Maquette pour la construction d’une maison individuelle. Avant de passer aux choses sérieuses, les questions de solvabilité et de nantissement doivent être résolues.

Si vous souhaitez devenir propriétaire et faire financer votre hypothèque comme la plupart des acheteurs et des acheteuses, vous tomberez forcément sur les termes fonds propres et solvabilité. Ils vous permettent de savoir quel bien immobilier vous pouvez vous permettre d’acheter.

Qu’est-ce qui constitue les fonds propres?

Les avoirs présents sur les comptes épargne ou de salaire font naturellement partie des fonds propres. Il en va de même pour les placements en titre et les objets de valeur (bijoux, peintures, voitures anciennes...) qui peuvent être vendus. On compte également le rachat d’une police d’assurance ou d’un terrain à bâtir franc d’hypothèques. Le montant de fonds propres destinés à un achat immobilier peut être augmenté grâce aux avances d’hoirie ou aux donations familiales. En Suisse, les avoirs du pilier 3a constituent des fonds propres et peuvent être utilisés intégralement pour le financement d’un bien immobilier.

Combien coûte mon hypothèque?

Insérez vos fonds propres, le prix d’achat et le montant du revenu annuel de votre ménage dans notre calculateur d’hypothèques et découvrez immédiatement si le bien de vos rêves est à votre portée.

Tous les fonds mentionnés plus haut sont considérés comme des fonds propres «durs». On trouve également des fonds propres «mous», qui peuvent être partiellement utilisés pour l’achat d’un bien immobilier. C’est le cas notamment du retrait anticipé des avoirs de pension du deuxième pilier.

De combien de fonds propres avez-vous besoin?

En Suisse, on considère que 20% du prix d’achat d’un bien immobilier ou de la valeur vénale doivent être financés par des fonds propres. Les 80% restants peuvent être financés par une hypothèque. On distingue l’hypothèque de premier rang et l’hypothèque de deuxième rang. L’hypothèque de premier rang couvre jusqu’à deux tiers du prix d’achat et ne doit pas être amortisée. A contrario, l’hypothèque de deuxième rang doit être remboursée à intervalle régulier, sous 15 ans.

En ce qui concerne les fonds propres, au moins 10% du financement du prix d’achat doit provenir de fonds propres «durs». Les 10% restants peuvent être financés par un retrait anticipé de la caisse de pension. Dans le cas où votre apport ne comprendrait effectivement «que» 10% de fonds «durs», votre hypothèque couvrira 90% du prix d’achat. Dans ce cas, les 10% de fonds propres «mous» ne pourront pas être utilisés pour réduire l’hypothèque.

Solution individuelle pour le bien immobilier de vos rêves

Chaque situation est différente et tous les biens immobiliers ne se valent pas. Par conséquent, il est important de trouver une solution adaptée à vos besoins. Nos conseillères et nos conseillers seront ravis de vous présenter les options qui s’offrent à vous.

Exceptions pour les maisons de vacances et les immeubles de rendement

Si vous souhaitez acheter une maison de vacances ou un bien de luxe, votre apport en fonds propre devra être plus important: on parle en général de 40%. Les avoirs de prévoyance du 2e ou du 3e pilier ne peuvent pas être utilisés comme fonds propres pour le financement d’un logement de vacances.

D’autres règles s’appliquent pour les immeubles de rendement: en effet, jusqu’à 75% de la valeur du bien peuvent être financés par des prêts. Quoi qu’il en soit, l’hypothèque devra être réduite à hauteur de deux tiers de la valeur du bien sous 10 ans. Les avoirs de prévoyance peuvent être utilisés pour le financement si vous occupez une partie de la propriété.

L’importance de la solvabilité

Avant de vous octroyer une hypothèque, votre banque veille à ce que votre projet immobilier soit solvable sur le long terme. Pour cela, les coûts liés à votre propriété seront comparés à votre revenu brut. On considère que les frais courants ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut.

Comment bien calculer la solvabilité?

Les réglementations en vigueur rendent les choses plus compliquées qu’il n’y paraît: pour le calcul de solvabilité, on applique un taux d’intérêt indicatif de 5% (qui est donc différent du taux réel). Cela permet de s’assurer qu’un prêt immobilier reste solvable, même en cas de hausse des taux.

Les coûts liés à l’hypothèque sont calculés avec un taux d’intérêt indicatif, à hauteur de 5%. Jusqu’à récemment, ce taux était nettement supérieur à celui du marché hypothécaire réel. À cela s’ajoutent le remboursement de l’hypothèque de deuxième rang ainsi qu’un taux d’intérêt indicatif pour les frais d’entretien et les frais annexes annuels, à hauteur de 1% de la valeur du bien immobilier.

Parer à toutes les éventualités

Dans le cas d’un couple, les revenus des deux partenaires sont pris en compte dans le calcul de la solvabilité d’une hypothèque. Il convient donc de se préparer à l’éventualité que le revenu de l’un des deux partenaires ne soit plus disponible. Une assurance vie vous protège contre les difficultés qui peuvent survenir en cas de décès ou d’invalidité.

Comme nous l’avons expliqué plus haut, la somme des frais d’entretien ne doit pas dépasser un tiers des revenus bruts, dont le 13e mois de salaire et les autres parts salariales durables font partie. Si un couple achète un bien immobilier, les revenus des partenaires peuvent être additionnés, à condition que les conjoints soient actifs professionnellement et qu’une responsabilité solidaire existe, c’est-à-dire que les partenaires soient solidaires de la dette.

Les revenus bruts étant souvent plus faibles à la retraite, il sera nécessaire d’effectuer un nouveau calcul de solvabilité, notamment si les deux partenaires ne travaillent plus. Pour bien anticiper, il est conseillé de faire un état des lieux de votre situation en termes d’amortissement et de logement 10 ans avant votre départ en retraite.

Exemples de financement tenant compte des fonds propres et de la solvabilité

Le calcul des fonds propres et des revenus bruts minimums étant complexe, vous trouverez dans le tableau ci-dessous des exemples de financements en fonction de la valeur de différents biens immobiliers.

Valeur du bien immobilier

Valeur du bien immobilier

Fonds propres minimum

Fonds propres minimum

Coûts annuels indicatifs*

Coûts annuels indicatifs*

Revenus bruts minimum nécessaires*

Revenus bruts minimum nécessaires*

Valeur du bien immobilier

600 000

Fonds propres minimum

120 000

Coûts annuels indicatifs*

35 333

Revenus bruts minimum nécessaires*

106 000

Valeur du bien immobilier

800 000

Fonds propres minimum

160 000

Coûts annuels indicatifs*

47 111

Revenus bruts minimum nécessaires*

141 333

Valeur du bien immobilier

1 000 000

Fonds propres minimum

200 000

Coûts annuels indicatifs*

58 889

Revenus bruts minimum nécessaires*

176 667

Valeur du bien immobilier

1 250 000

Fonds propres minimum

250 000

Coûts annuels indicatifs*

73 611

Revenus bruts minimum nécessaires*

220 833

Valeur du bien immobilier

1 500 000

Fonds propres minimum

300 000

Coûts annuels indicatifs*

88 333

Revenus bruts minimum nécessaires*

265 000

Valeur du bien immobilier

2 000 000

Fonds propres minimum

400 000

Coûts annuels indicatifs*

117 778

Revenus bruts minimum nécessaires*

353 333

*Bases de calcul:
Taux d’intérêt indicatifs: 5%
Amortissement
Taux d’avance: 80%
Entretien et remboursement: 1%

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