Esperto immobiliare Abitazioni di proprietà: discrepanza tra desiderio e realtà

Stando alle spese di utenza, da 2014 le abitazioni di proprietà sono mediamente più convenienti degli appartamenti in affitto.

di Matthias Holzhey e Maciej Skoczek 23 mar 2016

I prezzi per la proprietà abitativa, depurati del rincaro, si attestano oggi su livelli analoghi a quelli raggiunti al culmine dell’ultima bolla immobiliare d’inizio anni ‘90. L’UBS Swiss Real Estate Bubble Index, che misura gli squilibri sul mercato delle abitazioni di proprietà, ha registrato un ulteriore aumento lo scorso anno, insediandosi nella zona a rischio. Eppure, dopo 16 anni di aumenti anche marcati dei prezzi per le abitazioni di proprietà, le restrizioni sul credito sembrano far presa su un ampio fronte: lo scorso anno, i prezzi offerti per gli appartamenti di proprietà sono cresciuti su base nominale soltanto dell’1,5% e del 2% per le case unifamiliari. Complici la stagnazione dei redditi e l’aumento delle superfici sfitte, i prezzi di quest’anno dovrebbero stabilizzarsi; per gli appartamenti di proprietà prevediamo addirittura una lieve flessione nell’ordine dell’1%.
 

Concessione del credito: un collo di bottiglia

Dal 2008, l’acquisto della proprietà abitativa si è fatto decisamente più conveniente grazie alla discesa dei tassi d’interesse ipotecari. Da allora, le spese di utenza annue sono diminuite in media del 20%. Da metà 2014, per la prima volta negli ultimi 15 anni, le spese correnti di un’abitazione di proprietà sono tornate a essere inferiori rispetto ai costi di locazione per un immobile comparabile. Di conseguenza è aumentato il numero delle economie domestiche che desiderano acquistare una proprietà abitativa.

Tuttavia diventa sempre più difficile ottenere il credito necessario. Per prevenire la formazione di una bolla creditizia, le banche nella concessione delle ipoteche devono infatti attenersi alle linee guida in materia di sostenibilità e altre regolamentazioni, come ad esempio l’apporto di mezzi propri di qualità primaria e l’obbligo di ammortamento. Per questo motivo, ma anche perché i redditi non sono praticamente aumentati rispetto ai prezzi delle abitazioni di proprietà, la cerchia dei potenziali acquirenti si è ristretta: nel 2008, la metà delle economie domestiche svizzere avrebbe soddisfatto le condizioni reddituali per ottenere un finanziamento pari all’80% del prezzo di acquisto per un appartamento di nuova costruzione da 120 metri quadrati; oggi, a soddisfare questo requisito, è soltanto un quarto delle economie domestiche.

L’economia domestica media sposta sempre più la propria domanda dalle regioni colpite dal caro-prezzi a località con immobili accessibili. Così, lo scorso anno, i prezzi per la proprietà abitativa hanno registrato l’aumento più marcato nella Svizzera orientale e nell’Altipiano. Mentre nel Canton Zurigo un’abitazione di proprietà da 120 metri quadrati nello standard di nuova costruzione è ancora sostenibile soltanto per il 25% circa di tutte le economie domestiche zurighesi, un immobile analogo nel Canton Turgovia è alla portata del 65% di esse.

Fascia alta del mercato sotto pressione

Gli ostacoli al credito hanno un’altra conseguenza: i prezzi nella fascia alta del mercato finiscono sotto pressione. Dal 2008 si è triplicata in Svizzera l’offerta di appartamenti con prezzi di oltre 10 000 franchi al metro quadrato, mentre la domanda ha registrato per lo più un andamento stagnante. Nel Canton Ginevra, ad esempio, lo scorso anno oltre la metà di tutti gli immobili messi in vendita costava più di 10 000 franchi al metro quadrato. Eppure soltanto un quarto delle economie domestiche ginevrine può permettersi ancora un’abitazione di proprietà da 120 metri quadrati in questa fascia di prezzo. Sul lago Lemano, da tre anni a questa parte, si osserva un calo dei prezzi offerti. Evoluzioni analoghe si profilano per molte delle migliori posizioni nella Svizzera tedesca. In parecchi dei comuni più cari sul lago di Zurigo e quello di Zugo, i prezzi hanno accusato una netta diminuzione nel 2015.

Ripresa nelle città con prezzi (ancora) convenienti

In numerose posizioni considerate finora convenienti si delinea una ripresa; la proprietà per piani ha registrato un rincaro in molte città. In singoli centri urbani come Aarau o Friburgo, gli aumenti dei prezzi hanno raggiunto addirittura percentuali a due cifre. La città di Basilea, dove le quotazioni hanno subito un’impennata del 7,5%, ha approfittato di un buon andamento dell’economia e di un livello dei prezzi relativamente basso rispetto ad altri grandi centri economici. Anche a Berna e nella maggior parte delle città di medie dimensioni dell’Altipiano, gli appartamenti di proprietà hanno comunque messo a segno un rincaro medio del 2-3%. In seguito alla diminuzione delle spese di utenza, l’acquisto in queste zone si rivela in alcuni casi nettamente più conveniente rispetto alla locazione. Viceversa, le spese di utenza per un’abitazione di proprietà a Zurigo, Losanna e Ginevra si attestano su livelli analoghi o superiori ai costi di locazione per un appartamento comparabile.

Come si evolverà la situazione nel 2016?

Per l’anno in corso ci aspettiamo un andamento stentato dell’economia; la performance economica pro capite dovrebbe risultare leggermente positiva. L’attività di costruzione si è stabilizzata su livelli elevati, mentre la domanda di superfici abitative è in calo. Molti fattori fanno pensare che i tassi d’interesse ipotecari e quindi le spese di utenza della proprietà abitativa rimarranno ancora molto bassi. Saranno le Banche centrali a definire l’evoluzione dei prossimi anni. Prima del 2017, tuttavia, è improbabile che la Banca nazionale svizzera possa porre mano a un aumento dei tassi di riferimento.