Abitazioni di proprietà Da nicchia a faro di speranza

La proprietà per piani, pensata in origine per famiglie e ceto medio, è usata sempre più spesso come investimento di capitale.

di Claudio Saputelli e Sandra Wiedmer 18 ago 2017

All’inizio del XX secolo la proprietà per piani in Svizzera era una rara eccezione, regolata a livello cantonale. La regolamentazione della proprietà per piani arrancava rispetto allo sviluppo conosciuto dagli Stati confinanti, dove la Grave mancanza di alloggi, causata dalla seconda guerra mondiale, ha favorito l’ascesa di questa nuova forma abitativa.

La scarsità porta alla condivisione

Con il tempo, la forte espansione delle superfici abitative portò, anche in Svizzera, nelle aree urbane, non solo a una riduzione dei terreni edificabili ma anche a un incremento del loro prezzo. Questo portò a un cambiamento di mentalità. C’era il timore che le case familiari fossero inaccessibili per la maggior parte del ceto medio e che nel mercato immobiliare persone giuridiche e aziende avessero la meglio sui privati. Per questa ragione, al momento della revisione parziale del Codice civile svizzero avvenuta nel 1965, è stata introdotta una legge federale che regolamentava la costituzione della proprietà collettiva. La condivisione degli immobili nelle abitazioni di proprietà avrebbe permesso la ripartizione dei costi d’acquisto e di costruzione tra più proprietari. Di conseguenza, le proprietà abitative sarebbero diventate di nuovo accessibili. Inoltre, la proprietà per piani avrebbe contemplato la divisione ereditaria di immobili esistenti e permesso alle aziende l’acquisto di superfici commerciali, uffici o magazzini.

La forma abitativa più diffusa

Nonostante una legislazione unitaria fosse inizialmente criticata, la nuova forma di proprietà acquistò una sempre maggiore popolarità, tanto da diventare la terza modalità abitativa più richiesta. Per questo motivo, il numero dei nuovi appartamenti in proprietà per piani è quasi raddoppiato tra il 1990 e il 2000, con un incremento da 122 000 a 238 000 unità. Dal 2000 al 2015 questa cifra è aumentata circa dell’80%, toccando pressappoco le 425 000 unità. In altre parole, dall’inizio del nuovo millennio più di un terzo di tutte le abitazioni di nuova costruzione è costituito da abitazioni di proprietà. L’aumento relativamente veloce del numero degli appartamenti in condominio ha contribuito all’incremento della quota delle abitazioni di proprietà, passata dal 28% nel 1970 a più del 37% nel 2013.

Un promettente investimento di capitale?

Se le abitazioni di proprietà prima dell’inizio del nuovo millennio avessero offerto soprattutto al ceto medio la possibilità di acquistare proprietà abitative, l’incremento dei prezzi dei terreni avrebbe comportato un aumento della proprietà per piani anche nel mercato dei beni di lusso. I passaggi di proprietà delle proprietà per piani con prezzi di vendita al di sopra di due milioni di franchi ammontavano all’inizio del 2013 a poco meno del 6% di tutte le transazioni, mentre nel 2007 questi ammontavano solo al 2%.

Le abitazioni di proprietà sono usate sempre più frequentemente come investimento di capitale, ovvero acquistate da privati che poi le danno in locazione. Questa tendenza si rispecchia nelle richieste di credito a UBS: dal 2007 si è registrato un aumento della quota di richieste di credito per gli immobili non destinati all’uso proprio, che attualmente ammonta a quasi il 19% di tutte le richieste. La proprietà per piani consente anche a investitori con capitale minore di effettuare investimenti diretti sul mercato immobiliare. Tuttavia, essa dovrebbe, in parte, perdere di nuovo la sua fama di investimento interessante. Il successo dell’investimento negli ultimi anni è stato alimentato principalmente dal consistente aumento di valore, che, però, non si dovrebbe ripetere. Il rischio che abitazioni singole rimangano vuote fa apparire le basse rendite delle locazioni insignificanti in confronto ai classici investimenti delle case plurifamiliari.

Un modello di successo per il futuro

Come forma abitativa, invece, la proprietà per piani potrebbe rimanere la più amata. Gli alti prezzi dei terreni porteranno in futuro alla creazione di unità abitative più piccole. La concentrazione del patrimonio immobiliare, perseguita in Svizzera, fa della proprietà per piani un faro di speranza, perfino politicamente. Tuttavia, le persone anziane che hanno in programma di traslocare da una casa unifamiliare a un’abitazione di proprietà dovrebbero essere consapevoli che d’ora in poi non saranno più «l’unico padrone di casa».