Costruire e ristrutturare Le offerte degli artigiani sono vincolanti?

La legge prevede sostanzialmente due possibilità per l’assegnazione degli incarichi: nel primo caso, il conteggio si orienta al valore del lavoro (ossia alla manodopera), alle quantità e alle superfici di pavimentazioni, pareti tinteggiate, ecc. In questa variante, il prezzo indicato nell’offerta non ha carattere realmente vincolante: a lavoro ultimato, infatti, l’imprenditore redige il conteggio in base all’effettiva manodopera prestata. Nel settore delle costruzioni si parla anche di «lavori a regia». In genere, in assenza di altri accordi, il conteggio avviene in base a questo metodo (naturalmente con il rischio che il conto finale risulti più salato del previsto). L’altra variante si chiama «a corpo»: l’offerta ha carattere vincolante e l’imprenditore è tenuto a eseguire il lavoro al prezzo indicato nell’offerta.

Se il committente desidera un prezzo forfettario fisso, deve concordarlo in modo chiaro e inequivocabile (meglio se con una conferma scritta o un contratto). Occorre fare mente locale su tutti i dettagli: costi per materiali e uscite, lavori di preparazione, IVA, ecc. In tal senso possono tornare utili i contratti modello per gli incarichi ad artigiani come quelli dell’Associazione Proprietari Fondiari (APF). Importante è anche che il committente informi del proprio margine di manovra finanziario i partner contrattuali o l’architetto: massimo budget sostenibile, limiti concordati con la banca, ecc.

L’offerta, nei limiti del possibile, dovrebbe essere dettagliata. Anche nel caso di incarichi minori vale comunque la pena effettuare una visita in loco prima dell’assegnazione dell’incarico. L’artigiano o l’imprenditore ha così modo di valutare correttamente le condizioni specifiche. E, in un secondo tempo, non potrà far valere la tesi che si sono resi necessari interventi supplementari a causa di circostanze particolari. Pavlo Stathakis, avvocato presso l’Associazione Svizzera dei Proprietari Fondiari: «La prassi prevede la richiesta di più offerte e la successiva assegnazione del lavoro a uno degli artigiani.» Il suo consiglio è quello di redigere una conferma scritta dell’incarico in cui vengono nuovamente specificate le prestazioni commissionate e il prezzo.

In una sentenza pilota frequentemente citata del Tribunale federale (DTF 122 III 61) è stato trattato un caso di grave superamento del preventivo. Il Tribunale è giunto alla conclusione che il committente deve potersi fidare dei costi stimati da un architetto.

Accettabile è quindi una tolleranza nell’ordine del 10%. Per questo motivo, nella pratica, si sente spesso dire che in questo settore debbano essere tollerate delle divergenze (a meno che il committente abbia preso in modo chiaro e inequivocabile accordi diversi o pattuito un forfait). Nelle norme della Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA) viene concesso agli architetti un limite di tolleranza chiaramente definito: ±20% per progetti preliminari con indicazione dei costi e ±10% per progetti di costruzione o ristrutturazione elaborati nel dettaglio.

I primi interlocutori sono i centri di consulenza legale presso le sezioni regionali dell’Associazione Proprietari Fondiari. Per i soci, le consulenze legali sono entro una certa misura gratuite. Inoltre è possibile contattare altre associazioni e organizzazioni, consulenti indipendenti al servizio dei committenti o esperti che esaminano le circostanze e a seconda della situazione presentano una proposta di compromesso. Committenti e/o proprietari fondiari possono poi trovare specialisti in grado di esaminare le pratiche e proporre le soluzioni del caso attraverso le associazioni di categoria come la Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA), l’Associazione svizzera imprenditori pittori e gessatori (ASIPG) o altri enti. Per le controversie a partire da una determinata somma è bene vagliare il ricorso a un avvocato immobiliarista. Ecco al riguardo le parole di Pavlo Stathakis dell’APF: «Contrariamente a un’opinione ampiamente diffusa non sempre si risparmia sulle spese legali rimandando il più possibile il ricorso a un avvocato. Anzi, tante volte si spende meno coinvolgendo il legale come persona di fiducia in una fase precoce.» Spesso, con il senno di poi, ci si rende conto che sarebbe stato più intelligente chiedere consiglio a un avvocato sin dall’inizio delle trattative e in fase di stipula del contratto e non solo all’insorgenza di problemi più consistenti.

Anche per quanto riguarda le modalità di pagamento vige il principio per cui si devono rispettare gli accordi di contratto. Spesso è opportuno pervenire ad un’intesa con i partner edili su un finanziamento in più tranche. Se una tranche non è stata ancora ultimata o presenta dei difetti, anche la rata può essere trattenuta sino alla conclusione dei lavori. Ai pagamenti effettuati dovrebbero corrispondere lavori ultimati di pari entità nel cantiere, forniture di materiali o un visibile progresso della costruzione.