Appartamento o casa Proprietà per piani

Sempre più svizzeri preferiscono la proprietà per piani. Eccone le peculiarità.

di Felix Hauser 27 set 2016

Chi desidera realizzare il sogno di un’abitazione di proprietà deve rispondere a questa domanda: acquistare una casa unifamiliare o la proprietà per piani? Per motivi economici, sono molti gli svizzeri che optano per la seconda. Infatti, rispetto alla casa unifamiliare, questa soluzione consente di ripartire i costi del terreno tra più proprietari. Per la stessa cifra i comproprietari di piano ottengono una superficie abitativa maggiore dei proprietari di immobili e/o uno standard più elevato. Inoltre possono conformare la propria unità d’abitazione secondo le preferenze personali. Tuttavia eventuali modifiche che si ripercuotono sulla proprietà collettiva necessitano dell’approvazione di tutti i proprietari.

Diritti dei comproprietari di piano e della comunione dei comproprietari di piani

In qualità di comproprietari di piano godete del diritto esclusivo di conformare il vostro appartamento secondo le preferenze personali, di modificarlo e di renderlo accessibile a terzi affinché lo utilizzino. In tal caso bisognerà soltanto accertarsi di non compromettere i diritti degli altri proprietari. In qualità di comproprietari dell’immobile collettivo dovete chiarire insieme agli altri comproprietari di piano le questioni che riguardano porzioni di terreno e fabbricato comuni. Della proprietà collettiva fanno parte:

  • suolo, giardino e posti auto;
  • parti costitutive dell’edificio portanti come muri, fondamenta, tetto e travi;
  • elementi decorativi che determinano l’aspetto esterno del fabbricato, come la facciata;
  • parti utilizzate da tutti i proprietari, come vano delle scale e impianto di riscaldamento centrale.

Acquisto di una proprietà per piani: ecco a cosa fare attenzione

Se decidete di acquistare una proprietà per piani, prima dell’acquisto dovete leggere accuratamente la documentazione e i documenti importanti, come l’atto costitutivo della proprietà per piani, gli estratti del registro fondiario dell’appartamento facente parte della proprietà per piani, nonché particella di base, regolamento della comunione dei comproprietari di piani e contratto di acquisto per poter valutare bene cosa state acquistando. Inoltre è consigliabile dare un’occhiata ai verbali delle ultime comunioni dei comproprietari di piani, in quanto vi sono riportate tutte le delibere adottate dalle stesse.

Possibilità di finanziamento

Per l’acquisto di una proprietà per piani le possibilità di finanziamento sono sostanzialmente analoghe a quelle disponibili per l’acquisto di una casa. Che si tratti di un prestito privato, di un’ipoteca, di un finanziamento con capitale proprio o degli averi della cassa pensione, occorre esaminare con cura le diverse possibilità di finanziamento e i modelli ipotecari cercando di individuare la soluzione di finanziamento più adatta. Anche in questo caso è auspicabile farsi consigliare da un professionista.

I principali concetti della proprietà per piani

  • Proprietà per piani: la proprietà per piani (PPP) è una quota di comproprietà di un bene immobile. Con l’acquisto di un appartamento il comproprietario ottiene il diritto esclusivo di utilizzare in via esclusiva determinate porzioni del fabbricato e di conformarle secondo le sue preferenze personali, facendo attenzione a non compromettere i diritti esclusivi degli altri comproprietari.
  • Comunione dei comproprietari di piani: tutti i comproprietari di piano formano la comunione dei comproprietari di piani che utilizza, amministra e conserva il bene immobile comune. La comunione non ha personalità giuridica, ma è libera di adire le vie legali e di presentare domanda di esecuzione e può anche accadere l’inverso.
  • Regolamento: il regolamento della proprietà per piani delinea la posizione giuridica dei singoli comproprietari di piano all’interno della comunione. Nel regolamento sono stabilite le norme di comportamento e le disposizioni concordate dalla comunione.
  • Fondo di rinnovazione: per i futuri lavori di ristrutturazione e ammodernamento è consigliabile creare un fondo di rinnovazione della proprietà per piani, nel quale ogni proprietario versa regolarmente un importo stabilito dall’assemblea dei comproprietari di piano.
  • Amministrazione: per amministrare le porzioni comuni dell’immobile e sbrigare le attività quotidiane, la comunione dei comproprietari di piani può nominare un amministratore, i cui compiti e doveri sono definiti in seno all’assemblea dei comproprietari di piano e riportati nel contratto di amministrazione.
  • Quota di valore: la quota di valore nella proprietà per piani rispecchia la percentuale di un’unità d’abitazione sul valore complessivo dell’immobile. Le quote di valore di ogni singola unità sono fissate nell’atto di costituzione.
  • Costi comuni: i costi per riparazioni e rinnovi delle porzioni di terreno e fabbricato comuni, per l’indennità dell’amministratore e per la manutenzione corrente devono essere sostenuti collettivamente dai comproprietari di piano secondo la rispettiva quota di valore.