago di Zurigo o di Ginevra, già soltanto il territorio vale di più rispetto a posizioni nella media o isolate. Inoltre hanno un certo peso anche le dimensioni ovvero il numero di camere. Sono rilevanti anche le condizioni edili, l’eventuale necessità di ristrutturazione e la qualità degli interni.

Per valutare tutti gli aspetti occorre un’analisi approfondita dello stabile. Oggi gli edifici standard comunemente richiesti si valutano in modo affidabile con processi standardizzati, mentre per gli immobili di lusso o speciali occorre una valutazione ben ponderata.

Il rapporto di valutazione di un esperto dovrebbe considerare soprattutto i seguenti fattori:

  • rapporti di mercato locali, domanda;
  • posizione, circondario, inquinamento;
  • condizione dell’immobile;
  • svalutazione dovuta all’età;
  • terreno, riserve, potenziale di densificazione;
  • classificazione di zona, iscrizioni al registro fondiario.

Inoltre, nella valutazione occorre tenere conto anche della variazione delle condizioni quadro. A causa degli interessi genericamente bassi, per gli immobili a scopo di investimento sono nettamente calati i requisiti reddituali da parte degli acquirenti. Chi valuta immobili deve contemplare anche questa tendenza. Perché i valori degli immobili come edifici di investimento aumentano nella misura in cui calano i rendimenti.

Compiti degli esperti

Secondo il Dott. David Hersberger, Presidente della Camera svizzera dei periti immobiliari (SVIT), la perizia non deve necessariamente corrispondere alla massima offerta possibile di un interessato nell’attuale arido mercato. «Se si trattasse dei prezzi delle transazioni in singoli casi, non sarebbe sostenibile», motiva. Se viene meno l’unica persona interessata disposta a pagare il prezzo massimo, spesso la seconda offerta massima è nettamente inferiore. L’acquirente e il nuovo proprietario non hanno quindi garanzie di ricevere un’altra offerta dello stesso ordine di grandezza. David Hersberger la pensa proprio come Rudolph Schweizer: valore e prezzo non sono uguali.

La soluzione

Alcuni giorni dopo l’appuntamento con il terzo esperto, altri nuovi interessati, sia del quartiere stesso sia della città, si sono rivolti alla comunione di eredi Baumgartner. Uno ha offerto 1,5 milioni di franchi, l’altro 2. Ora la comunione di eredi ha imparato la lezione: con una cifra isolata di un rapporto di perizia possono farci poco. Hanno bisogno del consiglio e dell’interpretazione di professionisti per riconoscere le correlazioni e interpretare correttamente una stima. Se vogliono effettivamente scoprire il massimo prezzo di mercato possibile, devono pubblicamente mettere all’asta l’immobile da vendere.

Valori immobiliari differenti

Valore corrente

Corrisponde al valore medio a cui può essere venduto un immobile di dimensioni, posizione e condizioni identiche o simili nella relativa regione. Nelle perizie di stima viene calcolato come valore medio tra quello intrinseco e quello reddituale. Di norma il valore corrente e quello di mercato si equivalgono.

Metodo edonico

Il metodo si poggia sull’effettivo prezzo di mercato versato per abitazioni o casi comparabili. Avvalendosi di metodi statistici, un immobile viene praticamente «scomposto» nei propri singoli componenti (posizione, dimensioni, numero di camere) e stimato di conseguenza. Le banche, di norma, si basano su questo modello.

Valore reale

Comprende, per semplificare, il valore a nuovo della stessa casa (dedotto il deprezzamento dovuto all’età) e il valore del terreno.

Valore reddituale

Il metodo valuta l’immobile dal punto di vista di un investimento, il cui valore si basa sull’utile da locazione conseguibile e sulla rendita attesa adeguata al rischio.

Valore affettivo

Si basa su aspetti soggettivi a cui l’interessato dà più peso rispetto alla maggioranza dei partecipanti alla mediazione: posizione di prima classe, particolare interesse verso i vecchi edifici, opere di architetti famosi.

Valore fiscale

Valore che le autorità stabiliscono sulla base di una formula schematica o di una stima per le imposte sugli immobili e patrimoniali.

Valore d’anticipo

La quota del valore di mercato fino a cui un creditore ipoteca l’immobile. Per le banche si applica il principio del minor valore: se, in un finanziamento, prezzo di acquisto e stima della banca (valutazione edonica) divergono, il valore più basso è determinante per il finanziamento.

Valore dell’assicurazione sull’edificio

Valore stimato dall’assicurazione, che essa pagherebbe in caso di completa distruzione (senza terreno).

Informazioni utili sul tema

Camera svizzera dei periti immobiliari SVIT (Associazione svizzera dell’economia immobiliare) con oltre 200 membri qualificati, promette competenza e fama.

Associazione svizzera valutatori immobiliari (SIV) – una piattaforma per la formazione continua e il perfezionamento che aiuta a cercare un perito.

Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse), l’associazione professionale del settore immobiliare in Romandia.

Chambre suisse d’experts en estimations immobilières (cei), l’organizzazione partner della SIV in Romandia.

Le associazioni del settore immobiliare si sono accordate per creare un label di qualità unitario per esperti in valutazioni immobiliari e offrire così una certificazione ai sensi della vigente norma internazionale ISO 17024.