Ipoteca Come pianificare correttamente le spese per la proprietà

Le regole del gioco in materia di ipoteche si sono irrigidite.

di Jürg Zulliger 20 ott 2015

Per quale motivo si sono inasprite le norme per il finanziamento della casa di proprietà?

Chi richiede un credito ipotecario deve poter sostenere i pagamenti degli interessi e di ammortamento non soltanto oggi, ma anche in futuro. «I tassi bassi danno l’impressione che gli immobili siano diventati un investimento a poco prezzo», spiega Maciej Skoczek, analista immobiliare di UBS. Prima o poi, però, le famiglie dovranno confrontarsi con tassi d’interesse più elevati o prezzi immobiliari in calo – oppure con entrambe le cose. Ecco il motivo per cui vale la pena fare i calcoli con un cuscinetto di sicurezza.

Quale reddito mi serve per un’ipoteca?

La sostenibilità finanziaria per una casa di proprietà sussiste se i costi regolari per interessi, ammortamenti e spese accessorie non superano un terzo del reddito lordo. Nel calcolo della sostenibilità è decisivo il tasso d’interesse. Di norma la Banca non applica il tasso attualmente basso, bensì un tasso d’interesse calcolatorio del 5 %. Per le spese accessorie si tiene conto di una percentuale del valore dell’immobile. In caso di ipoteca dell’80% chi vuole acquistare una casa di proprietà da 800 000 franchi ha quindi bisogno di un reddito di 141 500 franchi. Questo risulta se si sommano i tassi d’interesse (32 000 franchi), l’ammortamento (7111 franchi) e le spese accessorie (8000 franchi) e si moltiplica la somma per 3.

Quanto capitale proprio mi chiede la Banca?

Il capitale proprio necessario per la casa di proprietà è fissato al 20 % del prezzo di acquisto. Per almeno il 10 % deve trattarsi di capitale proprio «vero», vale a dire risparmi, titoli, crediti del 3o pilastro o valori di riscatto di polizze assicurative. Il restante 10 % può derivare da un prelievo anticipato o da una costituzione in pegno di crediti del 2o pilastro. Maggiore è il capitale proprio apportato, migliore è la stima della sostenibilità e minore è il rischio in caso di una decisione negativa rispetto al credito.

Si considerano i secondi redditi e quelli aggiuntivi?

I secondi redditi delle coppie possono essere considerati soltanto se viene costituita una solidarietà passiva: entrambi sono responsabili dell’intero credito. Si possono considerare anche i redditi aggiuntivi, se sono durevoli.

Quale prestito da parte di terzi può essere considerato come mezzo proprio?

L’origine del prestito non è rilevante. Contano la struttura del tasso d’interesse e l’obbligo al rimborso. Valgono come mezzi propri i prestiti dell’ambito privato non soggetti a interessi né a rimborsi così come gli acconti della quota ereditaria.

Per chi valgono gli standard minimi relativi agli ammortamenti?

Valgono per tutti i crediti ipotecari nuovi o maggiorati per immobili a uso abitativo, a prescindere che siano immobili a uso proprio, oggetti di investimento o case plurifamiliari.

Per chi valgono gli standard minimi relativi agli ammortamenti?

Valgono per tutti i crediti ipotecari nuovi o maggiorati per immobili a uso abitativo, a prescindere che siano immobili a uso proprio, oggetti di investimento o case plurifamiliari.

Considerati gli interessi, il momento è favorevole per un acquisto?

Grazie a interessi bassi da record, finanziare la casa di proprietà non è mai stato tanto conveniente come oggi. Al contempo i prezzi degli immobili sembrano aver raggiunto il massimo. Per determinare il momento ottimale per l’acquisto, occorre considerare sia fattori soggettivi che le condizioni di mercato e le aspettative per il futuro. Uno scenario semplificato mostra che se i prezzi degli immobili dovessero scendere del 10 % in tre anni, sarebbe meglio aspettare ad acquistare un immobile – se i tassi a lungo termine fino a quel momento non superano il 2,2 %. «Se i prezzi calano ancora, ad esempio del 20 %, si risparmia aspettando che gli interessi scendano sotto al 5 %», calcola Maciej Skoczek, analista immobiliare di UBS. Se il livello dei prezzi delle case di proprietà resterà elevato a lungo, dipende dalla congiuntura e dai tassi d’interesse. Maciej Skoczek sottolinea: «In caso di recessione, nei prossimi tre anni ci aspettiamo un abbassamento dei prezzi in tutta la Svizzera fino al 15 %.»

Ci sono trucchi per garantire la sostenibilità a lungo termine di una casa?

Innanzitutto si dovrebbero sfruttare bene i tassi bassi per accantonare somme in caso di pagamenti inattesi. In secondo luogo, si consiglia un mix equilibrato tra ipoteche a breve e a lungo termine. Vale infatti la pena prepararsi ad esempio al rischio di tassi crescenti e verificare le opportunità con un consulente alla clientela della Banca.

Quanto si dovrebbe preventivare per gli imprevisti?

Spesso si sottovalutano i costi a lungo termine degli immobili. Dopo l’acquisto di un nuovo edificio, spesso si è soddisfatti dei bassi costi accessori e di manutenzione. Ma tutte le parti di un edificio si deteriorano e si ammortizzano in 40 o 50 anni. In base a calcoli recentissimi, le spese di manutenzione, riparazione e ristrutturazione divorano ogni anno tra il 2 e il 2,5 % del valore dell’immobile. È pertanto importante costituire delle riserve per un aumento degli interessi imprevisto o per riparazioni non pianificate.

Situazione di mercato: prezzi presto in calo?

Nel 2014, rispetto all’anno precedente, i prezzi offerti per le case di proprietà sono aumentati del 2,3 %. Però la dinamica della crescita dei prezzi si è attenuata. Secondo noi questo è dovuto all’inasprimento delle regole per le ipoteche e alle crescenti difficoltà a soddisfare i requisiti di sostenibilità. A livello regionale i prezzi sono cresciuti di più nella Svizzera nordoccidentale: 4,7 %. Tassi di crescita positivi, tra il 2,5 e il 4 %, sono stati registrati nella Svizzera meridionale, centrale e orientale, mentre il prezzo intorno al Lago di Ginevra o a Berna è calato dell’1,5 % circa. Nella zona di Zurigo e nella Svizzera occidentale, nel 2014 i prezzi sono rimasti praticamente invariati. Per l’anno in corso ci aspettiamo in tutta la Svizzera un calo dei prezzi pari a –0,5 %.